<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易海南房产 > 正文

评论:房企发债中止而非终止" 是为更好规范融资

0
分享至

李宇嘉

近日,债券市场违约事件似乎“传染”到了房地产行业,10多家龙头房企中止公司债发行,累计金额接近500亿元。

地产业将迎来前期快速扩张后的偿债高峰期,仅标准化债务(公司债、企业债和定向融资工具),2019~2020年年均到期量就超过1000亿元。同时,房企融资渠道也越来越窄了,银行对行业前端开发贷款实施“名单制”,非50强企业融资受限。由于体量小、门槛高,受政策鼓励的创新融资(ABS、REITs等)难以与传统融资匹敌。再看后端,调控强化的背景下,热点楼市销售高位还能保持多久存疑,而限价、预售管制及“摇号”措施又在延缓回款速度。

2016年,房企包括私募债、公司债、中期票据等融资刷新纪录,全年融资额度达到1.14万亿元,首次突破万亿;2017年,尽管房企公司债融资下降90%,但非标等其他债务融资渠道畅通,全年自筹资金依然保持32%的增长。截至今年5月,12家上市房企发行公司债322亿元,超过2017年全年规模;截至今年4月底,房企海外融资233.2亿美元,同比上涨107%。总的来看,发债等自筹资金和销售回款合计占到资金来源的70%,这是当前房企资金链还算畅通的原因。

但目前看,还算畅通的这几个融资渠道也出现收紧趋势。首先是资管新规发布,替代信贷紧缩的非标渠道被堵塞;其次,国家收紧房企海外发债。那么,近期房企中止发债案例多发,反映什么信号,后续有多大影响呢?

据《上海证券交易所公司债券上市预审核工作流程》,公司债审核过程中,中止审核的情形有7种:涉嫌违法违规,被限制参与发债,发行方未及时回复,发行人申请文件超过有效期,收到相关举报材料并需进一步核查,发行人因正当理由主动要求中止审核,需要中止的其他情形等。问题是,2018年前5个月共有78笔房企公司债在申请发行,通过的不足一半。而这其中多数运营规范,中止并非单纯上述7种情形能解释。

笔者认为,债券发行中止事件,很大程度上在于,不断创新高的行业负债率与监管层推进房地产去杠杆相左,需要适当控制审批节奏和规模,规范资金用途。

近期,房企高负债备受关注。而房地产去杠杆是管理层2018年重点工作之一。作为控杠杆的重点行业,房地产负债率确实需要控制。一般来说,但凡某一行业负债率超过70%,融资政策就会适当调整。而且,2018年以来,累计出现20多起债券违约事件,涉及规模近180亿元,同期还有12只信托产品出现兑付风险。未来一段时间,随着债券到期量大增,集中兑付或导致违约事件增加。对于监管机构来说,必须要先处理违约事件,稳定市场情绪,然后再审批新增债券申请。

事实上,引发地产债券审批中止的,或许是5月21日“史上最凉发债事件”,即白马股东方园林计划发行10亿元公司债,但最后仅发行5000万元。背后原因是,清理地方债务、国内融资渠道收窄、与东方园林密切相关的地产处于降温态势,加上债券违约给市场预期造成微妙变化,部分机构“用脚投票”。深受调控和“降杠杆”影响的地产行业也一样,资管新规发布后,券商资管、险企、基金子公司等原来的大户现在无法承接房企公司债了。

因此,若继续大量审批的话,或者“最凉发债”事件频发,或者发债利率被迫抬升,这反而会加剧市场对房地产行业基本面的担忧。事实上,2015~2017年楼市经历最长“回升期”,当前房企手握现金比较充裕。另外,现在各地不断上演“抢房潮”,百城库存创6年新低,热点楼市销售依旧在高位。因此,尽管行业负债率高企,但百强房企基本面依旧良好。

当快速扩张遇上融资紧缩,再加上价格管制和“摇号”导致销售回款放缓,行业杠杆率抬升是必然趋势。

笔者认为,当行业资源向运营规范、责任心强的龙头房企集中,中短期内债务率会攀升,但行业整体会更加健康,长期内负债率也会下降。因此,此次监管层只是“中止”债券发行,而非“终止”发行。近期,因债券发行中止、高负债率、调控升级,市场担忧情绪明显升温,地产股持续阴跌和下挫。等市场情绪稳定了,暂时中止的审批程序或再次启动。

而且,房地产前后端融资渠道都已收紧,债券融资也已明确了规模限制和用途规范,即不得突破批复规模(可“借新还旧”),有真实资产和现金流支持。市场和机构投资者广泛参与债券投资,不仅有助于促进资源向龙头房企集中,提高行业集中度,还能保持行业开发投资和销售体量,不至于出现快速下滑而导致风险。同时,市场和机构投资者广泛参与,还能分散杠杆,间接降低杠杆率。总之,相较十年前,当前行业体量翻了3~5倍,无论对经济金融、财政税收,还是民生福利等,影响不可谓不大,中止是为了更好地规范融资行为,而非“断奶”和“关闸”。

(作者为资深地产研究人士)

相关推荐
热点推荐
姚晨为血铅事件发声!疑似真正毒源被扒,19年类似悲剧真相曝光!

