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盘和林:上市公司炒房不利于长远发展

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行业观察

上市公司的投资性活动导致人为控制供给,造成看似僧多粥少的局面,进一步引起房价上涨。长此以往,房地产市场成了卖方市场,价格自然只升不落。

近期楼市调控直指企业购买商品房,西安、长沙、杭州三地相继出台政策暂停企事业单位在限购区域购买住房。但商业地产仍然交易频繁,颇受上市公司青睐。最新数据显示,截至6月22日,A股3582家上市公司中,共有1656家上市公司持有投资性房地产,占比46.23%;合计持有市值9904.66亿元,同比增长近两成。

近年来,针对供求矛盾,各地房地产调控主要提出的“五限”,即限购、限贷、限价、限售、限商,尤其是限购政策,但这些“五限时代”主要是针对居民个人买房,恰好忽略了上市公司这个巨型投资主体,使其成为漏网之鱼,在这片利好但限制重重的汪洋中,它们却如鱼得水。

上市公司如此热衷并且堂而皇之炒房的背后,源于房地产的保值增值特性。这里所指的保值增值一方面指的是价格,另一方面是其组成要素土地赋予这项资产所独有的特性。

从房价来说,价格机制告诉我们供求决定价格,房地产市场近年来一直呈现的都是供不应求的状态,房价居高不下,据国研网统计数据库,2014年我国房价均价为6324元/m2,2015年上涨至6793元/m2,2016年更是达到7476元/m2,房价连年增长给社会大众稳定的利好预期。

除此以外,房地产具有投资建设周期长,耐用性高,折旧小的特点,并且作为土地这一稀缺资源的附着物,其价值与土地成本成同向变化。因此,在这个将土地视如珍宝的时代,房地产之于企业,正如黄金之于中国大妈,只要见到必将抢购一空。

近年来房价一直高居不下,除了土地成本、房屋建设工程成本不断上涨外,上市公司在房地产领域的投资投机活动也是房价飙升的一大推手。

这种情况首先表现在上市公司对房地产的投资性需求扭曲房地产市场供求关系。企业投资者需求放大了房地产本身的需求,导致供不应求,引起价格上涨。据相关资料显示,房地产刚需者占投资者比例甚至不能达到40%。

其次,上市公司的投资性活动导致人为控制供给,造成看似僧多粥少的局面,进一步引起房价上涨。大多数企业持有房地产都是为了赚取价差,他们囤积居奇、待价而沽、商商勾结,使得同时期市场上可流动的房源远远低于所开发的房源,一旦放出房源,刚需者立即哄抢一空,长此以往,房地产市场成了卖方市场,价格自然只升不落。

实际上,房地产行业需要资金量大、建设周期长,极易受政策影响。除了占据公司资源外,还阻碍公司产业技术升级,导致公司低效率运转,不利于公司的长远发展。同时,房地产随着政策的变化具有明显的周期性,涉足房地产领域较深的企业,其主业也将受房地产周期的影响,造成实体经济发展不稳定,抗冲击能力减弱,竞争力下降。

根据雅戈尔集团公布的年报数据,2017年公司实现营业收入约为98.40亿元,同比下滑33.94%;归属于上市公司股东净利润约为2.97亿元,相较于2016年的36.85亿元,降幅高达91.95%。地产板块营收下滑成为了拖累公司整体业绩的主因。2017年,雅戈尔集团地产板块完成营收48.55亿元,较上年同期降低52.70%,其中地产开发业务完成营业收入45.88亿元,较上年同期降低53.57%;实现归属于上市公司股东的净利润12.27亿元,较上年同期降低18.64%。

即便不介入房地产,而是直接炒房的公司,未必靠炒房就能救公司。面临退市风险的金亚科技,在2009年购置4套房产,当时账面价值仅659.59万元,前不久拟出售的评估价值为3291.07万元,增值2888.04万元,增值率高达716.57%。据房产评估,每平方米的均价为5.97万元,较9年前上涨了将近6倍。不过,纵然房价再高,恐怕也改变不了金亚科技的厄运。无独有偶,6月份ST宇顺电子为了“保壳”,也拟出售1.68亿元的房产“自救”。

盘和林(中国财政科学研究院应用经济学博士后)

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