李铁:房地产库存积压倒逼户籍制度改革

（原标题：李铁:房地产库存积压倒逼户籍制度改革|网易研究局）

网易研究局NO.276

本文首发自网易研究局

近日，全国二三线城市纷纷推出吸引人才的政策。随着天津等城市的加入，“抢人大战”进一步升级，“送户口”、“送房补”……各个城市的优惠政策层出不穷。“抢人大战”会演变为“抢房大战”吗？网易研究局专访了中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长 首席经济学家李铁

60秒要点速读：

1、放开特大城市户籍人口的管理应该是大势所趋，目前的障碍主要是在公共资源的再分配上。

2、从城镇化的大格局看，人口向都市圈流动也是符合城镇化发展规律的，也没有必要为经济相对落后地区所谓人才的流出所担心。

3、吸引人才主要是政府行为，并不会诱导房价的上涨，何况还有限购和限价政策。如果通过吸引人才真正地带动产业的进入，形成这个地区人口流入的规模，增强经济活力，推动产业发展，增加政府财源和公共服务供给能力，未来房价上涨也是有可能的，但是短期大幅度推动房价上涨的可能性不大。

4、从未来房地产发展形势上看，一线城市和人口流入地区，房价上涨将是长期趋势。

【正文】

网易研究局：近期，全国二三线城市纷纷出台吸引人才落户政策，西安等地还不惜采取补贴的方式来吸引人才，这些政策的出台会产生哪些影响？

李铁：所谓的吸引人才是要解决两方面的问题，一是为未来经济发展和产业发展提供充足的人才储备；二是要解决房子库存积压问题。表面上看，提供人才储备是一个非市场行为，因为通过学历作为吸引人才的标准不等于与实际的人才需求相匹配。毕竟学历涉及到更多的专业，而产业的发展除了与当地现在的产业结构有关之外，还有一定的随机性。因为我们很难预料未来投资主体涉及到什么产业。在我们制定地方的经济发展规划的时候，我们经常告诫地方，不要轻易地规定自己的产业方向，因为投资者的不确定性决定了我们产业的选择。除非是与已有的规模化产业相关的内容。我们能做的只是明确要限制什么样的产业发展，例如传统的、有污染的或者能耗高的等。但是真的发展什么样的产业还是要尊重市场的选择。可是一旦我们把学历作为前置性条件，实际上这种人力资源与可能的就业机会是错配，甚至不创造价值，还要承担大量的公共服务供给，还要提供教育和医疗等资源的配套。从长远来看，更要承担就业的风险，所以在一定程度上来说，并不划算。

既然如此，各级地方政府为什么还要如此大规模地招揽人才，甚至还要给予补贴呢？其实，地方政府是算过账的。所谓给予补贴肯定要规避房价问题，而且也会增加在本地落户购买住房的人口。例如，如果这些所谓的人才大量地购买住房，肯定会增加土地出让的预期，激活已经沉淀的地产市场，甚至可以使一部分尚未实现的土地出让金变现，或者使与土地出让金挂钩的基础设施投入形成的隐形债务得到抵消，而且也大大减少房地产商销售压力，甚至通过房地产库存的消化，为争取更多的土地出让指标打下基础，当然是一举多得的事情。相比之下，补贴购买住房的费用要小的多。

我们最近查了天津和西安房地产的有关统计。2018年1－4月，天津的库存面积是8245.92万平方米。1－4月，商品房销售面积265.82万平方米，平均每月销售66.46万平方米。这样计算的消化周期为124.07个月，也就是10年。而西安2018年1－3月房屋施工面积13271.96万平方米，待售面积376.84万平方米，加总，库存面积约为13648.8万平方米。1－3月商品房销售面积388.96万平方米，平均每月销售129.7万平方米，库存去化周期为13648.8/129.7=105.23个月，约8.8年。

从这个意义上看，通过短期利益的兑现，对缓解地方目前存在的消化房地产库存的压力，缓解债务危机等等，都有非常积极的作用。但是，从长远来看，肯定是存在着很多风险。一是教育资源的供给一定会与当地居民的利益发生冲突。为什么我们长期以来一直难以在特大城市和一线城市放开户籍管理，首要的障碍就是教育资源的分配问题。对于本地居民来说，高考录取名额有限，但是因为省会城市和直辖市的优越性，升学的比例还是较一般省份和地区要高的多。如果我们增加了户籍名额，从占比来看，似乎对于全市居民的影响有限，但是对于被影响到的适龄入学户籍人口的家庭来说，影响的概率是百分百。因此每次涉及到放开一线城市的人口管理，即使是增加一点落户人口名额，都要遭到当地人的反对。在天津这种情况比较突出。因此需要考虑到这种利益群体的冲突，要提早做好预防工作，化解矛盾和风险。

