自住房转共有产权的衔接难题 新办法仅适用新项目

因为《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）的落地，北京市场上出现了小部分由自住房转化为共有产权房的项目，位于海淀区永丰产业基地的中铁碧桂园项目就是其中一例。近期，不少购房人对该项目表示担忧，例如，虽然购买的是共有产权房，但是房屋建设却是依照原有的自住房标准、购房合同中未标注本该明示的装修材料等内容。针对这些问题，北京市住保部门给出解释的同时，也要求中铁碧桂园完善合同，切实保障购房者的合法利益。

住保部门要求项目完善合同

自住型商品房此前被定位于具有共有产权性质的商品房，随着去年北京市多个部门联合发布《暂行办法》，此前的自住房也被转为了共有产权房。而购房人最为关心的问题是，中铁碧桂园项目不论是被纳入共有产权房还是自住房，销售价格同为3.5万元/平方米，因此有购房人产生疑惑，按照共有产权购买的房屋，却是自住房的标准。

对此，碧桂园方面向北京商报记者解释称，按照《暂行办法》规定，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按本办法执行。

至于建设标准，据悉，共有产权房须按照《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》执行，该导则是去年9月30日起执行，中铁碧桂园项目是在去年9月11日获得了该项目的《规划意见复函》，按照规定，在上述导则之前该项目的规划方案已经获批，因此中铁碧桂园项目的规划设计按照自住房要求执行。

此外，购房人另一个集中关心的问题是，按照2015年10月发布的《关于实施保障性住房全装修成品交房的若干规定》，开发建设单位应在购房合同中明确装修内容，包括选用的材料、部品、设备品牌及型号等。但中铁碧桂园项目合同附件关于装饰装修及设备标准中，并没有明确品牌、型号等。

针对购房人反映的这一问题，目前住保部门已给开发商提出了明确要求，首先，要在该项目精装修的样板间里，在各种材料的实物上标注出品牌、型号等信息；同时要求开发商要与购房家庭沟通，通过签订补充协议等方式，将装修选用的材料、部品、设备品牌及型号等内容明确约定，并作为购房合同的一部分。

新办法仅适用新项目

去年9月底，《暂行办法》正式实施。根据其中第三十七条，本办法施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，按照原规定执行；本办法施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按本办法执行。也就是说，不出意外的话，《暂行办法》将是今后北京市所有政策性住房分配、使用、再上市流通等相关事宜的最主要依据。而这也意味着，北京所有自住房将全部转为共有产权房。

对此，国务院发展研究中心研究员刘卫民直言，北京通过共有产权住房政策统筹各类销售型保障房，有利于制度的规范统一，住房制度也更加简洁明晰，“新政明确了政府与购房家庭所持份额，对政府与购房家庭的权利界定更加清晰，政府和购房家庭之间是双向选择，可自由退出，政策弹性高、可操作性强”。

不过在中原地产首席分析师张大伟看来，除了产权有所不同，自住房和共有产权房建筑质量并不会有太大差别，都属于保障性质，也都符合国家建设标准。思源地产首席分析师郭毅也表示，无论是自住房还是共有产权房，既然能销售，竣工验收肯定都是合格的，共有产权房价格会随着周边商品房价格浮动，而自住房价格相对较低且稳定，前述所谓的“过渡项目”，如果依照早期制定的价格销售，其实是有一定价格优势的。

过渡阶段监管先行

实际上，包括之前已经摇号的朝阳锦都家园，以及下周将摇号的昌平绿海家园、中骏四季家园、翡萃家园等多个共有产权项目，此前性质为自住型商品房及限价房，也是属于新政前转化项目，执行的也是过去标准。

“用购买商品房的价格买到保障房的品质应该是购房者最为担心的”，一位楼市观察人士分析，但实际上，新规前的共有产权住房项目，也并不是“低品质”、“低标准”代名词，都是符合国家相关的设计标准，通过管理机构审查，取得施工审查合格书的。然而，在特殊背景下，购房者的利益更需要得到保护。

该人士进一步表示，自住型商品住宅在成本上与普通商品住宅相比确实有一定的优势。对于开发商而言，对新规前的项目，企业在严格按照管理部门对规划设计标准执行的前提下，一个负责任、重品质的企业在产品品质上甚至应该做得更多。当然，仅凭“标准”还不够，如何监督相关企业的执行标准也十分关键。

对于企业后期的施工验收应该严格把关，对于品质不达标的企业在做出处罚的情况下，责令企业限期整改，提升材料标志和施工工艺，保证“过渡时期”共有产权项目的品质。

“共有产权房建设标准之一是装修交付，但自住房并没有相关规定，因而这批由自住房转化而来的共有产权房可能存在毛坯交房的情况，需要购房者自己掏钱再装修”，郭毅告诉北京商报记者，对于消费者而言，购买共有产权项目最大的顾虑，是不完全产权和五年不允许转让规定，“如果十分介意这两项，建议可以选择购买二手房，从而规避各项限制措施”。

北京商报记者 董家声 张畅/文