本报记者 张晓玲 实习生 侯宣佑 深圳报道
导读
海南楼市是一个严重依赖外来购房需求的市场。链家数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%，其中来自京津冀和东三省的购房者最多。
短短一年多，海南省迎来第14次房地产调控，也是最严的一次。
4月22日，海南省政府召开新闻发布会，发布《中共海南省委办公厅?海南省政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》有两点主要内容：一是在已出台限购政策的基础上，实施全域限购；二是限售，严格限贷、限制转让和价格备案管理，取得不动产权证满5年后方可转让。
“海南楼市调控政策严厉堪比一线城市。”有开发商如此评价。全域限购的出台，紧随近期海南一系列重磅利好政策之后，不仅延续了“房住不炒”的政策基调，也释放了海南破除房地产路径依赖的强烈信号。
而在海南房地产调控持续加码和去地产化背景下，房企势必要加快转型。
调控渐进式升级
据21世纪经济报道记者查询，今年3月以来，不到两个月的时间，海南省已至少三次加码楼市调控政策，从区域限购、提高公积金首付比例到对炒作或哄抬房价的违法违规房企不惜清出海南市场等，面面俱到。
此次发布的《通知》则从三个层面对海南省房地产市场进行全域限购。这也是海南过去一年多来的第14次调控。
《通知》中指出，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。
而海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
自通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
调控政策的升级，与海南近来持续发酵的市场关注度密切相关。
近两年来，海南的商品房成交额增长呈加速之势，2017年商品成交额同比上涨82%，房价也持续上升。
三亚、海口的热度在全国排名靠前。易居房地产研究院发布的《2017年楼市50强城市排行榜》显示，过去一年海口成交均价涨幅50%，排名全国第二；从新建商品住宅成交量增幅排名看，三亚以96%增幅位居第二。
海南楼市也是一个严重依赖外来购房需求的市场。链家数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。
而在海南宣布建设自由贸易区后，楼市热度更加上扬。4月13日，在庆祝海南建省办特区30周年纪念大会上，海南收获了历史上最大的政策礼包：海南全岛将建设自由贸易试验区。
中原地产首席分析师张大伟分析指出，海南发布了利好后，市场出现了投资需求上涨的趋势，特别是海口三亚之外的城市，还有部分市场利用落户政策购房，开发商捂盘惜售，房价明显上涨，本次调控主要是为了抑制市场继续非理性上涨。
4月23日，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前海南的政策逻辑很清晰，房住不炒的思路会延续，同时未来有保有压的政策思路很明显。其中对于自由贸易港建设的各类地产业务支持会加大，而对于一些滨海住宅或其他项目，管控会严厉，这是市场交易需要注意的内容。
张大伟认为，这次调控措施基本封堵了海南外地户籍人口购房的可能性，预计海南市场将很快降温，但整体看，海南的自贸港概念以及得天独厚的气候条件，将使海南房地产市场依然长期看好，特别是基础设施完善的区域。
去地产化下的转型
在严格调控房地产市场的同时，海南也在全力破除经济社会发展对房地产业的过分依赖。
2017年，海南全省房地产业销售面积达2292.61万平方米，销售金额突破2713.72亿元，房地产增加值占据了海南省地区生产总值（GDP）的9.8%，领先于其他行业。
今年3月，中房智库发布的2017年全国30城市房地产依赖度排名中，海南的三亚和海口包揽了前两名。
减少对房地产的依赖，正成为海南省上下的共识。
今年以来，海南省委书记刘赐贵、海南省省长沈晓明在多个场合公开表态，房地产作为海南的支柱产业不可持续。
在今年全国两会期间，刘赐贵就表示，调控房地产业要有“壮士断腕”的决心。未来重点发展实施乡村振兴战略、补教育短板、发展旅游等。
在这种背景下，已经提前布局海南房地产市场的众多龙头房企面临抉择。
据21世纪经济报道记者统计，排名前二十的地产商一大半均已布局海南，包括恒大、碧桂园、融创、雅居乐、富力等上市房企均坐拥可观的土地储备。其中，恒大与雅居乐土储排名靠前。
2017年业绩报告显示，中国恒大（03333.HK）在海南区域共有16个项目，土地原值为161.7亿元，总土地面积高达1709万平方米。
据瑞银研究报告，雅居乐集团在海南及大湾区业务占比属行业前列，现有6个海南项目，总建筑面积突破1000万平方米。
雅居乐位于海南陵水的清水湾项目占地15000亩，总面积约900万平方米，2017年清水湾项目凭借180亿元成绩拿下全国单项目销量冠军；据悉在清水湾项目中，雅居乐还有约500平方米的土地储备。
另一开发商富力地产2017年报数据显示，其在海南区域的权益总建筑面积为317.1万平方米，权益可售总建筑面积为305.6万平方米。
这些开发商在过去两年已经在积极转向文旅服和运营。
严跃进指出，旅游地产已过了单纯的销售阶段，后续要在大型文旅配套产业和服务上发力，而不只是单纯的房地产开发和住宅销售，否则会带来很多问题。
雅居乐有关人士表示，2014年开始，雅居乐清水湾从销售盈利转入旅游地产运营阶段，社区的各种配套服务设施运营将为公司带来利润。
康体养生也成为近年来海南省着力发展的一项重要产业。恒大早在2015年就拿下位于海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区的相关地块。今年2月底，博鳌恒大国际医院正式投入运营。
华润石梅湾旅游度假区是华润置地旅游+养生+医疗的产城试验项目。作为海南省重点项目之一，区内规划有多家五星级酒店，并配备游艇码头、直升机停机坪、大型综合购物、高尔夫球场、健康检查、文化村等多项旅游度假设施，还引入了华润凤凰医疗。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，在自贸区和自贸港政策利好下，海南经济发展的模式和以前肯定会明显不同，将更加注重扩大改革开放、推动产业升级和改善营商环境。要做到这一点，需要对过去多年来形成的地产依赖模式进行全面换挡，严格管控房价、地价暴涨的局面。
海南大学教授、海南产业经济研究院院长李仁君也表示，海南未来不再是廉价的房地产加工厂，而要着重发展实体经济和现代服务业。
本文来源：21世纪经济报道
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