从我的角度来看，放开特大城市户籍人口的管理应该是大势所趋，目前的障碍主要是在公共资源的再分配上。这种抵制非常强烈。我们希望这些通过人才引进，扩大人口的落户规模的方式，应该坚持下去，甚至不以学历为标准，这也是符合中央的新型城镇化政策方针。

至于对人才大战会对全国产生什么影响，我认为积极的影响要大于负面的影响。首先，明确放宽人才的标准，是我们多年对于特大城市的期盼。这次放宽到本科毕业生，已经是一大进步，至少对全国8000万城镇间流动人口解决户籍问题消除了障碍。2017年我们有820万的大学毕业生，如果他们在大城市的户籍问题得到了解决，至少对激发大城市的活力，改变大城市的人口结构都会起到积极的作用。

网易研究局：对中国的城镇化进程有什么影响？

李铁：从更深的层次来讲，现在放开的是本科学历，下一步可能就是专业技工，甚至包括没有学历的长期就业外来人口，还包括一部分农业转移人口。这样，中央的城镇化政策就会得到进一步的贯彻落实，当然对拉动内需，刺激经济增长，增加就业都有积极意义。

网易研究局：中国的人才分配格局是否会发生变化？

李铁：从城市结构上看，一二线城市的吸引力显然大于中小城市和小城镇，可能会进一步放大一二线城市的人口规模，促使人口向都市圈流动。但是市场会进一步矫正人口流动的行为，形成人口和产业的空间合理配置。很可能都市圈周边的中小城市和小城镇未来的发展机会也会增加。从城镇化的大格局看，人口向都市圈流动也是符合城镇化发展规律的，也没有必要为经济相对落后地区所谓人才的流出所担心。因为就业和寻租行为一定要遵循两个原则，一个是增加收入，另一个是降低成本。当人口流入特大城市地区，肯定会抬高生活成本，到时候逆特大城市化的现象也会出现。时间会证明一切。

网易研究局：会不会推高房价？

李铁：目前这些城市通过吸引人才落户的政策，都是出现了房地产库存积压问题。在这些城市房价问题并不是特别突出。例如在天津的住房积压主要是滨海新区等新开发和远离城市的区域，这些地方房子卖不出去是第一位的，房价并不高。而且我们要看到，吸引人才主要是政府行为，并不会诱导房价的上涨，何况还有限购和限价政策。如果通过吸引人才真正地带动产业的进入，形成这个地区人口流入的规模，增强经济活力，推动产业发展，增加政府财源和公共服务供给能力，未来房价上涨也是有可能的，但是短期大幅度推动房价上涨的可能性不大。而且一旦房价上涨，政府的政策也会相应地进行调整。从未来房地产发展形势上看，一线城市和人口流入地区，房价上涨将是长期趋势，毕竟优质公共资源的高度集中和全国资源分配的高度不平衡，都是推动局部地区房价上涨的动力。

网易研究局：二三线城市的“抢人大战”对北上广等一线城市人才有多大吸引力？

李铁：如果了解我国一线城市的人口政策就会知道，北上广深都是人口流入地，房价畸高。目前采取的都是人口控制政策。对于北上广来说，当前的主要矛盾不是人口是否要通过政策吸引，而是仍采取抬高门槛限制人口进入，甚至通过功能疏解来缓解人口和公共服务的压力。在这些城市不是如何吸引人才的问题。而且北上广在土地供给上也是相对偏紧，控制住房供给，防止更多的人口进入。在这些城市之所以采取人口控制无非是因为以下几个方面的原因：一是城市管理出现的问题，把责任归咎于人口过多；二是既有的财政资源满足的户籍人口公共服务，如果新增较多的外来人口，必然会平摊更多的利益出去，而降低户籍人口的公共服务水准，造成利益群体的矛盾；三是既定的利益格局影响到政府的公共政策，通过紧缩人口和产业，以便在自己的空间上及早向发达国家标准过渡，而增加的人口会形成拖累。四是担心城市病的出现，造成管理上的失控。

当然关于人口控制我是一贯反对的。所谓人口控制针对主城区人口密度较高是可以通过功能疏解来实现产业和人口向周边地区转移。但是相对于北上广深来说，城市病的问题出在主城区而不是辖区。例如北京辖区1.64万平方公里，主城区五环内才600多平方公里。因此城市病和北京市辖区没有太大的关系。但是户籍人口是部分主城区和辖区的。因此公共财政的负担更多地在户籍人口上。所谓城市病的核心是公共资源供给的分配问题。正是因为如此，其他城市采取的所谓吸引人才的政策对北上广没有太大的压力，反而还有可能吸引一部分产业从北上广迁出到这些城市。