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“房价和汇率只能二选一”是个伪命题

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(原标题:“房价和汇率只能二选一”是个伪命题)

近一周内,人民币兑美元汇率中间价先后突破6.5和6.6,几天的跌幅抹去了一年的涨幅,对人民币的关注又开始多起来。

汇率是一个严肃的命题,但在实际生活中,如果不是“外向型”企业,比如航空、造纸、服装等,对于汇率变动并不敏感,但是为什么这次人民币有任何风吹草动,从一个经济命题变成了全民讨论的大话题?还是房子,我可能没有一个外贸出口企业,但是有房子,或者正准备贷款买个房子。所以,对一般老百姓来说,讨论汇率的时候,主要是在研究房价走势,当网上出现“房价和汇率二选一,只能保一个”的话题时,就显得格外引人关注。

的确,过去10多年的高货币供应量,造成了老百姓的财富重构。站在当下的时点,10年前买房和不买房的,10年前在北上广买房和三四线小城市买房的,资产负债表已经完全不一样。但是要知道,无论是房价,还是几轮起伏的股市,甚至大起大落的艺术品市场、新三板市场,本质上都是货币的载体,再加上保汇率还是保楼市这个艰难抉择上,曾经有两个鲜明的案例:日本选择保汇率,俄罗斯选择保楼市,后来的结果都不尽如人意,中国何去何从,是关注也是考验。

如果你对这个话题还有印象,那么应该记得,两年前,我们也有一个类似的讨论,当时甚至更为激烈。一些人甚至将理财产品转换成为了美元,后来,讨论渐渐熄灭,因为我们做到了双赢,汇率回升,房价也没有出现大幅下跌,这是怎么做到的?

首先是动用外汇储备,从2014年到今年5月,外汇储备从4万亿元下降到3万亿元,主要就是收购市场上多余的人民币。其次是外汇管控,这两年对资金流出的管控明显加大,就连个人购汇,无论是手机网银还是网点柜台购汇,都需要先填写一份《个人购汇申请书》。

还有就是降低了货币供应量。从一组简单的数据对比可以看出端倪:2009年国内M2增速为28.41%,对应GDP增速为9.4%;2017年国内M2增速为8.2%,对应GDP增速为6.9%。降低货币供应量是一把双刃剑,在保外汇的同时,对资产价格尤其是房地产价格是会产生明显冲击的。幸运的是,政府在实行货币调控的同时,针对稳房价做了很多保护性措施。比如对金融业进行强监管,实现金融去杠杆,引导资金从房地产市场转向实体经济释放流动性,这是长期手段,大病慢治。为了短期内的稳定,各地出台了各种限价限售限购等措施,本质上就是降低商品房的流动性。以前北京一年二手房能成交20多万套,2017年直接腰斩,其他城市皆是如此。而这些政策也压缩了炒房者的空间,多地都出台政策,限制无户籍、无企业、无工作的“三无人员”买房,最近甚至调控加码,限制企业买房,父母落户、离婚时间数年内也不能买房,将原有稍稍费劲就能绕过去的监管“空子”全部堵住,一定程度上压制住了炒房需求。

从过去两年的经验可以看出,“房价和汇率只能二选一”是一个伪命题,从资金流动的角度看,人民币汇率和房地产价格在短期内或许呈现一定程度的此消彼长,但运用多种调控手段后,两个目标是可以同时实现的。除了日本和俄罗斯,我们也可以看看美国的经验:在1995-2001年间,美元指数和房价同向上升;2002-2007年,美元贬值、房价上升,两者负相关;次贷危机后,美国的房价和汇率齐跌;而从2011年底开始,二者又呈现出同向上升的趋势,所以,这并非不可能完成的任务。两者的根基实际取决于中国经济的长期趋势,只要中国经济的基本面足以支撑,二选一的局面永远不会发生。

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