房地产“钱袋子”被扎紧 40家房企融资2726亿元

本报记者 王丽新

“‘部分银行暂停授信’、‘利率上调’等楼市利空动作让房企融资渠道进一步锁紧。” 同策研究院研究总监张宏伟曾表示，房企融资难问题雪上加霜，今年将成为房企“生死攸关”的一年。

《证券日报》记者根据同策咨询研究院监测数据获悉，2018年前4个月，40家典型房企总计融资2726亿元，境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动，房企多元化融资渠道全面被堵。

“地主家也没有余粮”的地产商缺钱之势似乎扑面而来，若海外融资闸口遭到关闭，房企资金链将再度恶化。

同策研究院研究员陈朦朦认为，房企“资金饥渴症”持续加重，在房地产市场调控基本面未发生改变时，地产商到了“拿钱比拿地重要，回款比销售重要”的重要“续命”节点。

“钱袋子”被扎紧

据统计局最新数据显示，今年前4个月，房企到位资金增速低至2.1%，保持低位状态，其中，国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长。

对此，思源地产首席分析师郭毅表示，4月18日央行降准，释放4000亿元增量资金，却并未缓解房地产行业的资金紧张状况。1月份-4月份信贷增速的下滑，代表以金融去杠杆为目标，针对房地产的信贷定向紧缩仍在继续，流向房地产的资金闸门逐渐关小。同时，资金使用成本也在不断提升。

事实上，境内融资环境也不容乐观，融资难度仍旧很高。境内发债渠道依然收紧，从成功发行的境内债券来看，仅是以超短融、租房专项债券为主的另类融资途径；境内银行贷款融资渠道也进一步收缩，4月份监测的40家典型房企共融资47.20亿元，环比上月下降16.28%；信托贷款融资额为14.41亿元，较上月大幅下跌60.58%。

据同策研究院监测数据显示，在2017年12月以前，境内再融资为最主要的股权融资方式，但自2017年12月以来，监测的40家上市房企股权融资方式均为执行股票期权计划，境内再融资额连续3个月为0。

陈朦朦认为，此前金融机构资产规模高主要由于层层嵌套，监管趋严后，很多机构做不了债权类业务只能做股权投资。因此有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式为公司提供充足的资金需求。如今，股权融资的重启或多或少反映出房企资金压力下被迫转变融资方式的“无奈”。随着融资渠道继续保持收紧，未来这种融资方式也将进一步蔓延，但仍需规避股权稀释等带来的风险。

借道海外债“储粮”

今年1月份以来，借道海外融资“储粮”的动作频发。4月份，海外融资总额折合人民币376.12亿元，相比上月份193.44亿元大幅上升。从币种来看，2018年4月份房企融资仍以人民币为主，美元次之、新加坡元第三。

值得注意的是，新加坡元首次超过港元位列第三，主要原因是本月有两家房企（龙光地产和建业地产）选择发行以新加坡元为货币单位的公司债，融资金额为16.68亿元（3.5亿新加坡元）。

陈朦朦认为，在国内融资难度系数高，外部环境发生根本性转变时，房企海外融资规模扩大是必然趋势。

“资产负债结构合理，现金流得到改善，各种财务指标良好的房企评级较高，海外融资成本较低。”某分析师向《证券日报》记者表示，但有些中型房企负债较高，想借道海外融资储备“粮食”过“小年”的想法可能难以实现，即使成功获得融资可能也将付出高昂的资金成本，将对利润造成严重侵蚀。

陈朦朦认为，更雪上加霜的是，目前房企融资的战场主要集中在海外资本市场，然而4月19日，外汇管理局强调了对于房企借外债的审慎态度，除有特殊规定外，房企不得借用外债。这无疑将增加了地产企业在办理外债事前签约备案上的难度，从而导致未来房企境外融资环境可能恶化。

“钱袋子”被扎紧之后，房企正在实施开源与节流并行的策略来缓解资金压力。

郭毅表示，在增加资金入口上，一方面，房企可积极寻求进入到政策扶持的新兴业务领域，比如集体租赁住房、旧改和棚改等城市更新，争取信贷支持；另一方面，也应合理定价，加快库存去化，加速回笼资金。

在节流方面，今年以来，房企一改过去的大举扩张策略，拿地趋于保守，北京、杭州、成都等城市相继出现土地流拍的现象，其中北京流拍土地的数量更累计达到6宗之多。此外，在多项目滚动开发的同时，开发商正通过加快开工以尽快实现项目现金流回正，并将资金用于下一个项目的开发，慢施工、缓竣工则可以将开发费用的支付节点后移，由此实现资金使用效率的最大化，提升企业利润。

郭毅称，在“稳”字当头的目标下，楼市调控的总体趋势不会放松，而随着金融去杠杆进入下半场，房地产资金紧缩的形势也会继续延续。