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200亿基金参与重组 中弘或将“断臂求生”

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本报记者 张敏 北京报道

3月19日晚间,中弘股份发布公告称,控股股东中弘卓业集团(以下简称“中弘集团”)、公司实际控制人王永红与深圳港桥基金共同签署了《关于中弘卓业集团有限公司战略重组协议》。据此,深圳港桥将联合其他主要合伙人发起设立一只不超过200亿元人民币的私募股权投资基金(即“重组基金”),用于重组中弘集团旗下的所有资产。

这是中弘股份针对其资金危机做出的一项重要自救举措。

以北京知名商住房项目“北京像素”起家的中弘集团,近期陷入资金危机。据21世纪经济报道了解,从2017年四季度开始,中弘旗下项目就出现停工现象。

2017年12月19日开始,中弘集团因债务担保逾期,被北京市四中院冻结所持有的中弘股份全部股份,占比26.55%。虽然北京市四中院已于1月31日解除冻结,但多家法院仍在对其实施司法轮候冻结。

中弘股份是中弘集团旗下的主要上市平台,以房地产业务为主。业绩快报显示,2017年其归属上市公司股东的净利润亏损10亿元,同比下降约736.75%,每股净收益也出现亏损。项目重仓“调控重灾区”北京,被认为是业绩受损的根源。

或涉及出售资产

根据重组协议,深圳港桥将联合发起设立一只重组基金,向合格境内投资者认购不超过人民币70亿元,向境外投资者认购不超过20亿美元(折合人民币约130亿元)。

深圳港桥将作为重组基金的管理人,管理该基金对中弘集团进行重组,重组基金的期限为3年。

此次重组的范围是中弘集团全部资产(包括子公司或参股公司的资产、海外资产、债权权益等)。

具体而言,重组基金于相关协议签订后四个月内,通过购买中弘集团资产、项目公司股权、向项目公司增加投资及处置中弘集团非核心资产等方式,使中弘集团获得现金并用于偿还其全部或部分到期债务、清偿全部合理的应付利息或与债权人就债务安排达成新的债务安排协议,以及供其运营和周转流动资金。

同时,各方按协议约定,将共同保障中弘集团旗下核心资产的可持续性,将中弘集团打造为文化商旅、投资开发为主营业务的文旅平台。

截至协议签署之日,重组基金境外投资者已确认认购20亿美元,境内合格机构投资者的投资正在安排中。

工商信息显示,中弘集团成立于2004年11月,旗下除A股上市公司中弘股份外,还有商业运营、股权投资、文化传媒、基金管理等公司。中弘集团还参股了数家公司,涉足创业投资、农业科技等行业。

中弘股份集中了中弘集团最主要的资产,旗下以房地产项目为主,主要位于北京、济南、浙江、长白山和海南等地。另外,中弘股份于2015年收购了三家境外上市公司(KEE公司、中玺国际、亚洲旅游),分别涉足互联网金融、品牌管理、旅游等行业。

这种多元化布局与中弘近年来的发展策略有关。中弘集团凭借房地产业务做大并谋得A股上市平台,公司曾在2015年“跨界”涉足互联网金融,但发展并不理想。中弘在当年还提出“A+3”战略,“A”就是在A股上市的中弘股份,未来将以旅游地产为主,属于重资产公司;“3”是指上述三家境外上市的轻资产公司,与旅游地产业务形成协同效应。

有资产并购界人士向21世纪经济报道指出,从重组方案来看,中弘的发展方向仍倾向于文旅项目的开发运营,这颇为符合产业转型的大势。但由于集团旗下业务众多、资产庞杂,未来很可能会涉及资产出售。一方面为缓解资金压力,另一方面使业务更加聚焦。

受困于商办限售

中弘集团不得不以重组的方式缓解资金压力,在很大程度上是源于其房地产业务类型和区域布局特点。

北京是中弘重仓布局的市场,其销售和回款规模一直占半数以上。根据公告,2016年中弘股份房地产项目的签约金额为54亿元,回款金额38亿元。其中北京项目销售金额占比达80%。在回款金额上,北京项目占75%左右。

到2017年上半年,北京项目的销售额占比仍达到61%,仅御马坊项目就占一半以上。在回款金额上,北京项目也占52%。

由于北京持续收紧调控,中弘的业绩受到极大影响。对于2017年业绩下滑的原因,公告指出,受北京“3·26商办调控新政”影响,御马坊项目和夏各庄项目(商业部分)销售停滞,同时2016年度已销售的御马坊项目业主大量退房;其他区域项目与上年同期相比销售收入也大幅下滑。

公告称,境外公司(包括中玺国际、KEE、亚洲旅游等)也在2017年亏损较大。

“3·26新政”是北京于2017年3月26日发布的“商住房限购令”。按照规定,个人在京购买商住房的,需名下在京无住房和商办类房产记录,且连续五年缴纳社会保险或个人所得税。新政还规定,商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款。

所谓商住房,是指商业、办公立项,却被做成住宅类产品出售的一种房屋。包括“北京像素”在内,中弘在北京的房地产项目均属此类。

其他地区项目的进展相对较好,但由于多以旅游地产形式进行开发,存在项目体量偏大、开发周期长的特点,因此回款速度难以保证。

去年12月,中弘浙江项目公司(“浙江新奇世界”)因资金安排不合理,未能如期支付信托贷款利息。虽然利息金额不大,但仍引发了一定的连锁反应,大公国际便于去年12月29日下调了中弘股份的主体信用评级,原因是“‘14中弘债’无法提供明确偿债安排”。法院对上市公司股份的冻结也始于12月。

上海易居研究院智库中心总监严跃进表示,在房地产调控政策不断扩围时期,中弘对市场的判断出现了失误,从而导致其资金链紧张。但他认为,中弘旗下资产体量较大,仍有可能通过重组和出售等方式实现自保。

但由于涉及公司的全部资产,这一重组并非易事。分析人士认为,除旗下业务可能面临的大量遗留问题外,中弘是否具有“断臂求生”的勇气,将是重组能否成功的关键。

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