卖房合同系代签买家提出终止交易是否违约？

证券时报记者 孙宪超

进入3月份，随着天气逐渐转暖，很多城市二手房市场交易量也开始上升。伴随着成交量的上升，二手房交易过程中产生的一些纠纷颇为引人关注。

“我原本准备购买一处二手房，双方已经签订了买卖合同，但是卖方是由房主的妹妹代签的。如果我现在提出终止交易，是否构成违约，是否要支付违约金？”近日，东北某城市居民张鑫（化名）向证券时报记者提出了这样的问题。

二手房买方欲单方面

终止购房协议

张鑫出生在东北的一处山区。大学毕业后，他选择留在目前所居住的城市，至今已经超过10个年头。2013年的时候，张鑫和妻子贷款购买了一套76平方米的两居室住房。

最近几年，张鑫和妻子在事业方面均有不错的发展，收入水平也是不断增加。“在全面二孩政策实施之后，我和妻子有了要二孩的想法。与此同时，还想将我的父母接来同住，希望他们能够在城市中安享晚年。”张鑫说。

不论是要二孩，还是要将父母接来同住，张鑫目前的住房都显得有些紧凑，为此夫妻二人打算购买一套大面积的住房。前段时间，通过房产中介的介绍，张鑫在某小区看中了一套建筑面积为131平方米的小高层住宅，张鑫很快就与卖家签订了购房合同，并将2万元的购房押金交到了房产中介处。

就在张鑫准备与卖家办理相关手续的时候，又有房产中介向张鑫介绍房源。“新房源与之前看中的房子是在同一个小区，而且房屋的格局、建筑面积、楼层、采光等更加令人满意。”据张鑫介绍，最为重要的是，新房源的建筑面积是138平方米，但是售价却与之前那处建筑面积131平方米的房源售价相同。

然而按照之前张鑫与卖方的约定，一旦张鑫单方面提出终止交易，那么2万元的购房押金将补偿给卖家。为了不损失这2万元的押金，又能终止之前签订的购房协议，张鑫可谓是绞尽脑汁。“房屋的实际所有人是在外地工作，是他的妹妹与我们签订的房屋买卖协议，所以我想以此为理由提出终止交易。”张鑫说，只是现在有点拿不准，如果真的这样做，是否构成违约，是否仍要支付违约金？

律师：

关键看合同是否有效

“是否需要支付违约金，关键看合同是否有效。”广东奔犇律师事务所主任刘国华律师指出，根据《民法总则》的规定，不满八周岁的未成年人和不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人。无民事行为能力人实施的民事法律行为无效，卖家的妹妹如果是无民事行为能力人，则合同无效，张鑫也不用承担违约责任。

另外，要看卖家的妹妹是限制民事行为能力人。根据《合同法》第四十七条的规定：限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

如果卖家妹妹的法定代理人对卖家妹妹的代理行为事后予以追认，并告知张鑫，合同即为有效，张鑫需要承担违约责任。假如张鑫在签订合同的时候，主观上并不知卖家妹妹是限制民事行为能力人，那么他可以行使撤销权，如此合同无效，张鑫也不用承担违约责任。

最后，如果卖家的妹妹有卖家的授权委托书，授权委托书的委托权限包括代为签订卖房合同等权限。此种情况下，购房协议应为有效，按照之前张鑫与卖方的约定，一旦张鑫单方面提出终止交易，那么2万元的购房押金将补偿给卖家。如果卖家的妹妹超越代理权或者没有代理权或者代理权终止后，以卖家的名义和张鑫签订合同，张鑫可以催告卖家在一个月内予以追认，如果卖家不追认，合同无效，张鑫可以追究卖家妹妹的责任。

“如果卖家的妹妹不但是限制民事行为能力人，又超越代理权或者没有代理权，那可能需要其法定代理人和卖家的双重追认，合同方能有效。”刘国华律师说，现实远比书面复杂，如果涉及诉讼，如何取证、如何举证、如何形成证据链等等都是相当专业的问题。

刘国华律师提醒，最好事先做好预防工作，合同当事人有代签的，需要注意其主体资格，并有相应的授权委托书。必要的时候，可以寻求专业律师的帮助。否则，对多方都是有一定风险的，当谨慎而为。