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买不起北上广深的房子 他们把钱投向了欧洲房产

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经济观察报 记者 张文扬 杨可(化名)在深圳一家科技公司工作。过去几年的海外工作经历,为他积累了一些海外资金,他把主意打到了海外购房这条投资路上。向中介咨询多次,他了解到:美国房产太贵,东南亚房产太近,欧洲房产听起来倒是蛮有格调,而且买得起。

与杨可类似,不少中国的中产阶层,目前正面临着投资理财的新局面:手中的余钱,既买不了北上广深的房子,存钱又不太划算。你大约可以从北上广深等一线城市的写字楼里找到他们的模样——从事金融、高科技等行业,具备投资意识,且不会将目光局限于国内。欧洲房产是他们眼中的“香饽饽”。

另一类人群则是留学生家长。一些家中财力尚足的欧洲留学生家长可能会出于方便、安全或者投资的角度,为孩子购置学校附近的房产;等孩子毕业后,不管是将房子继续出租赚取租金“回本”、还是将房子在行情好的时候转手卖掉,都不失为一种投资手段。他们的眼光大多数聚集在英国、德国、法国等留学生较多、投资环境较为安定、财产安全系数高的国家。

英国留学生做房东

为千万留学大军中的一员,就读于英国普利茅斯大学的本科生杜闵婕(化名)在出国前就曾听父母算了一笔账:反正都要在学校附近租房子,既然家里还有闲钱,为何不直接买一套?

杜闵婕当时并没有在意。那时候,她对父母的“异想天开”嗤之以鼻。她只是一个学生,对英国的房市并不了解,父母更是连英文都说不利索,买房谈何容易。大多数的留学生们选择住学校宿舍,因为这样相对方便、包水电网费等。但是在普利茅斯,情况又略有不同:宿舍在海边,学校却在市中心,上学并不方便,杜闵婕选择了与几个同学一起在学校附近找了套房子合租。

在普利茅斯,租房并不便宜,一个15平米的独立房间租金约合人民币5000元,大一点的房间更贵,一个26平米的整租房间约合人民币8000元,即便是这样也一房难求。求学第一年,杜闵婕遭遇了种种租房困境:除了房租租金偏高以外,房屋出了问题后,房东经常拖延修理;同住的室友过于吵闹,严重影响其他人的休息和学习。

杜闵婕开始接受父母的建议,决定在普利茅斯买房。要考虑的因素很多:购房手续,交税,房子位置、面积、是否永久产权等,此外,还要考虑当地犯罪率、当地居住人群是否复杂等等。2016年,资金管制并不严格,杜闵婕的父母拿出了100多万人民币,为女儿在学校附近的白人区全款购置了两室一厅的房子。

杜闵婕从留学生摇身一变成为房东。剩下的几年,杜闵婕将另外一间卧室租给了她的同学,收来的租金成了她的生活费。2018年,她到伦敦读金融硕士,房子就彻底租出去了。她打算着,如果能在伦敦找到工作,就把房子卖了,到伦敦购置新的房产。

伦敦又是另一番天地。再次购房的杜闵婕对于伦敦的房产也有自己的盘算。同样的价钱,在伦敦2区可以买个小户型,在6区可以买大户型,但她会选择买小的:“位置最重要,只要地点好,再小再破都行。”

英国是中国人在欧洲的传统购房目标国。全球海外房产网站居外网董事CEO罗雪欣对经济观察报记者介绍,英国的询盘量远比德国、法国加起来还大;中国买家在英国的购房原因中,教育因素占11.2%,为英法德三国中最高;投资型房产也最高,超过了自住。

英国脱欧对于房产的影响曾让杨可心生犹豫。不过从市场来看,2018年,经历了脱欧阵痛后,投资者稳定情绪,英国房市开始回暖。据罗雪欣介绍,买房客赴英国购房的高峰期是2016年底和2017年上半年;2017年底开始跌入低谷,2018年又开始攀升。杜闵婕不知道的是,当年的她“天时地利人和”,正赶上了一波英国购房潮。

从未谋面的房子

上海金融从业者王蕾颜(音)从未亲眼看到过自己那间小小的、位于德国柏林市中心的房子——尽管她拥有这套28平米的房产已经四、五年了。她也从没见过自己那位从上一任房东继承而来的意大利籍的房客,一切都有托管机构在打理。她更不会说德语,房产中介都要靠英语邮件联系。事实上,王蕾颜只见过两次她的房产中介,第一次见面是陪着前男友去德国买房,第二次见面就是自己要买。

这种托付一切的底气源自多年前的经验。2012年,王蕾颜的美国男友在柏林的时候,发现柏林的房价相比美国“便宜到难以想象”,正好手头有一些现金,就着手买了一套房子。王蕾颜陪着他走完了整个操作流程,对于怎么以外国人的身份买房、怎么找中介、律师等,已经非常清楚了。

