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号外|丹东楼市神话:一座中朝边境小城的造富狂欢

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(原标题:号外|丹东楼市神话:一座中朝边境小城的造富狂欢)

首次美朝首脑会谈“特金会”如果顺利举行,丹东房价会再次刷新历史记录吗?这是连日来悬在丹东地产商和外地投资客心头的一个大问号——他们都在等待国际形势再次扭转,将丹东楼市带入下一个疯狂。

此前,今年4月,丹东楼市曾迎来一波涨价潮。根据国家统计局数据,4月丹东新房环比涨幅由0.5%左右突然升至2.0%,位居全国70个大中城市之首。6月15日,国家统计局发布的最新数据显示,5月份丹东新房价格环比上涨5.3%,再次位列全国70城之首。

“特金会”举办前一天,6月11日,丹东召开保持房地产市场健康发展工作会议。会议强调,毫不动摇地坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”;同时指出,要未雨绸缪,切实做好房地产调控应急准备。官方表态,一方面释放出稳定房价的决心,另一方面也显现出国际局势对丹东房价影响的不确定性。

6月12日,美国总统特朗普与朝鲜最高领导人金正恩在新加坡正式举行会面,“特金会”如期举行。“现在(‘特金会’的)效果还没有呈现出来,我估计端午小长假可能会有新的拐点。”6月13日,丹东本地一家房地产公司高管对网易财经说。

丹东,地处辽宁省东南部,与朝鲜隔江相望,是东北亚经济圈、环渤海经济圈的重要交汇点。作为连接中国东北地区与朝鲜半岛的重要节点,丹东的战略地位十分重要。

据丹东官方披露,目前丹东已与100多个国家和地区实现经贸往来,尤其是对朝贸易进出口总额,占中国对朝进出口总额的近70%。

兵马未动,房价先行。多年来,朝鲜局势的每一次风吹草动,都牵动着丹东楼市的神经。在许多人眼里,朝鲜开放与否,很大程度上决定着丹东房价的未来。

号外|丹东楼市神话:“核景房”引爆一场造富狂欢
(落日下的鸭绿江。位于图片右侧的是鸭绿江大桥,又名“中朝友谊桥”。桥上不断有车辆来往,是连接中国与朝鲜人员贸易往来的重要通道。网易财经/王文华 拍摄于丹东)

1月之内冰火两重天

“最火的时候,一天卖了五十多套。那段时间,正常每天都能卖二三十套。”张佳(化名)向网易财经讲述今年4月丹东的抢房情景。张佳是丹东本地一家房地产公司的营销经理,其负责的项目恰巧赶上了那波涨价潮。

国家统计局发布的数据显示,去年4月以来,丹东新房价格环比涨幅多数在0.5%以下,今年3月为0.4%。但4月,丹东新房环比涨幅突然升至2.0%,位居全国70个大中城市之首。

今年以来,朝鲜一改过去的封闭状态,动作频繁:金正恩对中国进行非正式访问、朝鲜宣布停止核试验、朝韩举行会谈、美朝宣布举行首次首脑会谈……种种迹象表明,朝鲜或将改革开放。不少投资客认为,朝鲜一旦开放,丹东或将成为下一个深圳。越来越多的人闻风而动,涌向丹东。

“其实,房价上涨从4月初就有苗头,但许多人不知道,突然从4月25号火起来。但也就持续十天左右,过了五一小长假(购房潮)就结束了。”张佳说。

尽管时间短暂,却也足够让人疯狂。张佳回忆,4月涨价潮期间,他所在的楼盘一次最多卖出去20套房。当时有一位来自北京的中年人和他的朋友们找到张佳所在的楼盘,一口气买下了20套房。除了自己买之外,这位北京的购房者还帮朋友代办,通过视频向对方介绍房子的具体情况,包括楼层及面积等信息。

“之前火爆的时候,客户都是抢户型,不管房子开盘多少钱,先把订房的单子填好。很多时候,这边的客户正在看,那边就已经有人把房买走了。”丹东新区江景楼盘“新加坡城”的一名售楼人员对网易财经说,“为了给看房的客户腾出更多空间,公司把沙盘挪到大堂,增设更多桌椅,方便客户看房、补款、签合同。”

