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禹洲"利润战":地价优势减弱 如何保持3成毛利率?

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(原标题:禹洲“利润战”:地价优势减弱 如何保持三成毛利率?)

4月2日,禹洲地产公布的2017年度业绩显示,2017年公司实现营业收入217亿元,同比增长58.7%;归属于母公司股东净利润27.9亿元,同比增长57.2%;毛利76.8亿元,同比增长54.93%,均创下历史新高。其35.4%的毛利率处于行业领先位置。

业内人士分析认为,2017年度实力房企毛利率普遍较好,这主要受益于2014~2015年以前拿地成本低,但此后不少房企狂飙突进致拿地成本高企,这些成本将体现在2018年之后的财报上,预示着房企毛利率将持续走低。

禹洲地产董事会主席林龙安在业绩会上向《每日经济新闻》记者表示,禹洲储备了相对便宜的、能满足未来两三年结转的土地,所以对保证毛利率30%以上有信心。但三年以后的毛利率如何确实很难说。未来将通过收并购、管控体系提升等来保持高于行业平均利润的水平。

毛利率有望保持稳中有升

财报显示,2017年禹洲地产完成合约销售额403.596亿元;营收增速约58.7%,与净利润的增速(57.2%)大体相当,业绩增长主要源于结算金额的大幅增长。

林龙安则表示,上市9年禹洲地产保持毛利率在30%以上的增长,净利润率在12%以上,以不低于30%的核心净利润用来派息。公司后期的毛利率有望保持稳中有升,保守预计未来三年销售复合增速超过40%,公司近两年业绩增长的确定性强。

不过对于高毛利率的主因,国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对《每日经济新闻》记者表示,目前行业的建筑成本没太大变化,在这种情况下,公司销售毛利率的高低,主要是受土地储备成本的影响。

黄立冲告诉记者,房企很多地不是买下来就立刻卖,每年都会囤些地,有的地至少囤了三四年以上,这些更早时间拿的地就是优势。毕竟当前新拿地要么高价,要么必须通过城市更新或者合作开发获取,利润变薄。禹洲地产的土地不排除是受益于当时“压箱底”的土地储备。

的确,从多家企业的财报亦可见,当前土地成本对于企业毛利率的高低有很大影响。以华润置地为例,其2017年销售毛利润率40.3%,其中开发物业毛利率39.8%,而其建设成本仅为3200元/平方米。

销售毛利率=(公司的销售净收入—公司承建成本)/销售净收入×100%,从这个公式可推算,一旦开发商把土地储备开发完,新的土地按当前拍卖市价,净利率可能只做得到10%,毛利率只有20%。

“上市房企有业绩压力,会不断购买土地进行高周转,土地储备普遍控制在3~5年之间。所以当前项目的主要成本,其实就是3~5年前的地价。”

黄立冲告诉记者,2014年之前的地价相对便宜,此后不断走高。这批地即使往后推5年,也只能“撑到”2019年(开始开发),此后市场上普遍是高价地,也预示着房企的毛利率会逐年走低。这笔成本开支的涨幅,会最早体现在2018年度的财报上。

即便是一些“高举高打”的快周转企业,能够做到从拿地到开发到销售仅用6个月,公司的毛利率也不会高,往往完税之后的净利也只有10%。黄立冲认为,“这还是二线城市的水平,‘面粉比面包贵’又有‘五限’的一线城市则会出现倒挂。“

房企利润或将持续走低

不过,黄立冲也直言,每家公司的资金成本不尽相同,产生的利润结果也会有所差异。

就禹洲地产而言,其2017年的净负债率为57.7%,相比2017年降低了14个百分点。同时通过多元融资渠道,其加权平均融资成本2014年以来一路走低,2017年末达到6.02%。而截至2017年末,禹洲地产持有现金156亿元,而其当年短债和一年内到期的长债之和为167亿元。

林龙安强调,对于禹洲地产而言,利润是首要。“我们在招高管团队时,第一个要求是以股东利益化为出发点。没有盈利的项目不做,要能持续对股东派息。”他直言,禹洲地产一直追求利润,规模上追求能维持一两千亿(的量级),“所以我们在盈利方面可能进入全国房企30强,但量不可能。”

“高毛利率并不代表高净利率。”58安居客房产研究院首席分析师张波则告诉《每日经济新闻》记者,毛利率是指商品的销售价与成本价之差和成本的简单比率,并没有扣除各种费用和损失。2018年高企的融资成本或将给很多房企带来借款利息等财务费用的明显增长,同样会影响到房企实际净利率水平。”

因此,对于追求利润的企业,基于净利润的提升显然是一件更加有难度的事。

张波认为,整体来看,大部分房企不但高毛利率在2018年很难持续,净利率也会受到很大影响。

“我们必须看到,2017年房企反映出来的高毛利率,是建立在前期土地成本相对较低的条件下,尤其是2015年前所拿土地价格,对比其售价而言成本优势明显。但反观2016年后,不少房企选择激进拿地,地价成本高,2018年房价上涨的动力却偏弱,所以企业的毛利率会被蚕食。”张波表示。

不过就禹洲地产而言,林龙安表示,保证未来两三年的结转,禹洲已经拿了相对便宜的地,所以保证未来几年毛利率维持在30%以上,企业有信心。但他也向记者坦言,三年以后的毛利率如何则很难说,因为运营成本和地价都在上升。

“但禹洲地产肯定会做到高于行业3%~5%的平均利润,因为禹洲擅长收并购,并购、管控体系处在行业领先地位。”林龙安表示。

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