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自住房转共有产权的衔接难题 新办法仅适用新项目

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因为《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)的落地,北京市场上出现了小部分由自住房转化为共有产权房的项目,位于海淀区永丰产业基地的中铁碧桂园项目就是其中一例。近期,不少购房人对该项目表示担忧,例如,虽然购买的是共有产权房,但是房屋建设却是依照原有的自住房标准、购房合同中未标注本该明示的装修材料等内容。针对这些问题,北京市住保部门给出解释的同时,也要求中铁碧桂园完善合同,切实保障购房者的合法利益。

住保部门要求项目完善合同

自住型商品房此前被定位于具有共有产权性质的商品房,随着去年北京市多个部门联合发布《暂行办法》,此前的自住房也被转为了共有产权房。而购房人最为关心的问题是,中铁碧桂园项目不论是被纳入共有产权房还是自住房,销售价格同为3.5万元/平方米,因此有购房人产生疑惑,按照共有产权购买的房屋,却是自住房的标准。

对此,碧桂园方面向北京商报记者解释称,按照《暂行办法》规定,未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房,以及政府收购的各类政策性住房再次销售的,均按本办法执行。

至于建设标准,据悉,共有产权房须按照《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》执行,该导则是去年9月30日起执行,中铁碧桂园项目是在去年9月11日获得了该项目的《规划意见复函》,按照规定,在上述导则之前该项目的规划方案已经获批,因此中铁碧桂园项目的规划设计按照自住房要求执行。

此外,购房人另一个集中关心的问题是,按照2015年10月发布的《关于实施保障性住房全装修成品交房的若干规定》,开发建设单位应在购房合同中明确装修内容,包括选用的材料、部品、设备品牌及型号等。但中铁碧桂园项目合同附件关于装饰装修及设备标准中,并没有明确品牌、型号等。

针对购房人反映的这一问题,目前住保部门已给开发商提出了明确要求,首先,要在该项目精装修的样板间里,在各种材料的实物上标注出品牌、型号等信息;同时要求开发商要与购房家庭沟通,通过签订补充协议等方式,将装修选用的材料、部品、设备品牌及型号等内容明确约定,并作为购房合同的一部分。

新办法仅适用新项目

去年9月底,《暂行办法》正式实施。根据其中第三十七条,本办法施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理,按照原规定执行;本办法施行后,未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房,以及政府收购的各类政策性住房再次销售的,均按本办法执行。也就是说,不出意外的话,《暂行办法》将是今后北京市所有政策性住房分配、使用、再上市流通等相关事宜的最主要依据。而这也意味着,北京所有自住房将全部转为共有产权房。

对此,国务院发展研究中心研究员刘卫民直言,北京通过共有产权住房政策统筹各类销售型保障房,有利于制度的规范统一,住房制度也更加简洁明晰,“新政明确了政府与购房家庭所持份额,对政府与购房家庭的权利界定更加清晰,政府和购房家庭之间是双向选择,可自由退出,政策弹性高、可操作性强”。

不过在中原地产首席分析师张大伟看来,除了产权有所不同,自住房和共有产权房建筑质量并不会有太大差别,都属于保障性质,也都符合国家建设标准。思源地产首席分析师郭毅也表示,无论是自住房还是共有产权房,既然能销售,竣工验收肯定都是合格的,共有产权房价格会随着周边商品房价格浮动,而自住房价格相对较低且稳定,前述所谓的“过渡项目”,如果依照早期制定的价格销售,其实是有一定价格优势的。

过渡阶段监管先行

实际上,包括之前已经摇号的朝阳锦都家园,以及下周将摇号的昌平绿海家园、中骏四季家园、翡萃家园等多个共有产权项目,此前性质为自住型商品房及限价房,也是属于新政前转化项目,执行的也是过去标准。

“用购买商品房的价格买到保障房的品质应该是购房者最为担心的”,一位楼市观察人士分析,但实际上,新规前的共有产权住房项目,也并不是“低品质”、“低标准”代名词,都是符合国家相关的设计标准,通过管理机构审查,取得施工审查合格书的。然而,在特殊背景下,购房者的利益更需要得到保护。

该人士进一步表示,自住型商品住宅在成本上与普通商品住宅相比确实有一定的优势。对于开发商而言,对新规前的项目,企业在严格按照管理部门对规划设计标准执行的前提下,一个负责任、重品质的企业在产品品质上甚至应该做得更多。当然,仅凭“标准”还不够,如何监督相关企业的执行标准也十分关键。

对于企业后期的施工验收应该严格把关,对于品质不达标的企业在做出处罚的情况下,责令企业限期整改,提升材料标志和施工工艺,保证“过渡时期”共有产权项目的品质。

“共有产权房建设标准之一是装修交付,但自住房并没有相关规定,因而这批由自住房转化而来的共有产权房可能存在毛坯交房的情况,需要购房者自己掏钱再装修”,郭毅告诉北京商报记者,对于消费者而言,购买共有产权项目最大的顾虑,是不完全产权和五年不允许转让规定,“如果十分介意这两项,建议可以选择购买二手房,从而规避各项限制措施”。

北京商报记者 董家声 张畅/文

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