新华保险大手笔购入写字楼 险资投资地产路径解析

（原标题：新华保险大手笔购入写字楼 险资参与地产投资路径解析）

近日，21世纪经济报道记者获悉，新华保险以9.53亿购入长沙绿地中心写字楼并获得大厦冠名权，创造了长沙商办市场成交纪录。

从全球范围来看，高端写字楼以稳定的投资年回报率和高增长率一直为保险资金偏好。近年来，我国保险类大宗购置资产形态中，大部分选择城市金融核心区写字楼物业。

21世纪经济报道记者发现，举牌地产公司、关联交易亦是保险公司的参与途径，而近年来长租公寓的兴起则提供了新的投资机会。

看好高端写字楼物业

城市金融核心区写字楼颇受保险公司欢迎。

7月5日，上海市土地市场交易网出让公告显示，中国太保旗下子公司太平洋人寿与香港瑞安房地产、上海永业集团组成的联合体成功竞得黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块。

7月23日，一位保险公司投资负责人对21世纪经济报道记者表示，城市金融核心区写字楼物业吸附着巨大的人流、物流、资金流、信息流，为保险业开展金融业务以及资产保值增值提供有利保障。

“优质的物业地产可以通过出售或发行资产证券化产品，获得丰厚的租金以及物业升值等。保险公司既能拥有办公楼的所属权，又能通过所收购项目进一步提升自身的品牌形象。”另一位保险资管公司人士对21世纪经济报道记者强调。

类似的案例不胜枚举。例如，2017年3月，SOHO中国香港举行的业绩发布会上透露，将出售位于上海的SOHO世纪广场。最终国华人寿以32.2亿元购入SOHO世纪广场。

而举牌地产公司则是另一投资途径。7月10日，华夏幸福发布公告称，控股股东华夏控股拟向平安资管转让公司总股本的19.7%，转让价款共计137.7亿元。

前述保险公司资管人士指出：“这些上市地产公司属于大盘蓝筹股，普遍具有良好的现金流，分红率较高。在偿二代下，房地产等大盘蓝筹股风险因子较小，保险公司为后者需要提取的最低资本要求就会比较低，所以在维持权益配置比例不变的情况下，可以通过加大蓝筹股的投资比例来减少价格风险对偿付能力的影响。”

亦有为应对国际会计准则理事会发布IFRS9金融工具而进行战略布局的考虑。“在新准则下会计利润的核算规则下（尤其是FVOCI权益金融工具的核算规则），保险公司会更多倾向于配置波动小、分红高、估值相对低的大盘股，甚至会导向更多举牌行为。”7月23日，一位不愿透露姓名的保险公司财务人士对21世纪经济报道记者指出。

鼓励参与长租市场

除上述两种途径外，关联交易亦不可忽略。根据21世纪经济报道记者梳理，2017年，恒大人寿约有5次关于关联交易的信息披露，涉及金额十多亿。其中，2017年2月27日，恒大人寿投资约1.2亿元购置武汉恒大中心写字楼，作为投资性不动产；同日，投资约3.5亿元购置武汉恒大滨江中心写字楼，亦为投资性不动产；3月30日，以6亿元认购“长安权·成都新北城股权投资集合资金信托计划”，资金用于增资扩股持有成都恒大新北城置业有限公司19.41%的股权。

此前不久，银保监会起草了《保险公司关联交易管理办法（征求意见稿）》，要求保险公司资金运用关联交易应符合三条比例要求。一是保险公司对全部关联方的投资余额，合计不得超过保险公司上一年度末总资产的30%与上一年度末净资产额二者中较高者；二是保险公司投资未上市权益类资产、不动产类资产、其他金融资产和境外投资的账面余额中，对关联方的投资金额不得超过上述各类资产投资限额的50%；三是保险公司对单一关联方的全部投资余额，合计不得超过保险公司上一年度末总资产的15%。

此外，保险资金参与长租市场的情况值得关注。6月1日，银保监会发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》。目前，为了解决收益差、结构化房地产投资信托基金（REITS）产品发行不确定性等操作难题，已有长租公寓运营机构、房地产投资基金开始考虑引入保险资金。

不过，21世纪经济报道记者在采访中发现，由于保险资金成本高、保险公司缺乏相关专业人才，加之长租领域收益率偏低，保险公司对此多持观望态度。

需要强调的是，根据《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅。