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解码华夏幸福:异地复制成效初显 “非房”业务融资加速

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以产业新城运营为主要模式的华夏幸福,再度在楼市调控深化的环境下,交出一份令人满意的业绩“答卷”。

4月27日晚间,华夏幸福基业股份有限公司(600340.SH)发布2018年一季度报告。数据显示报告期内华夏幸福实现营业收入94.85亿元,同比增长21.48%;归属于上市公司股东的净利润22.87亿元,同比增长30.33%。

2018年以来,房地产调控政策未有松动迹象,在部分区域还有所加剧。华夏幸福不仅实现销售额和收入水平的增长,净利润增速也高居同行业前列,充分体现了其模式的优越性和抗风险能力。

这份一季报亮点颇多,最值得关注的,在于环京区域之外项目的加速布局,以及产业新城业务的加速融资。这是华夏幸福长期以来树立起的业务壁垒,也被认为是公司的“成功之匙”。

  非京津冀区域销售占比56%

根据2018年一季度经营情况简报,华夏幸福一季度销售额为451.03亿元,在去年同期的高基数影响下仍实现同比增长10.19%。

值得注意的是,2017年一季度相关房地产调控政策尚未实行,销售强劲,而今年一季度华夏幸福销售在去年高基数基础上仍然保持正向增长,实属不易。由于去年二三季度京津冀区域受调控影响销售基数较低,今年二三季度公司销售增速可期。

一季度销售保持向好主要源自华夏幸福在外埠拓展布局快速达产,异地复制成效逐步兑现。根据一季度经营简报,公司非京津冀区域销售面积占比达到56% ,较2017年一季度的15%以及2017全年的33%都有了显著提升。

作为公司异地复制主产区,环南京区域销售面积占比为25%。同时,环郑州区域销售面积占比也达到17%,成为继环南京和环杭州区域之后又一异地复制亮点区域。

华夏幸福的业务重心仍在环京区域的固安、大厂等地,但一些外埠项目正进入收获期,证明其模式具有可复制性。多家机构分析认为,随着异地复制成果的显现,公司的业绩可持续性将得到保证。

2018年一季度,华夏幸福新签署产业新城和产业小镇拓展协议共5个,全部为非京津冀区域。公司在传统主产区京津冀以外的项目拓展持续快速推进。

同期,华夏幸福及下属子公司取得土地使用权地块共15块,其中14块为非京津冀区域。在新开工面积方面,一季度非京津冀区域新开工面积占比为46%,有效匹配公司异地复制发展。

截止2018年一季度,华夏幸福已经布局了15个都市圈,74个产业新城,12个产业小镇。其中,京津冀区域布局22座产业新城、8座产业小镇;长三角区域布局21座产业新城、2座产业小镇,基本与京津冀区域并驾齐驱。此外,长江中下游区域、珠三角区域、中原区域、成渝区域、关中区域和沈阳区域都有布局。

东方证券给予华夏幸福“买入”的评级,并指出,2017年华夏幸福新签约产业新城21座,其中非京津冀区域20座,占比高达9成。“这部分园区在未来2-3年中将逐步进入成熟期,将为园区业务提供持续的增量结算收入,因此预计公司未来园区结算收入的高增速将成为常态。”

 多数融资来自“非房”业务

今年一季度,华夏幸福保持畅通的融资渠道,并充分利用了公司债、美元债等资本市场直接融资工具。

期间,公司成功发行25亿元超短期融资券,10.9亿元非公开发行公司债券;获得证监会核准向合格投资者公开发行不超过50亿元公司债券的批复,以及上交所对非公开发行不超过50亿元公司债挂牌转让无异议的函。

海外融资方面,公司董事会还通过了拟在境外发行不超过20亿美元债券事项。今年4月,公司已收到国家发改委《企业借用外债备案登记证明》,对公司境外子公司拟境外发行不超过20亿美元(等值)外币债券、募集资金主要用于境内产业园建设等事项,予以备案登记。

从一季度融资情况看,华夏幸福的大部分融资来自于非房的PPP园区融资,属于发改委和财政部认证项目,没有房地产融资的合规性风险。这也体现了华夏幸福产业新城业务模式的优异性。

实际上,作为非房地产业务的重要部分,产业园区运营业务收入不断增加。今年1-3月,公司产业园区结算收入额为91.71亿元,同比增长42.10%。

在华夏幸福的总收入中,产业园区运营占比也逐渐提高。考虑到产业园区运营的毛利率通常在90%以上,明显高于房地产开发。因此,这既有利于维持业绩的稳定性,还会改善公司的利润水平。

2015年至2017年,华夏幸福的“产业发展服务”收入从63.4亿元增长到230.9亿元,复合增长率接近100%。到2017年,产业发展服务收入在总营收中占比达到38.9%,接近房地产开发业务的水平。

产业新城业务获得资本青睐,在于华夏幸福独特的运营模式。

作为国内领先的产业新城运营商,华夏幸福为合作区域提供了一整套实现区域经济高质量发展的全流程综合解决方案,包括规划设计、土地整理、基础设施建设、公共设施建设、产业发展、城市运营六大服务。其中,产业发展服务是核心,也是产业新城的立根之本。

在产业布局上,华夏幸福聚焦具有未来发展潜力的十大产业,从产业研究规划、落地谋划、资源匹配、载体建设到服务运营全流程入手,促进产业链核心环节在空间上的高度聚集,打造出新型显示、机器人、人工智能、航天装备、智能网联车、生物医药等先进产业集群。同时,在全球创新高地布局孵化器,积极搭建产学研合作平台,依靠创新驱动和资本驱动,实现创新成果快速转化,乃至落地投产。

 PPP模式被广泛看好

来自国家统计局的数据显示,我国城镇化率每提升1个百分点,拉动投资增长3.7个百分点,拉动消费增长1.8个百分点。按照《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的目标,2020年常住人口城镇化率要达到60%左右。这一数字距离发达国家平均80%的城镇化率仍有距离,但也意味着新型城镇化还有巨大的发展空间。

“中国城镇化正在呈现都市圈化的特征,而都市圈的核心周边集聚了大量的县域经济,城镇化有巨大的提升空间,其核心难点和关键所在是县域。”4月21日,华夏幸福产业研究院院长顾强在第二届中国县域经济发展论坛上表示,“中国经济的高质量发展,离不开广大县域的成功转型。”

县域是一二三产业融合的经济,是城乡共同发展结合最紧密的经济区域。从城镇化的角度来讲,大中小城市的现代化,县域的繁荣对中国特色的城镇化由着不可替代的作用。然而,如果新型城镇化推进过程中,县域高质量发展乏力,城镇化质量不高,县域很可能成为城乡二元割裂发展的分割线。

近年来,相关部门频繁发文,鼓励并规范PPP项目的推进,这也被认为是最符合县域经济特点的一种方式。其中,企业有着很大的发挥空间。

PPP模式,即政府和社会资本合作,是公共基础设施中的一种项目运作模式。经过16年的探索,华夏幸福成功探索出了产业新城领域的PPP模式。2017年3月,华夏幸福还完成了首单PPP资产证券化项目的发行。

河北固安等县域的产业新城实践表明,该模式有效提升了固安县等传统农业县的工业化转型升级,并且带动了城市品质的提升,实现了宜居宜业,促进了民生幸福。

在具体的产城融合解决方案中,华夏幸福探索出“1644”服务体系,围绕一个核心产业发展,提供规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营等六大服务,补齐了县域经济缺乏资金、人才、技术、能力等四块短板,培育出县域的魅力、吸引力、竞争力、承载力等四种能力。其实质是从长远规划角度,为合作区域提供了一整套经济社会发展的全流程综合解决方案。

目前,围绕产业新城这一发展模式,已经形成了河北固安、浙江嘉善、安徽来安、河南武陟等一批依托产业新城模式实现县域经济转型的典型案例,并由此形成了以华夏幸福等为代表的社会化产业新城运营商这一新生产业生态角色。

  成熟的PPP模式是华夏幸福的核心竞争力之一,这不仅是异地复制成功的保证,还将决定华夏幸福在未来多年的市场领先地位。很多机构将此称为华夏幸福的模式“护城河”,在维持公司业绩的同时,也有助于其在资本市场的表现。

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