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杭州宅地价格回调 楼市开闸放量趋势或“隐现”

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每经记者 沈溦 每经编辑 梁秋月 

7月6日,杭州引来新一轮土地出让热潮,主城区和余杭区共10宗地块上市,总出让面积66.3万平方米,总建筑面积133.7万平方米,总起价236.95亿元。经过一下午的竞拍,10宗土地全部成功出让,总成交金额270亿,为杭州土地史上单日成交历史第二高,仅次于2016年12月26日的创下的284亿元成交价。

《每日经济新闻》记者同时也注意到,本次出让的地块多为涉宅土地,在当天挂牌出让的之江、翠苑、西兴三宗宅地,均未溢价封顶,楼面价甚至有所回调。

业内人士对《每日经济新闻》记者表示,杭州市场上土地供应经过一大波放量之后,或将迎来周期性调整。从大环境来看,中美贸易战给经济环境带来不确定性,金融去杠杆对资金流动性产生影响。具体到杭州市场,潜在商品房供应量趋高,棚改政策转向需求端带来不确定性,都是开发商对市场判断趋于理性的原因。

宅地价格出现回调

此次主城区成交的之江度假区单元地块,出让面积77273平方米,起拍价26.6亿元。根据出让要求,该地块有不少于3万平方米的公共租赁住房,占比达20%。开拍后仅19轮,便由新加坡仁恒置业竞得,成交总价29.43亿元,楼面价19040元/平方米,溢价仅10.5%。

值得一提的是,新出让土地的楼面价有了下调,今年1月8日祥生竞得的之江项目,其拿地楼面价为19608元/平方米,自持比例达到50%。

不仅如此,当日其他宅地项目价格也出现回调,比如更加稀缺的翠苑单元原杭师大美术学院地块,在近三个半小时的争夺后,由中海以33.39亿元总价竞得,楼面价36894元/平方米,溢价39.19%。该地块出让面积39344平方米,总起价约24亿元,楼面起价26506元/平方米,上限楼面价39656元/平方米。

而资料显示,上一次翠苑的宅地出让,中冶项目的拿地楼面价39571元/平方米,自持16%,并且须现房销售。

土地热潮有望降温

除此之外,余杭区出让的3宗五常车辆段上盖综合体项目,由于地块设置竞买人需具备轨道交通线路建设及运营技术能力,且必须独立参加本地块竞买,不接受联合竞买报名等条件,最终,均由杭州地铁集团底价包揽,成交楼面价分别仅18600元/平方米、14490元/平方米、18530元/平方米,目前,该区域二手房价在3万~4万元/平方米。

记者注意到,近期以来杭州土地持续放量,2017年,杭州土地出让金突破2000亿元,达2035亿元,2018年上半年,40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、北京、重庆、佛山和苏州,累计土地出让金分别为1417.6亿元、740.4亿元、678.7亿元、565.9亿元和538.6亿元。

7月,杭州市区再推29宗土地,其中包括多个热门板块的宝地。推地之切,可见一斑。

不过,浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为,伴随着多种综合因素的叠加效应,土地出让热潮有望降温,与2017年及今年上半年相比,开发商拿地已经更加理性。

丁建刚指出,中美之间爆发贸易战,增加了今年中国经济的不确定性。此外,伴随着金融去杠杆的推进,企业现金流趋紧的情况愈发明显。而在楼市调控政策依然收紧的情况下,对于前期囤积高价土地的开发商来说,资金状况不会太好。

值得一提的是,7月4日,杭州空港新城地块拍卖用时仅15分钟结束,仅6.48%的溢价。今年以来,临安更是有多宗地块低溢价成交,甚至一度流拍。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,近期房地产调控政策持续收紧,包括棚改货币化安置的力度减弱,都会影响未来的市场预期。杭州本身有过周期性波动,一旦商品房存量趋于稳定,价格便不会持续上涨,存在降温的可能,房企拍地也将相对谨慎。

楼市转折点到来

记者注意到,由于政府限价等因素,尽管去年以来杭州土地供应量巨大,然而真正入市的房源依然没有完全放开。据记者不完全统计,2017年至今,拿地未开盘项目的总建筑面积已超1000万平方米,隐性库存剧增。

而伴随着资金流动性趋紧,未来经济不确定性等因素,开发商加速周转,开闸放量的趋势似乎“隐现”。记者注意到,就在7月6日当晚,杭州连发7张预售证,无一楼盘要求冻资,最低35万存款证明即可。

其中,因限价延期开盘长达半年的碧桂园?东旭府,突然一次性推出1266套房源。这是摇号以来,单盘推售规模之最。

另一方面,此前国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行,分支行新项目暂停审批。或预示着房地产需求端已出现转折。据报道,今年以来,杭州的货币化安置比例已明显下降,过去对于货币化安置的一些补贴和奖励措施也面临调整,重新鼓励实物安置。

值得一提的是,近期以来,杭州房地产市场一路飙升,在不少业内人士看来,大密度的棚改拆迁是一大动力,2017年一季度,浙江省棚改开工率全国第一,杭州是省内棚改项目最多的城市。今年一季度,浙江公布的第三批175个棚改项目中,杭州占61席。

然而伴随着棚改货币化安置的调整,选择货币安置的拆迁户减少,存量房消化能力或将迎来新一轮考验。杭州我爱我家统计数据显示,今年上半年,杭州市区(不含临安)共成交二手房房4.83万套,比去年同期跌了24.4%,甚至不如2016年上半年的5.29万套。

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