姚晨为血铅事件发声!疑似真正毒源被扒,19年类似悲剧真相曝光!

古希腊掌管松饼的神
2025-07-07 16:35:51
为什么女人出轨第一次发生关系非常难,后面就会越来越容易?

为什么女人出轨第一次发生关系非常难,后面就会越来越容易?

素然追光
2025-06-23 02:10:05
刘新民,任上被查

刘新民,任上被查

政知新媒体
2025-07-09 11:57:03
傅国涌:遗憾的是,20世纪的中国错过了两次和平转型的机会

傅国涌:遗憾的是,20世纪的中国错过了两次和平转型的机会

深度报
2025-07-07 21:38:11
佩蒂特:C罗去沙特意味离开顶级赛场,但我还是希望他去世界杯

佩蒂特:C罗去沙特意味离开顶级赛场,但我还是希望他去世界杯

直播吧
2025-07-08 23:33:09
美国党的LOGO解读,有点意思

美国党的LOGO解读,有点意思

低调看天下
2025-07-08 15:39:40
带着儿子倒贴嫁给张译,如今19年过去,才知道她嫁的到底有多值

带着儿子倒贴嫁给张译,如今19年过去,才知道她嫁的到底有多值

凡知
2025-05-27 13:02:41
已确认!是著名演员冯巩

已确认!是著名演员冯巩

CD潮生活
2025-07-07 17:40:53
7人坠河后续:聊天记录曝光,家属质疑,遇难者一语成谶,太蹊跷

7人坠河后续:聊天记录曝光,家属质疑,遇难者一语成谶,太蹊跷

振华观史
2025-07-08 10:35:05
记者:切尔西晋级世俱杯决赛狂揽8000万英镑,夺冠将再得2900万

记者:切尔西晋级世俱杯决赛狂揽8000万英镑,夺冠将再得2900万

直播吧
2025-07-09 05:14:14
毁了王治郅,逼姚明退役,他凭一己之力让中国篮球倒退了二十年!

毁了王治郅,逼姚明退役,他凭一己之力让中国篮球倒退了二十年!

启娱说
2025-07-07 16:54:03
233人铅中毒罪魁祸首找到了:原来是园长亲自“投毒”

233人铅中毒罪魁祸首找到了:原来是园长亲自“投毒”

小人物看尽人间百态
2025-07-08 14:28:07
天水幼儿铅中毒后续:官方通报,三疑问待揭秘,家长近乎崩溃!

天水幼儿铅中毒后续:官方通报,三疑问待揭秘,家长近乎崩溃!

八斗小先生
2025-07-09 15:58:25
没有商量余地,特朗普访华之行要凉?中方7字坚决,12国等收信函

没有商量余地,特朗普访华之行要凉?中方7字坚决,12国等收信函

墨兰史书
2025-07-08 10:11:30
恩佐第26分钟突然躺在地上,队医进场处理

恩佐第26分钟突然躺在地上,队医进场处理

直播吧
2025-07-09 03:39:09
出乎预料!马斯克新党杀疯了,支持率公布:美国历史或迎来转折点

出乎预料!马斯克新党杀疯了,支持率公布:美国历史或迎来转折点

史纪文谭
2025-07-08 21:35:35
衡水少年张锡峰,“猪拱白菜”之后

衡水少年张锡峰,“猪拱白菜”之后

南风窗
2025-07-07 14:56:15
湖北通报7起党员干部、公职人员酒驾醉驾典型问题

湖北通报7起党员干部、公职人员酒驾醉驾典型问题

新京报政事儿
2025-07-08 21:04:07
51年一将军吸鸦片被撤职,来中南海告状,为何毛主席却笑脸相迎?

51年一将军吸鸦片被撤职,来中南海告状,为何毛主席却笑脸相迎?

大王饶命
2024-06-01 19:50:01
瓦兰丘纳斯:交易完成我将启程丹佛;关于交易人们已经说很多了

瓦兰丘纳斯:交易完成我将启程丹佛;关于交易人们已经说很多了

懂球帝
2025-07-09 10:55:18
2025-07-09 20:11:00

海南房产

一线城市仅上海新房价格上涨

编辑推荐
本月新盘
楼盘名称所在位置价格

头条要闻

纽约市长候选人称若当选将逮捕内塔尼亚胡 特朗普发声

头条要闻

纽约市长候选人称若当选将逮捕内塔尼亚胡 特朗普发声

财经要闻

金店业绩分化 为何"一口价"卖得更好了?

体育要闻

开了16年F1,他终于第一次站上领奖台

娱乐要闻

周杰伦开抖音号疯涨三百万粉丝

科技要闻

下一任苹果CEO,可能是这位iPhone的掌舵人

汽车要闻

比亚迪为智能泊车安全兜底 天神之眼全面OTA升级

态度原创

教育
亲子
本地
旅游
艺术

教育要闻

你不信任的眼神,比错题还扎心

亲子要闻

家长千万不要再过度清洁了,反而会害了娃!

本地新闻

云游中国|踏入时光长廊!岐山八景诉说古今岁月风华

旅游要闻

热闻|清明假期将至,热门目的地有哪些?

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

无障碍浏览 进入关怀版