与一般的投资客不同的是,王蕾颜的房产投资充满着偶然。2014年,王蕾颜在上海工作,手头有五六十万人民币。她回忆说:“由于在金融机构工作,投资股票有一些限制,干别的又干不了,我就想到也去柏林买个房子。”虽然当时的房价与2012年相比,已经看到了涨幅,但在王蕾颜看来,价格依然是便宜的。那一年,她与朋友到欧洲度假,把柏林定为最后一站,找了当时的中介和律师,签了律师的委托函、提供了护照复印件,此后就全权托付律师,再也没去过柏林。

王蕾颜对这套房产的定位很明确,纯投资、非自住。两个月后,一间位于市中心的二战前老房子被敲定了。她委托中介拍了个房子的视频来看,觉得还算满意。房产中介是一位德国老先生,经过了无数次的邮件往来,买房子的手续终于办下来了。老先生退休前特地发邮件对王蕾颜说:“这是我职业生涯的最后一单生意,谢谢你对我的信任。你做了一项明智的投资,除非发生战争,否则这个房子是绝对不会贬值的。”

拿下这套28平米的房子花了不到10万欧元(按2014年汇率为约85万元人民币),这其中包括8.5万欧元房子的价格,还包括房价6%的中介费和一笔的律师费。除去50多万人民币的首付,王蕾颜还在德国的银行贷款了一部分。租金收入还一部分房贷,王蕾颜自己每年再贴一万多元人民币,预计2023年还清,压力不大。

王蕾颜在德国柏林的这套房子,月租金是400欧元(约3108元人民币),但这并不意味着房东能高枕无忧地拿走所有租金。房子的物业费是每月130多欧元(1010元人民币),这包括房屋修缮、清扫落叶等费用;还需给管理公司每月20欧元(155元人民币),以便管理公司替王蕾颜缴纳物业费等。德国对于租客的保护政策也非常严格,房东无权毫无理由换房客,除非房东自己要住;租金在三年内的上涨有15%的上限,且不能高于市场价格。

德国房产商Rüdiger Holey对经济观察报记者介绍,由于德国房地产交易的严格规定,投资房产非常安全;通过物业管理,房产可以得到100%的妥善管理。

德国房产中介的通讯录

从德国房产中介Rüdiger Holey通讯录中联系人的变化,可以看到中国购房者对于德国房产的青睐程度。他还记得,2013年,他的通讯录里只有10个中国联系人,当年成交了3笔房产交易;到2017年,他的通讯录里增加到大约500个中国联系人,其中有约100个买家。到2018年,Rüdiger Holey已经有大约600个联系人,他无法确定目前接触的买家数目,因为更多的合同正在被敲定中。

5年来,Rüdiger Holey所在的名为Holey-Immobilien的德国房产公司,已经向中国购房者销售了价值约30万欧元的房产。这家房产中介公司还雇佣了一些中国职员,以更好地与中国购房者交流。Rüdiger Holey说,由于德国房产价格稳定,他们越来越能吸引中国买家;中国买家也越来越多地开拓了德国市场。“对于那种不求暴富心态的人来说,德国是比较有吸引力的。”王蕾颜把德国的这处房产定义为“稳健的投资”,在她看来,整个欧元区里,德国经济是最强的;其次,现在德国难民的涌入也会一定程度上增加对房子的需求,对于房市有利好因素;英国的退欧也会使得一些金融工作者从伦敦转到法兰克福等城市,对于德国房地产也是利好的。

法国则使用公证人制度保障购房者权益。法国奥斯曼公证处公证人、合伙人Yann GRAU介绍,在法国,整个交易过程由国家公证人做保障,外国投资人与法国投资者使用同样的法律,享受同样的权益,如永久产权、税收优惠、家庭传承等。

据居外网提供的数据显示,中国买家对德法两国房屋的询盘量在过去几年来一直呈小幅增长,德国城市房源点击率最高是柏林;法国城市房源点击最高为巴黎。中国买家的询盘量比较稳定,没有大起大落;德国的询盘量要比法国大。2018年第2季度德国房产询盘量比第1季度涨43%,比去年同期跌12%。2018年第2季度法国房产询盘量比第1季度涨28%,比去年同期涨44%。

值得注意的是,中国与欧洲的区别在于,购房者往往要面对不同的房屋体系和制度。在中国买房,付了首付后,除了还款,购房者很少会为房屋操心;在欧洲,情况大不相同,比如王蕾颜要专门雇一个当地人替她报税,尽管雇佣所花的钱比她要交的税多出很多倍。如果她想要在十年内卖掉德国的房产,还将上缴30%的税率;法国时间更长,二十年内卖房都将面临高额税率风险。

7月末,杨可将趁着休年假的时间去欧洲看房。

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