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不惧港府“空置税” 二季度香港豪宅成交飙升

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香港楼市气氛持续炽热,豪宅成交亦不断升温。

中原地产7月17日公布的数据显示,香港传统豪宅地段山顶南区今年第二季度共录得55宗一、二手楼买卖,总额共约146.54亿港元。其中,52宗为二手豪宅成交,涉及金额达133.87亿港元,环比飙升338%。

“第二季度有多个豪宅新盘推出,发展商定价十分进取,因此不少买家开始转向二手市场寻找货源,而山顶南区的二手豪宅价格整体落后大市,从而吸引了很多投资者及换楼客。”中原豪宅山顶南区资深营业董事何兆棠17日向21世纪经济报道记者表示。

其中,单宗交易金额过亿港元的成交在第二季度达到12宗,累计金额为107.97亿港元,环比激增617.4%。

  转卖为租规避空置稅

对于特区政府上月针对一手楼盘推出的空置税,何兆棠坦言对豪宅市场的影响有限,“发展商可将空置单位转卖为租,即使物业空置,楼价升值足以抵销空置税开支,很多开发商对这类豪宅单位比较惜售。同时,利率上升对豪宅楼价影响不大。然而,在中美贸易摩擦阴霾下,一手楼价升幅将放缓,其中屋苑型的豪宅单位受影响较大,反而一万平方呎以上的超级豪宅的价格则会继续屡创新高。”

他续称,由于绝大部分豪宅买家倾向于现楼,而一般豪宅单位的装修耗时约一年以上,“以新鸿基地产旗下位于南区的豪宅项目Shouson Peak为例,已经开售了5-8年,部分单位目前处于出租状态,而该公司的另一个豪宅项目则指明只租不卖。”

同时,根据莱坊发布的《财富报告》显示,截至2017年12月31日,香港豪宅售价连续6年稳占全球第二贵之位,以100万美元计,去年在香港只可购买22平方米豪宅,仅次于摩纳哥。

以新鸿基地产旗下的沙田九肚丽坪路豪宅新盘云端为例,最近一个实用面积为3727平方呎的洋房以1.8亿港元成交,呎价高达4.8万港元。该豪宅项目自今年4月起推出,目前已累计出售11幢洋房,套现金额达14.7亿港元。

物以稀为贵,香港豪宅市场向来受到富豪们的追捧,但这类物业的供应却十分匮乏。根据香港差饷物业估价署的资料显示,截至2016年年底,实用面积在1722-3013平方呎的住宅单位存量约23000个,但在香港整体私人住宅存量中的比例仅2%。

同时,全香港实用面积超过3013平方呎的大面积豪宅单位只有约3200个,占比0.3%。这类单位在过去四年的每年新供应量不足100个,占同期整体住宅落成量不足1%,去年这一比率更跌至0.6%。

  内地买家青睐高价豪宅

近年来,内地富豪已成为香港豪宅市场的生力军。

“从二手豪宅市场来看,未来成交将主要集中于1-2亿港元的物业,其中本地买家占比达到70%-80%,而2-3亿港元的豪宅市场选择较少,而国内买家主要集中购买单价在5亿港元以上的豪宅。他们对全幢收购重建的屋地兴趣较大。”何兆棠透露。

同时,中原地产山顶南区营业董事李卓雄向21世纪经济报道记者指出,随着一大波内地新经济公司在港上市,很多上市公司的创始人和高管会选择在香港购买豪宅用于资产保值,“他们的首选是传统的豪宅或豪屋,这类买家更注重的是豪宅本身的稀缺性,通常这类单位的价格也会更贵。”

李卓雄透露,一般内地买家更倾向以公司名义买卖这类物业(主要由公司名义持有的物业通过股份转让的形式转给另一公司,且交易双方均为香港或离岸公司),这样可以规避三年内转让物业须缴的额外印花税。同时,以转让公司名义的形式,买卖双方只须付0.2%股权转让印花税,而可以避免缴纳30%的双倍印花税。

“由于以公司名义转让不能从银行获得贷款,因此通常很多买家都是垫付完购楼金额后,再以公司股份去银行做抵押融资贷款。”他表示。

公开数据显示,过去8年至少有126宗物业交易,以转让公司股权形式,避免缴交上述物业印花税,涉及税款高达93.5亿港元,其中有19宗成交的买家来自中国内地。

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