购房热情来的快,去的也快。从5月5日开始,来看房的人逐渐减少,与最火的时候——一天卖50套相比,张佳负责的楼盘一个星期仅卖出去4套房。

新加坡城售楼处人员则告诉网易财经,五一期间,新加坡城一天能卖出去40套房子,此后一天仅卖出去10多套。为容纳更多购房者而特意腾出来的大堂,现在冷清很多。网易财经日前在现场看到,仅有两组购房者在看房,但他们最终并未下单,而是选择继续观望。

号外|丹东楼市神话:“核景房”引爆一场造富狂欢
(前段时间门庭若市的售楼处,现在已冷清许多,看房的人大幅减少 网易财经/王文华 拍摄于丹东)

网易财经在丹东新区走访多个楼盘时发现,与此前熙熙攘攘的购房场景相比,如今几乎所有的售楼处都恢复了往日的平静。火爆时晚上9、10点钟还灯火通明的售楼处,现在5点左右就准时关门下班了。

号外|丹东楼市神话:“核景房”引爆一场造富狂欢

(与前段时间加班到9、10点的火爆场景比,由于近期购房热情减退,位于丹东新区的一处售楼处五点就正常下班。网易财经/王文华 拍摄于丹东)

张佳认为,导致买房人减少的原因有两方面,一是现在丹东的房价已经涨上来了。据网易财经了解,在4月份之前,丹东的房价在3000-4000元每平米。4月25日之后,购房者大量涌入,房价不断上涨,一天一个价,目前丹东新区房价均价已经达到5000-7000元每平米。

另一个原因是,政策导向敏感也降低了人们的购房意愿——朝鲜局势依然存在诸多不确定性,此前“特金会”的反复,使得不少购房者望而却步。

网易财经走访期间,在新加坡城售楼处,一位正在看房的大连投资客表示,丹东的房价涨得很快,“我朋友半个多月前在这儿买的房子,买的时候6800元每平米,现在同样的房子价格已经涨到8900元每平米,涨了2000多元。”

最终,这位大连投资者选择继续观望。“丹东这么一个地方,我觉得价格到顶了,八九千块的房子不能再买了,五六千的还有空间。除非朝鲜确定要开放,房价还会再涨一波,否则现在的价格已经到顶了。”他说。

房价

“夜空突然放了一朵礼花,璀璨夺目,转瞬即逝后,夜空一样很美,第二天阳光总会来的,这个礼花不能代表第二天的太阳。我看丹东地产就是这样。”丹东宗裕集团副总裁王磊对网易财经如是形容丹东楼市。

在房地产行业已经打拼了25年,王磊经历过房地产市场的几次高低起伏,有着丰富的地产营销操盘经验。他认为,丹东4月那波高房价是被炒起来的:“来丹东炒房的人分为两类,一类是游资,在河北、北京没有买到房的人,或者是买到房挣钱的人。这次借着朝鲜局势的变化来炒房;另一类是来自南方的丹东新区地产商,他们在丹东被套牢多年,借着这波局势拉上老乡来炒作。”

“开发商炒作的高价都是虚价,内行的才知道。比如一套房3000元每平米卖不出去,开发商和炒房客成交价6000元,实际上3500元、4000元就成交了。”王磊说,通过这种方式把房价炒上去,一天一个价。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对网易财经表示,丹东房价4月份经历的一波飞速上涨,是有人或者企业领用重要事件炒作的结果。“从过去的经验看,一些机构专门利用利好事件进行炒作,并且屡获成功,”他认为,“应该有专门的房地产投机机构,还有就是当地的开发和中介企业。”

“他们现在看的就是国际形势,炒作朝鲜改革开放。以前也有过经历,朝鲜以前传闻要改革开放,丹东房价马上涨价一千,第二天没事又落回来了。这种‘过山车’是开发商心态,这么多年了,朝鲜打仗还是改革开放,丹东人没当回事,已经无数次反复,就是‘狼来了’。”王磊说。

不论是国际局势带来的利好,还是炒房客为之,不得不承认的是,丹东房价猛涨之后,确实让一批本已奄奄一息的开发商缓过劲来。

“丹东新区的楼盘价格一直在3000-4000元每平米,所有地产商没有敢喊挣钱的,全是赔钱。这次涨价之前,很多新区地产是停工状态。这波(涨价)救了一大批地产商,包括一些有官司在身的地产公司。很多地产商因为这波形势好,卖了一批房,回了现金流,把问题解决掉了。”张佳透露,“否则将来全是烂尾,你看大伙过的是什么日子。”

