多地楼市库存进入"合理区间" 棚改减速但非急刹车

“国开行总行收回棚改项目的合同审批权限。过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。”近日，一则“国开行收紧棚改贷款”的传闻流传坊间。

国家开发银行新闻办公室相关负责人26日对第一财经记者表示，近日，有媒体称所谓“国开行相关领导”在海通证券电话会议中就棚改融资相关问题发表了言论。经核实，国家开发银行从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论，有关言论不代表国家开发银行。

国开行表示，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。目前各项工作正在有序开展。据介绍，截至5月末，国开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。

棚改贷款政策与地方棚改货币化推进密切相关，而后者又会影响三四线楼市走向，因此，上述传闻引发市场一阵波动，各方关注颇多。

助力去库存

作为三四线楼市去库存的主要手段之一，近年来地方棚改货币化的进展十分迅猛，而这与棚改贷款的支持密不可分。如果相关机构收紧棚改贷款，地方棚改货币化的推进必将放缓。

“整体市场对棚改政策非常敏感，因为这是支撑最近几年楼市的关键因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。”中原地产首席分析师张大伟称。

自2008年以来，我国就一直大力推进棚户区改造，不过在2015年以前以实物置换为主，2008年至2012年，我国改造各类棚户区1260万户，2013年改造320万户，2014年改造470万户以上。

华创证券房地产行业首席研究员袁豪表示，我国2005年开始就开始在辽宁实施棚户区改造，当时棚改资金都是地方政府来出，另外有一部分社会资金去承担。以前基本上都是实物安置，拆一套还一套模式，对政府来讲成本非常高。

自2015年开始，政府开始推动棚改货币化安置比例的提升。简单理解就是，政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而居民再到商品房市场上购置住房。

这种转变背后，正值国内房地产市场出现分化，一二线城市销售火爆，而三四线城市楼市库存压力却逐渐增大。棚改货币化安置比例的提升，客观上会帮助三四线城市楼市去库存。

我国2015年棚改货币化安置的比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

截至目前，住建部尚未对外公布2017年全国棚改货币化安置比例，此前业界一般认为会超过50%，这将帮助消化楼市库存2.5亿~3亿平方米。

今年以来，一些地方公布的数据显示，在有效控制房地产增量的同时，棚改货币化等因素带动下楼市销售良好，一些房地产库存大的地区已经逐渐进入“库存合理区间”。

截至2017年底，吉林省已批准预售尚未销售的商品住房库存面积比2015年底减少1024.5万平方米, 库存下降28%，占3年化解全省商品住房库存940万平方米任务的109%，实现全省商品住房去库存3年任务2年完成的目标。

吉林省住建厅厅长孙众志曾表示，从实践来看，货币化安置是当前推进棚户区改造、消化存量房、促进房地产市场平稳健康发展最现实、最有力的措施办法。

据《辽宁日报》报道，2017年辽宁省棚改货币化安置比例高达97.5%，拉动630万平方米的商品房销售，促进了房地产市场的健康发展。

沈阳市房产局一位官员表示，2017年沈阳棚改货币化安置率达到100%，并连续多年高于全国、全省平均水平，2018年，沈阳将按照国家要求，因地制宜推进货币化安置，与房地产住宅消化周期相结合，合理控制货币化安置比例。

甘肃省住建部门发布数据显示，到2017年底，甘肃省商品住宅去化周期降至13.1个月，较上一年底缩短了3.8个月，库存总量进入合理区间。

中原地产首席分析师张大伟认为，从全国库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。

推出和退出

既然棚改货币化的推出与去库存密切相关，在地方楼市库存已经大幅降低的情况下，缩减棚改货币化的比例也就成为必然之举。

“三四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。棚改政策，特别是货币化安置政策，应该是到了调整并减少的时候了。”张大伟称。

但这个调整并非是急刹车。在2015~2017年完成棚户区改造1800万套的基础上，2017年5月，国务院常务会议决定，2018年~2020年将改造各类棚户区1500万套，并要求在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。

这也意味着，即便年度总量调低了20%，但今后三年每年的棚改计划也仍然远高于过去十年来的平均量。

此前已经有地方政府提出要不能盲目推进棚改货币化。

孙众志曾在一次内部会议上要求，“对于商品住房库存量小、市场房源不足的市县，货币化安置工作要结合实际安排，不能盲目地搞，造成房价过快上涨。”

对于今后三年的棚改货币化工作，华创证券曾预计，假设三年平均货币化安置比例为50%~60%，那么对应每年货币化安置套数250~300万套，按照每套85平方米估算，对应每年带动住宅需求2.1亿~2.6亿平方米。

但这种测算的前提，是棚改贷款政策的相对稳定。一旦政策发生方向上的较大变动，许多数据就需要重新调整。

华创证券认为，目前来看，棚改一刀切的可能性不大，未来更多是慢慢收紧，降低货币化安置比例，因此棚改货币化收紧对房地产投资影响有限。