变身美好城市建设者 房企如何实现“职住平衡”

随着中国房地产市场调控不断深入，房企从拿地到资金回笼都面临着不小的压力。为顺应新市场形势、谋求新生存之道，房企纷纷进入新一轮的定位调整，如恒大将投资1000亿元进军科技圈；碧桂园打造科技小镇；上海（楼盘）龙湖提出转型“美好城市运营商”；万科今年初提出由“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”。

谈及万科的定位升级，6月3日下午，在成都召开的“万科2018美好城市创想大会”上，万科中西部区域首席执行官王海武表示：“对于城市而言，万科希望能够助力城市发展，拓展城市的边界，参与到城市的外圈层乃至周边城市、乡村的建设，同时也希望能够在新的时代要求下实现产业的多元化、合理化布局，实现产业升级，促进生态和谐。”

关注乡村改善

对于中国房地产市场未来的发展趋势，万科董事会主席郁亮曾在今年3月举行的“万科2017年度业绩会”上表示：“我国住房全面短缺时代及房价单边快速上涨时代均已结束，房地产行业已经到了必须作出改变的时候。”

而万科定位向“城乡建设与生活服务商”升级，主要是基于对新趋势的判断。王海武介绍称，新的定位主要包含“两个转变和四个角色”：第一个转变在于“城市”到“城乡”的转变，即万科未来不只关注城市升级，也将关注乡村改善，尤其是城市和乡村的连接、互动；第二个转变在于“生活服务”；四个角色分别为“美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者”。

城镇化进程的加快也让城乡边界越来越模糊。王海武认为，随着城市间人们的往来越来越频繁，城市间的边界也随之越来越模糊，传统的城市边界逐步瓦解，城市群逐渐形成。只有城乡形成良性互动和统筹发展时，城市群的剖面才能更连续，因此，“乡村必须振兴”。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前的城乡还是一个二元的发展模式，这主要是受制于土地制度的约束。随着国家城镇化发展的不断加快，虽然城市规划的边界依然存在，但人们的就业需求、居住需求和教育需求等等都在跨越边界。

如何避免乡村“空心化”成为其中一个重点。刘洪玉认为，随着乡村人口不断进入城市，乡村也存在空心化的现象，村集体土地没有被充分利用。未来就要思考如何在不新占用耕地资源的前提下，能够充分把现有的、已成为建设用地的集体土地利用起来，并承载一部分城市发展的功能。

城市调整寄望“职住平衡”

随着一些城市对城市空间和产业布局的调整，“职住平衡”成为新的关键词。

在说到城市与人的关系时，王海武表示：“上一个城市化进程，人一直在学习如何适应城市；下一个城市化进程，城市应该去学会如何适应人。”

事实上，“职住平衡”就是在协调城市与人之间的关系。刘洪玉对《每日经济新闻》记者解释称，“职住平衡”包含了城市里公司选址以及居住选址的问题，每个人每天都要在居住和工作的地方来回通勤。理论上通勤时间越短，“职住平衡”的水平就越高，“职住平衡”往往是城市土地功能利用、城市规划设计等方面的协调搭配。

积极发展住房租赁，则是实现提高通勤效率，优化“职住平衡”的一个关键。记者此次了解到，万科将在成都发力住房租赁业务，产品线包含了青年泊寓、家庭公寓以及服务式公寓。

万科中西部区域租赁住宅事业部总经理苏科介绍道，成都的租赁住房市场规模达600亿元，万科在成都目前持有4000套左右房源，投资约8亿元。

随着政策的不断推动，住房租赁市场的多渠道供给将进一步实现“住有所居”。刘洪玉认为，目前住房租赁市场仍存在租金收益率过低、税负重、缺乏监管以及机构出租者缺位等问题，未来的发展则需要大型品牌开发商进入市场以形成行业规范，开发商也需要从短平快的思维向长期持有运营的思维转变。同时，还需要政府加大支持力度，推动规模化、专业化的企业发展。