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联合办公从空间租赁走向企业服务

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近年来,联合办公行业在国内多个城市迅速发展。与此同时,盈利模式单一、服务水平参差不齐等问题也成为了行业痛点。专家认为,联合办公未来应注重提升服务质量,而非简单的空间租赁。唯有如此,行业才能持续健康发展

位于北京市东城区的王府世纪大厦2层,曾经是著名高端连锁餐饮金钱豹的总部,去年随着金钱豹倒闭逐渐冷清。近日,优客工场第100个社区正式入驻,让这个昔日大宴宾朋的场所又重新热闹起来。优客工场与金钱豹新旧交替,折射出整个联合办公行业正迎来一轮合并、收购热潮。

整合刚刚开始

联合办公是一种为降低办公室租赁成本实行共享办公空间的办公模式,来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境,彼此独立完成各自项目。2015年起联合办公模式在国内风行。

随着各路资本的涌入,过去3年内,联合办公企业展开了激烈的厮杀。然而,盈利模式的劣势使得很多企业不得不走上整合道路。

不久前,WeWork正式公布将合并裸心社,WeWork中国将以25亿元的价格完成此次并购。双方的合作包括共享现代化工作空间、软件与服务,以及一个在全球范围内连接会员的社区。合并后,WeWork的规模将增加一倍,将继续扩大在中国市场的优势。

半个月前,国内联合办公行业内首个独角兽企业——优客工场宣布收购Wedo联合创业社,这也是其在3个月内的第三次并购行为。其他两次并购分别为:1月3日优客工场完成对洪泰创新空间全资并购;3月9日优客工场完成对无界空间的并购。

据不完全统计,2017年3月份至今,联合办公领域共完成8次收购或合并,其中优客工场在今年前3个月即完成3次并购。

对此,洪泰创新空间创始人兼CEO王胜江表示,中国已经进入了房地产存量资产时代。在盘活300万亿元的存量资产过程中,联合办公行业至关重要。合并是顺应大势的战略决策,可以整合双方最优质的资源,最大限度释放协同价值、提供更优质的升级服务。

“整合其实刚刚开始,未来几年,我相信行业还会有进一步的变化。”在纳什空间CEO张剑看来,虽然近几年进军联合办公领域的企业很多,但是参差不齐,有些企业可能只为补贴,有的甚至只是跟风。

未来办公形态

“合并潮”的背后隐藏着联合办公企业在盈利方面的焦虑。在优客工场王府世纪社区内,特意保留了大量原来金钱豹餐厅的卡座,用优客工场创始人毛大庆的话说,“这预示着新事物取代了旧事物”。但在一些业内人士看来,这恰恰折射出其盈利状况不佳的尴尬。

有媒体报道称,优客工场2017年营收仅为1.67亿元,对应的最新估值高达110亿元。作为国外同行,WeWork2017年营收为10亿美元,对应估值200亿美元。二者对比,优客工场的过高估值也难免引发业内的质疑。

当然,主要依靠做“二房东”这样单一的盈利模式,目前仍是国内联合办公行业的现状。比如,优客工场的场租收益曾一度占到总收益的90%。虽然毛大庆反复强调未来优客工场的收益大部分将来自衍生业务,但他也坦言,这需要建立在企业发展到一定规模之上。

虽然行业存在一些问题,但不可否认联合办公市场潜力巨大。有数据显示,2020年前20大城市的商业和写字楼面积将达3亿平方米以上,假设有近30%被转化为联合办公空间,即使按目前市场上每平方米能产生收入1500元左右计算,2020年联合办公的市场规模至少可达1500亿元。

“联合办公是未来不可或缺的办公形态。”张剑告诉经济日报记者,“之前大家对联合办公这种模式到底能存活多久很怀疑。但从多个国家的实践来看,联合办公已经极大解决了客户的需求,一定会长期存在下去”。张剑说。

多位业内人士表示,联合办公的业态会更加多元化。以纳什空间为例,除了出租工位,还推出了更加独立的超级工作室。比如,律师是肯定不会使用普通联合办公产品,因为涉及很多隐私问题。

“二房东”只是过渡

“现在大家做的‘二房东’模式只是一个过渡形态,从所有发达国家走过的路来看,最终房屋或者资产都会托管给专业的人来管理,机构占比会越来越高。”谈起盈利模式,张剑并不否认现在“二房东”的身份,他表示“二房东”不可能一直做下去,未来的盈利模式一定会更加多元化。

事实上,WeWork就将自身定位于轻资产运营加上资产证券化和资产资本化的投资公司,其拥有租金收入、房地产信托投资基金运营以及股权投资等多种收益形式。

“共享办公的核心是企业服务,而不是简单的空间租赁。”这是毛大庆反复强调的观点。他将共享办公和传统办公作了对比,一个大型的连锁式共享办公起码应该具备六大功能:移动办公、共享会议、社群活动与社交、服务商和交易的发生、沉淀企业数据、企业服务平台的闭环制造、后续大量的产业链接。“优客工场目前已经具备了庞大的企业资源,下一步准备将优客工场APP改造成社会媒体发送平台。”毛大庆说。

相对于优客工场的“花样百出”,纳什空间则显得更加务实。“在与入驻企业合作方式上,未来收取租金只会占一小部分,取而代之的将是管理费或者服务费,长期来看这是纳什空间的发展方向,这个行业本身还会与重资产结合。”张剑说。

张剑认为,纳什空间是一家以空间为入口的企业服务公司。在他看来,首先要设计好联合办公空间,这本身就是很重要的服务,包括灯光、WIFI、空气质量等。企业如果没有优秀的设计和供应链管控能力,很难把这些做好。其次,就是做好基础服务,比如维修、保洁、搬家、工商注册等。再次,是提供一些高级服务,包括融资、申请政府补贴等。

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