号外|丹东楼市神话:“核景房”引爆一场造富狂欢
(丹东新区的一处在建楼盘 网易财经/王文华 拍摄于丹东)

不过张佳又指出,这一轮涨价潮仅能弥补地产商的一小部分损失,“这么多年银行利息、人车马费、管理成本往里加,不挣钱,其实是亏的。四五年来亏损的窟窿哪是七八天能补回来的,不可能。”

丹东房价的飙升引起了监管部门的重视。此前,丹东市连发两道命令,遏制投机炒房。5月14日,丹东市出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》,规定非本地户籍人员在限制区域内购买的新建商品住房,自签订商品房买卖合同备案满2年并取得不动产权证书后,方可上市交易;异地住房公积金缴存职工购房申请异地住房公积金贷款的,首付比例调整为不低于50%。

一周之后,丹东楼市调控升级。丹东市政府在上述《意见》的基础上,又于5月21日印发《关于坚决遏制投机炒房 维护房地产市场秩序有关工作的通知》,明确提出7条要求,遏制投机炒房。

根据上述《通知》,非本地户籍人员,且在本地无企业、无工作的人员,在限制区域内购买新建商品住房,自签订商品房买卖合同备案满5年,并取得不动产权证书后方可上市交易;此外,这类人员在限制区域内购买新建商品住房申请商业个人住房贷款,第一套房贷款首付比例提高到50%以上,第二套房贷首付比例提高到60%以上,贷款利率上浮20%以上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对网易财经表示,政府出台的限售政策释放出的信号是,明确政府对丹东楼市严厉管控的做法,规范开发商行为,遏制随意涨价行为。在他看来,个别开发商趁机涨价是有的,但这次政府管控比较及时,没有出现过快上涨的情况,仅持续了一周,说明调控是有效的。

另一方面,他又认为,目前丹东的房价绝对值还是相对便宜的,很多炒房客承受得起这个价格,这样一来,容易导致价格反弹。

未来走势未知

号外|丹东楼市神话:“核景房”引爆一场造富狂欢
(2010年底开始修建的新鸭绿江公路大桥,至今尚未通车 网易财经/王文华 拍摄于丹东)

站在新加坡城售楼处,新鸭绿江公路大桥清晰可见。

作为中国对朝贸易最大的陆路口岸,丹东口岸承载着中国对朝70%以上的贸易份额。但既有的鸭绿江大桥年代已久,20吨以上的货车无法通行,且只能单向行车,一定程度上阻碍了中朝两国的经贸往来。而新鸭绿江公路大桥则将改善这一状况。

新鸭绿江公路大桥于2010年12月开始建设,总投资22.2亿元人民币,全长3.026公里,按照双向四车道标准建设。大桥中方一侧坐落在丹东新区。

2010年,新鸭绿江公路大桥开工建设以及中朝共同开发黄金坪、威化岛经济区的消息,曾带动丹东房价在当年和次年大幅上涨。外地一些房企嗅到商机,纷纷在2010年左右进军丹东,其中包括万达、保利、佳兆业等。

然而,原定于2014年建成通车的新鸭绿江公路大桥,最终未能如期投入使用,黄金坪、威化岛经济区的开发建设也陷入停摆。丹东新区楼市随之陷入长达5年的低潮期。

丹东新区距离老城区10公里,因入住率低、配套设施不齐全,被当地人称为“鬼城”。新建的鸭绿江公路大桥和一览无余的江景并不能吸引当地人在新区买房置业。很多丹东人不喜欢江景房,“湿气太重,住在江边的房子里,晚上开窗户睡觉,感觉像是躺在水里。”一位当地人这样说。

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(丹东新区,位于丹东市区东南部,距离老城区10公里 网易财经/王文华 拍摄于丹东)

但与当地人的想法截然相反,外地人到丹东投资买房,大多选在新区,他们最看重两点:第一,新鸭绿江公路大桥未来通车后带来的商业机遇;第二,丹东作为旅游城市,江景房是当地楼盘的优势所在。

“丹东房地产未来很好,但是需要漫长的积累过程,一个是国内环境,一个是国际环境。”王磊认为,“国内环境就是国内的资本,国内大公司进丹东,丹东房地产才有希望;国际环境,则需要国际形势稳定,丹东房地产才有未来。现在还不具备火爆的条件。”

