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海南全域限购 外地人补缴个税社保买房行不通

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外地家庭海南购房需提供24个月或60个月以上个税或社保证明;分析称政策挤出炒房带来的泡沫

新京报讯(记者陈禹铭)4月22日晚,中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(简称《通知》),在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。消息一出,立刻引起了市场和媒体的广泛关注。

从3月底开始,海南对楼市调控的力度就明显增大。3月31日,海南省住建厅发布了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》,规定非海南省户籍居民在海南规定限购的区域内,以家庭为单位只能购买1套住房,且需提供至少1名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。首付比例不得低于70%,房子自获得产权证之日起5年内禁止转让。

此次全域限购,则是在3月31日发布的文件基础上,对调控进一步深化。

目前海南全境已开始实施限购。按照调控措施的力度被分为三个层级。

其中以五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县的限购措施最为严厉,上述四地建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。第二层是海口、三亚、琼海这些已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

第三是对于此前没有实行限购的区域。非本省户籍居民家庭购买住房,需提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

《通知》规定,非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。这意味着外地户籍的投机者进行突击购房的可操作性微乎其微。

另外,自通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示:“这意味着外来资金在数年内几乎无法进入海南楼市,而前几年流入海南楼市的数千亿买房资金也将面临着被‘关’在岛内的局面。同雄安一样,海南也将成为一个不以房地产开发来拉动经济增长的‘特区’。”不过陈云峰也指出,尽管如此,对于租赁、旅游、商业运营来说,春天才刚到来。此外在《通知》中,还有有关另行制定人才引进政策等的相关表述。

■ 分析

未来房产开发将受控制

实际上从去年开始,海南省就已经开始对过热的房地产市场进行调控。

从需求的角度来看,去年4月14日开始,推出了多个限购、限贷政策,限制了金融杠杆,遏制投机性需求。从供给的角度来看,在商品房市场上,海南省加强了对开发商预售楼盘的价格审批,去年9月29日还停止批建小户型商品住宅,销售各环节监管全面加码。土地市场上,去年8月17日开始,海南严控沿海地带开发,去年10月27日则暂停了二级市场的转让。这些措施使得海南楼市成交量大幅下跌。以省会海口为例,据克而瑞数据显示,2017年4月海口商品住宅成交9516套,5月成交量锐减至4964套,环比降低48%,此后海口成交量一直下跌至8月份的2952套。

不过,海南房价并未得到有效抑制,反而持续上涨。据克而瑞数据统计,2017年1-12月,三亚商品住宅成交均价从23566元/㎡上涨至31541元/㎡;1-11月,海口商品住宅成交均价从10444元/㎡上涨至16317元/㎡。

有鉴于此,不少业内人士认为,此次海南在全省范围内加大调控力度,实施限购,也是为了更加深化调控,管制购房投资投机行为,同时还承担着为海南建设自贸区提供更好的投资环境的需求。

“从购房需求看,随着4月13日海南自贸区的提出,各类炒作概念的现象增加,所以对于房地产市场来说,积极管控需求很有必要。而对于未来海南的自由港来说,通过此类政策,利好房地产市场的稳定,也可以为后续发展提供更好的土地等资源的支持。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,这一政策的出台对于海南楼市将起到较好的引导作用,挤出炒房带来的泡沫。未来,“有保有压的政策思路将进一步延续,对于自由港建设的各类地产业务支持会加大,而对于一些滨海住宅或其他项目,管控会严厉。”

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