【区域观察】落寞儋州：80%楼盘无房可售 成交量暴跌63%

（原标题：【区域观察】落寞儋州：80%楼盘无房可售 成交量暴跌63%）

2017年，中国房地产业协会以全国293个城市为样本，70%的二手房价格权重，30%的租金权重，统计了2017综合涨幅前十大城市，出乎意料，儋州排名第一。

2017年海口、三亚、琼海等地相继限购，给了儋州楼市更多机会，最终儋州以247.77万㎡的销售量排在海口和澄迈之后，位居全省第三。如此靠前的位置，此前未有。2017年激进的儋州楼市成为海南楼市的一个缩影，除了重点调控的几个市县外，基本都实现了大幅增长，无论销售量还是房价。

所有命运的馈赠，都在暗中标好了价格。越是疯狂的楼市，面临的调控力度也越大。最终在4月22日，海南所有市县实施限购，80%的购房者被封堵在外，楼市停摆。我们将海南楼市的镜头聚焦儋州，这座曾经引领海南“楼市向西”的城市，如今不免有些落寞。

80%楼盘无房可售

这次限购被称为“史上最严”，旅游地产占比越高的市县，受损越严重。儋州有95%的客户来自岛外，此次限购对儋州几乎是毁灭性的打击。“房源少，客户少，市场惨淡。”深耕儋州多年的洋浦泓润达置业有限公司营销副总马驰用寥寥数字总结了儋州市场近况，“由于政府管控严格，这个季度只有1-2个项目有新推货，剩下的都是在卖‘422’政策前的尾货，很少有存货量上百套的项目，80%有预售证的楼盘都没有房源了，白马井滨海新区存货量较大的澜泊湾有200套左右，洋浦片区的凯丰滨海幸福城估计是300套货量，其他楼盘基本是个位数。以预售面积估算，创下了近5-6年来的新低，去化周期非常短。”

海南全域限购政策还导致了大量分销、中介外流，海南赖以生存的分销拓客渠道迅速收缩。少了分销引流，加上正值淡季，儋州大多数楼盘门可罗雀。网易房产在向中介咨询市场情况时，对方淡漠地表示“市场平淡”，并不愿多谈。另一位中介方工作人员表示，最近一个月全公司的儋州客户带看量就十几组，成交不足10套，“限购后基本卖不动，别说住宅，连商铺、写字楼都受到了影响。”由于正值风口浪尖，也极少开发商敢冒着风险违规售房，客源进一步流失。

△数据来源：海南中原

海南中原给出的数据更为直观，今年上半年海南各市县住宅成交面积排名，儋州、陵水、澄迈成交面积下滑最大，其中儋州同比下滑63%。从引领“楼市向西”，到跌幅全省第一，不过短短数月的时间。

价格失真

作为2017年房价涨幅最大的黑马，透过政府给出的数据，儋州似乎处于全省价格洼地？据海南省统计局数据显示，儋州前5月房屋销售面积35.31万平米，销售金额248111万元，以此推算，房屋均价为7026元/㎡。但据马驰还表示，由于大多数楼盘处于尾货销售阶段，价格基本失真，“儋州已经没有均价的概念”。有购房者表示，在限购前他以2万元/㎡的单价购买了儋州白马井片区博亚兹·澜铂湾项目的一套小户型，几个月过去，博亚兹·澜泊湾的在售均价已经涨至24000元/㎡。但有中介给出了相反的观点，其表示，儋州房价在年后已经涨了一轮，限购后基本没有岛外客户上岛，房价根本涨不动。

△数据来源：海南省统计局

“人才引进”却救不了楼市

在海南，除了海口的本地客户购房占到一半比重，其余市县的外地购房者占比都非常高。据马驰介绍，儋州有95%以上的购房者都来自岛外，他们没有海南的社保和个税，户口、工作更不在海南。即便是后来发布的人才引进政策，也并没有对楼市起到很好的刺激作用。百万人才进海南行动计划实行2个月来，为了买房而落户的客户寥寥可数，海南购房还无法成为人才落户的重要诱因。“况且旅游地产的周期性，与客户购房情绪、市场氛围有很大关系，当市场火热时，会吸引更多的购房者加入，但是当市场较淡时，购房者也会打退堂鼓。”

海南全域限购实行近3个月，政策丝毫没有松动迹象。7月17日，6月70城房价出炉，海口又一次登上全国房价涨幅榜榜首，这里的调控故事远还没有结束。但是对儋州而言，一个缺少购房者的市场，故事的结局并不难推测。

“很多人说看不清楼市，其实不是看不清，只是停摆的事实没人愿意捅破罢了。”透过电话，马驰颇为感慨地说。