据网易财经了解,除了早先进入的万达、保利、佳兆业等房企外,目前恒大和碧桂园也有意在丹东大展拳脚。“知名公司进来之后,房价肯定会上涨。”王磊认为。

6月12日,备受关注的“特金会”终于落地,美国总统特朗普与朝鲜最高领导人金正恩在新加坡正式举行会面。截至发稿,网易财经从丹东多个信源处了解到,美朝两国领导人会面,对丹东楼市的影响尚未显现,目前当地房地产市场尚处于平稳状态。

严跃进分析认为,短期来看,“特金会”对丹东房价影响较小,如果后续两国推进会议协议,稳定推进区域发展,对丹东来说,市场基本面肯定向好。“但是否因此推动丹东房价,则要看朝鲜的改革开放政策,尤其是边境的土地开发政策和文化旅游。如果政策起来了,价格反弹的可能性是存在的。”他说。

丹东楼市的未来,唯有交给时间来裁定了。

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还是丹东。

5月,丹东新建商品房住宅价格环比大涨5.3%,居70城之首。

上个月,它的涨幅是2%,位列70城第一名。

谁在涨?

不仅是丹东,统计局公布的5月份70城房价数据,环比涨幅排名前十的城市分别是:丹东、三亚、海口、成都、青岛、广州、沈阳、大连、呼和浩特和郑州。

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国是直通车 张文绞 制图

这些城市不仅房价涨幅亮眼,近期还频繁出现在新闻热搜中。

比如丹东,4月朝鲜宣布弃核、朝韩两国领导人会晤,“丹东房价2天暴涨5成”。为了严控炒房势头,5月丹东连续两次出台遏制炒房措施,6月又强调坚持房住不炒。

海口和三亚,4月中央决定在海南建自有贸易试验区与自有贸易港,随即有楼盘夜间开盘销售。为了摆脱对房地产的过度依赖,4月末海南宣布全域限购。5月,海南启动了百万人才引进计划。

成都,人才新政早在去年已经发布,实施仅4个月就有超过9万人落户。今年4月,15个热点城市中,成都新建商品住宅价格同比涨幅排名第一。5月住建部约谈。同月,成都限购措施升级。

青岛,6月刚举办了上合峰会。4月,青岛发布了限购、限售措施。同月,青岛发布了人才落户优惠政策。

广州最大的利好应该就是粤港澳大湾区了。

沈阳、大连之外,哈尔滨、长春也都出现在今年70城房价环比涨幅的前十中。易居研究院副院长杨红旭告诉中新社国是直通车,沈阳、大连、呼和浩特属于“涨的比较晚,目前还在涨”。

郑州,环比涨幅靠前,但二手房价格环比持平,同比略微下跌。杨红旭分析,郑州数据有“异动”,可能和新盘备案有所放松有关,高地价项目入市带动房价上涨。

杨红旭认为,5月份房价涨幅扩大和政策出台后的“惯性上冲”有关,待政策落地后房价涨幅会回落。

调控失效?

5月是城市密集调控期,住建部“约谈”加“重申”,全国40多个城市出台了调控政策,防止房价明显过快上涨。

统计结果显示,5月70个城市中61个城市房价环比增长,4月58个城市房价环比增长,3月55个城市环比增长,2月44个城市环比增长,1月52个城市环比增长。

出台调控政策,房价依然反弹?

中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉中新社国是直通车,原因有三:

其一,多个城市发布人才新政吸引人才,刺激并产生新的住房需求,在供应不变的情况下,需求更加紧俏;

其二,多个城市实施限价、摇号举措,一二手价格倒挂市场出现“买到即是赚到”心理,杭州98岁老人和12岁小孩也加入摇号行列;

其三,多个城市住宅库存“告急”,为楼市升温加了一把火。

除此之外,谢逸枫认为,房价上涨和货币供应量、棚改货币化安置有一定关系。

综上,他预判,涨幅较快城市存在调控加码升级可能性。

今年1-5月,全国楼市调控约160次,比去年同期增加60%。5月楼市刷新了一项记录,单月全国楼市调控政策累计发布多达50次。

关注需求面,政策限购、限价、限售、限贷,限商不一而足。

至于供给面,1-5月份,房地产开发企业土地购置面积7742万平方米,同比增长2.1%,1-4月份为下降2.1%;土地成交价款3522亿元,增长16.0%,增速提高2.4个百分点。

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图片来源:国家统计局截图

应该说,房价能不能稳,调控的思路很重要。

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