房企年报众生相

编者按：

2017年报大潮如期而至，透过年报，可以发现，大房企趁势御风，强者恒强，而那些战略布局失误、转型失利的房企，或卖或买，采用种种财技，试图掩盖不利战局。一份份财报，揭开了房企们的众生相。

碧桂园5508亿问鼎销冠，杨国强现场三次大笑

记者 孙婉秋

3月20日，碧桂园控股有限公司在香港召开了2017年业绩发布会。

发布会开场前出现了一个小“乌龙”，时值上市公司年报发布的高峰期，碧桂园和刚刚在港股上市的雅居乐旗下的物业板块——雅生活无意间打了个“擂台”，二者前后脚，相距位置不过十余米，以至于意欲参加碧桂园发布会的记者误闯了雅生活的现场。相较于碧桂园的门庭若市，雅生活的现场稍显冷清。

碧桂园董事局主席杨国强携总裁莫斌等高管亮相，碧桂园今年的业绩如同杨国强领带的颜色一样，全线飙红。

三次大笑

杨国强无疑是现场的焦点人物，面对记者抛至而来的问题，他不时拿笔记录着，神情平和；不时仰头大笑，率真性情展露无遗。

全场杨国强共大笑了三次。

当有香港记者将首席财务官伍碧君回答中的“百分之四五”误听成“百分之十五”时，明白原委的杨国强大笑着用广东话向记者解释。

当记者从李嘉诚的退休延伸至杨国强的退休问题时，杨国强幽默地让记者赶紧将这一想法传递给他的女儿们，因为女儿们不久前还以90高龄方言退休的李嘉诚作为楷模，勉励花甲之年的杨国强继续“奋斗”。

对于《国际金融报》记者求证的此前流传的碧桂园2018年业绩目标时，杨国强听罢大笑道“你问莫总”，将问题抛给身旁的莫斌。

最强业绩年

碧桂园当日发布会的举办地也是前一日富力的发布会现场。

2014年李思廉的愿望是富力当年能够跃过700亿元的红线，可惜他等了3年；

2016年，当碧桂园跻身三强之列时，杨国强憧憬着把碧桂园做到地产企业里的规模第一，或许连他自己也没想到这一愿景的实现速度如此迅速，迅速到年度尚未结束，碧桂园便早已锁定销冠宝座。

即便市场很多人认为这并非碧桂园2017年的真实表现，它隐藏了部分的实力。但数据公布与此前一致——5508亿元，不多不少，略高于万科的5298亿元以及恒大的5009亿元。差距存在而不明显，一切似乎都刚刚好。

数据显示，这是碧桂园史上业绩最好的年份。

作为行业中第一个品尝到5000亿上方空气的房企，碧桂园全年共实现合同销售金额5508亿元人民币，同比增长78.3%，增长幅度为三强中最高，合同销售面积达到6606万平方米。

具体来看，2017年碧桂园实现营业收入2269亿元、毛利587.9亿元，同比增长分别达48.2%、82.4%，毛利率企稳回升，增长4.8个百分点至25.9%，股东应占利润达到260.6亿元，大幅增长126.3%。

业绩大好的背景下也让碧桂园的相关数据表现抢眼。

截至2017年底，其中碧桂园加权平均融资成本下降44个基点至5.22%，期末加权平均融资成本达到历史最低水平。此外，净经营性现金流也持续为正，这在房企中并不多见。

回款率高达91%的碧桂园，弹药库十分充足，报告期内，碧桂园可动用现金约1484亿元，这是其上市以来的最高水平，不仅如此，让市场更为诧异的是碧桂园还有2485.1亿元的授信额度尚未使用。

在2018年去杠杆的背景下，融资环境趋严，融资成本走高，充足的运营资本也意味着碧桂园的运行更加顺畅，其背负的资金压力更低。

均衡布局

莫斌将碧桂园的成功归结于中国新型城镇化进程中的均衡布局，正是因为这一多点开花的布局，在国家分级调控的背景下，碧桂园的“抗调控”能力才如此强劲。 2017年，按目标市场分，目标一二线和目标三四线的销售对集团贡献各占一半。

对于2018年的业绩预期，莫斌表示不设目标，根据实际情况而定，尽力做到最好，但其随即强调这并不意味着对自身没要求，内部依然有规划，且一定高于2017年，莫斌自信道：“现有资源足以撑起今年的销售。”

这份自信的底气有多足？

资料显示，截至2017年12月31日，就中国大陆区域而言，碧桂园已签约或已摘牌的项目总数为1456个，项目覆盖了30个省、自治区、直辖市的220个地级市。其中重仓的广东383个，占比超过26%，此外，长三角依然被碧桂园看好，江苏、浙江、安徽、上海（楼盘）的项目总和为443个，潜在土地储备约为141.8百万平方米。

就项目成本来看，一二线项目占比59%，从建筑面积而言，一二线的比例为39%。

除了庞大的土储，碧桂园的高周转一直为业界称道。

要解释这一优势，需要从人力和技术两方面入手。

如果要实现碧桂园的周期要求，前期的规划拿地不容闪失，这也意味着区域总在拿地时需要保持高效而准确的判断。拿对地是形成后续一切正向连锁反应的基础，项目选择的失误则很难从后续操作中弥补。

