从被政府督促着开工，到如今追求“唯快不破”，房地产开发商的经营思路发生了重大变化。
曾几何时，开发商拿地后不着急，先让它晒晒太阳，然后在外界压力下慢腾腾地开发一部分，建好房之后也不急着卖，而是捂一捂再卖个更好的价钱。10年前，只有万科等极少数开发商把开发速度当一回事，而今天则几乎每一家房企都视周转速度为生命线。当年万科提出“598模式”（5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成）与如今追求极致速度的一些房地产巨头相比也是小巫见大巫，个别房企甚至提出要将项目从拿地到开盘时间缩短到5个月，一些项目更被要求做到3个月开盘——为达到行业平均速度的3倍，取消报建岗位而由项目老总兼任；为节约时间，安排设计师通宵加班。
杜邦分析法揭示，资产周转速度是影响净资产收益率（ROE）的重要因素，这对所有行业适用，但房地产行业从有意拖长开发周期向“不择手段”追求开发速度转变，反映了宏观经济和行业的深刻变化。
房价大幅上涨环境已不复存在和融资成本升高，是转变背后的两个原因。当年开发商之所以拿地后不急于开发，建好房后也不急于销售，是因为有房价快速上涨的预期，在房价一年上涨30%～40%甚至翻倍的环境下，拖延开发和销售，让地块晒太阳等于是天上掉钱。只要房价涨幅大于资金占用成本，捂盘就是划算的，但自去年以来，在金融去杠杆的大背景下，房企融资难度增加，融资成本也出现上升。两个因素一结合，除个别楼盘外，捂盘惜售已经完全不可行。
房地产是类金融行业，以A股房地产上市公司为例，其平均负债率在80%左右，在所有非金融行业里是最高的，即使扣除预收账款，负债率仍然很高，净负债率（（有息负债-现金）/所有者权益）最高的超过500%，排名第十的也达到了300%。高杠杆固然提高了企业的ROE，但也加大了企业的风险。加快周转则可以在不提高杠杆的情况下，安全地提高回报，或者在保持回报不变的情况下降低杠杆率。
提高周转率，还可以在其他因素不变的情况下迅速地扩大销售规模，规模意味着更低的融资成本，在与商业伙伴和地方政府谈判时规模是非常有利的条件，这几年地产行业的集中度提高，一批房企“消失”就是因为规模太小。
同样，快周转还可以提高企业的抗风险能力。除了降低企业层面的财务风险，万一出现房价逆转的系统性风险，房价低于成本并持续走低，开发速度就是生死线。速度慢的企业很被动，甚至一夜之间破产，开发速度快的企业就要主动得多。尽管目前还看不到这种迹象，但这种不确定性应该也是房企拼命追求高周转的动机之一。
房企极端重视周转速度，是外部环境变差后内部挖潜的努力，这种趋势无疑是积极的。但快的基础是品质，如何警惕高周转带来的“并发症”是不能忽视的一个问题。住房建设和其他产品生产一样，不能为了速度而牺牲安全生产，更不能忽视产品质量。一些企业在追求快的过程中，屡屡出现状况，这应该引起警觉。
本文来源：证券时报
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陈孝仁_G7798