莫斌强调了碧桂园对于高学历人才的引进，这一储备也将助力矩阵式管理。

此外，SSGF工业化建造体系将再度缩短其周期。这项技术通俗来说就是在项目建造时，很多工作前期在厂里做好，现场组装即可。这一技术不仅可节约时间，也将提升项目的标准化，使其不受区域、天气和人工等因素的影响。

谈及未来发展，莫斌表示将进一步聚焦城镇化红利。

碧桂园物业的上市问题始终备受关注。

先是A股过会前临门一脚的撤回，随后3月19日，碧桂园公告透露将分拆物业管理业务，以介绍方式登陆港交所。对此，伍碧君表示分拆是为了体现物业板块的价值，因为账面资金充足，暂时不需要融资。

富力地产李思廉：明年至少1300亿

记者 孙婉秋

3月19日下午，富力地产在香港召开2017年度业绩发布会，董事长李思廉一席正装现身。

与李思廉一同执掌富力的张力几无悬念地缺席了，这已经是富力内部形成已久的“默契”，香港作为李思廉的主场，由其率队赴场，全权代表。

会上心情不错的李思廉一如既往的风度颇佳，主持人欲结束提问环节时，他执意继续，笑言“我有时间，没关系的”，即便结束后也坐在台上和前来交换名片的记者一一打招呼。

半年后再回顾与万达的合作，他依然坚持这是一笔双赢的买卖，各取所需；问及为何在敏感时期，频频充当海外项目接盘侠，他机警地称，当时政策还没那么严格；面对绕不开的回A之路，他无奈感叹：富力最新排名在70多名，这涉及到国家对房地产的调控，没办法；对于未来的拿地规划，他表示，已经买了大批地块，当面粉贵过面包时便不会再出手。

业绩增长

诚如李思廉所言，富力这一年增长可观。

数据显示，2017年全年富力地产实现协议销售额818.6亿元，总营业额592.8亿元，同比增长10%，协议销售面积632.42万平方米，报告期内净利润214.2亿元，同比增长204%。

细分来看，住宅依然是富力业绩的基石，贡献537.1亿元，占比高达九成以上。物业投资、酒店营运及其他收入为55.7亿元。

就区域而言，北京（楼盘）及周边地区是富力2017年的票仓，实现营收80.05亿元，大本营广东广州（楼盘）和山西太原（楼盘）位列二三。就这一分布而言，富力尚未在某一区域形成绝对优势，即便是排名第一的北京，销售也未过百亿。

后续采访时，谈及最为看好的区域，李思廉难掩对华东地区的青睐，在其看来以上海为首的华东区域已形成放射状的交通线路图，优势显著，环沪城市群潜力巨大。面对《国际金融报》记者所问的，富力为何并未实现深耕华东？李思廉坦言正在布局，无锡（楼盘）、温州（楼盘）等地土储可观，期待后续发展。

圆梦3年后

这是富力首次实现“700亿愿望”，相较于原定实现时间晚了三年。

2013年房地产市场一片上扬时，富力大量拿地纳储，相继拿下了2090万平方米的土地。这些土地分布范围广，因此当年富力新进入城市多达11个，这其中就包括马来西亚柔佛州项目。

大量土储让富力对于未来更为乐观。年度业绩发布会上，李思廉现场表态，2014年富力地产的销售目标确定为700亿元，较2013年422亿元销售额同比增长65.9%，并称公司有信心完成该目标，预计2016年可冲刺千亿业绩。

2014年行业形势下滑，富力的业绩预期终未能兑现，这一错过便是三年，2015、2016富力业绩微弱增长。

2017年富力终于撞线700亿元的红线，虽增长显著，但放至整个行业背景中，却难言强劲。

怀揣这份史上最高业绩的富力已经难以在行业20强中寻得一席之地，且其与身后几家闽系房企尚未拉开差距，未来皆存在变数。

对于《国际金融报》记者提出的规模对房企而言意味着什么？

李思廉思忖片刻笑言，富力本身是很不错的一家企业，对于增长有长期规划，希望呈现给投资者的是一家看得明白而真切的企业。

当然，这位对数字极其敏感的商人对于“规模”也并非无欲无求。李思廉在回答《国际金融报》记者提问时明确表态，2018年协议销售目标将增长60%至1300亿元，末了，他不忘给这一数字加上“至少”二字定性。

“大暴走”的一年

支撑李思廉如此自信的，便是2017年“大暴走”后，富力粮草丰、弹药足。

这一年低调了许久的富力制造了不少“高光”时刻，如果说2016年富力的扩储计划没那么明显，那么2017年富力的扩张之心已经人尽皆知。

资料显示，富力2017年新增土储可售面积为1811.2万平方米，分布在53个城市81幅地块上，这其中一线城市18%，二线城市44%，预估总权益销售货值约2560亿元。

按照李思廉的设想，如果遭遇宏观调控，销售受阻，即便销售六成左右也远远超过1300亿元。李思廉表示，如果说富力的2017年是在并购，那么2018年就是销售，把此前积攒的项目卖出去。

如果我们将时间拉回到四年前，会发现某种程度上这两个时间节点的富力颇为相似。

一样的手握土地，一样的心怀期冀，只是2014年对于富力并不太友好。

那么，四年之后的2018呢？是最美的时代还是最坏的结局？