中房智库研究员 付珊珊丨文
上市房企市值虽然未迎来七月的“翻身”，但随着多家上市房企公告上半年业绩达标，以及众房企大力护盘，7月底上市房企市值出现止跌趋势，地产股在个别交易日出现上涨。
根据中房智库独家发布的中国上市房企市值百强榜月度报告显示，7月百强房企总市值为52042亿元，相比6月百强房企总市值52099亿元，月环比跌幅0.1%，这意味着百强房企市值在经历了数月暴跌之后，本月部分地产股出现止跌，但目前，在统计的市值百强房企中，市值月环比下跌的房企仍占多数。
据中房智库研究员统计，7月上市房企市值百强榜中，除去1家房企总市值相比6月未有变动，有56家上市房企总市值较6月出现缩水，43家上市房企总市值环比上涨。
今年以来，房地产行业政策承压、资金面持续收紧，6月的“棚改一刀切”传闻更是“吓趴”地产股。今年上半年，房地产指数已经跌超20%，整个地产板块估值下滑至三年来最低。年初至今，地产股市值蒸发超万亿元，已有超过20只地产股跌破净资产。
时至7月，上市房企股价仍然犹如坐“过山车”一般。7月20日，港股内房股全线下挫，合景泰富、雅居乐、中国金茂等房企下跌逾4%，碧桂园、绿城中国、融创中国、中国恒大等企业下跌也近4%。虽然不少大中型上市房企相继发布了上半年靓丽的销售数据，这在一定程度上会增加投资者的信心，促使企业股价上涨，但由于地产股上半年股价连续下跌、市值缩水严重，因此业绩对上市房企估值修复有限，且目前来看，上市房企的估值和其销售业绩仍然存在严重的不匹配现象，甚至形成强烈的反差态势。
估值与业绩不匹配
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无论是A股地产板块的上市企业还是港股内房股，公司股价层面的低迷与房企销售基本面均呈现反比态势。
从目前上市房企披露的上半年销售数据看，不管是数千亿级别的大型开发商碧桂园、恒大、万科、融创，还是已经具相当规模的龙湖、融信、世茂等企业，上半年销售业绩大都表现良好。
根据相关机构统计数据显示，2018年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加12家，合计实现销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%。
联昌国际房地产研究主管郑怀武表示，上半年房企销售比预期好，本来预计房企销售按月增长10%~20%，但真实数据比之前预期的要高10%~15%。
虽然房企业绩靓丽，但股价仍然低迷，例如碧桂园、万科上半年分别以4124.9亿元、3046.6亿元的销售额位列房企前二，但是7月份这两家房企的总市值分别环比下跌1.9%、下跌4.53%。
碧桂园从去年坐上房企头把交椅之后，销售业绩增长势如破竹，上半年销售额领先第二名万科超千亿元，但对碧桂园来说，“高处不胜寒”，第一的宝座也聚焦了业界目光。房屋质量问题曝光，工地坍塌、业主维权风波不断。各种负面消息使得碧桂园股价应声下跌，加上6月传出棚改政策变动，这对重仓三四线城市的碧桂园来说又是一次暴击。
据中房智库研究员统计，碧桂园的股价于6月7日创下阶段性高点，此后股价就呈现下滑趋势，虽然有个别交易日股价有小幅回升，但难改整体颓势。从阶段性高点至7月24日统计日，碧桂园的市值蒸发了928亿元。
万科上半年销售额突破3000亿元，但受宝能系连续减持影响，万科股价也连续下跌。按照深交所公布的信息，宝能旗下锯盛华股份有限公司分别在4月、5月、6月和7月均对万科进行减持。
股东减持对公司股价影响颇大，万科股价从年初最高点41.13元/股，至统计日股价24.38元/股，下跌幅度高达68.7%。
房企护盘频现
随着房企市值下滑，众多房企为了稳定市场信心，纷纷开启护盘行动。
自6月25日起，随着棚改暂停传闻的爆出，地产股持续萎靡，部分实力强劲的房企开始以高频次回购来应对股票非理性下跌。
7月以来，企业回购行为有增无减，其中中国恒大最引人瞩目。7月内中国恒大12次出手，累计斥资30.98亿港元进行回购，稳定股价、提振投资者信心。整个2018年，恒大累计购回股数为12310.5万股，占普通决议案通过时已发行股本的0.934%。
恒大高频次、大手笔回购行为从效果上来看，确实对其股价起到了支撑作用。7月，恒大总市值2461亿元，在地产股一片颓势中，恒大市值月环比上涨5.91%。
除了恒大，港资企业汇丰控股、长实集团等房企也大举回购。华泰证券(601688,股吧)研究报告指出，从回购股份比例分布看，回购股份占总股本比重越高，上市公司股价表现越好。从股票回购目的分布看，以市值管理、股权激励为股票回购目的的上市公司，其公布回购预案后股价表现明显好于以盈利补偿、股权激励注销等为回购目的的公司。
除回购行为，部分房企选择通过大股东或管理层增持的手段提振股价。
7月2日晚间，泛海控股(000046,股吧)公告称，公司实际控制人卢志强继6月28日增持300万股公司股份后，7月2日再次增持公司股份150万股。7月3日，佳兆业集团主席郭英成通过其全资拥有的大昌投资有限公司，于公开市场以平均每股3.21港元价格购入621.6万股公司股份。龙湖集团主要股东CHARMTALENT7月3日—6日公开市场增持237.7万股，平均价格20.34港元/股。
招商蛇口领跌千亿市值房企
根据中房智库研究员统计，本月千亿市值房企在数量上与上月持平，为14家，且14家房企位次也未有大的变动。其中，有8家房企市值环比上涨，6家房企市值环比下跌。
在涨跌幅度方面，招商蛇口下跌幅度最大，跌幅7.68%，万科A紧随其后，跌幅4.53%，保利地产(600048,股吧)位列千亿市值房企跌幅榜第三位，跌幅4.09%。
招商蛇口自6月25日开始启动连跌模式，连续四个交易日暴跌，招商蛇口的股价已经跌至阶段性新低。7月以来，招商蛇口股价呈现“w”型走势，7月第一个交易日即大跌，跌幅超过7%，随后一个交易日出现微涨，此后又开启数日连跌模式。截至7月24日统计日，7月17个交易日中，招商蛇口有10个交易日股价均出现不同幅度的下跌。
7月13日晚，招商蛇口发布2018年半年度业绩预告，公司预计今年上半年盈利68亿元至70亿元，同比增长89%~94%。报告期内，社区开发业务结转毛利同比增加约32亿元，联合营公司权益法投资收益同比增加约9亿元。此外，基于公司报告期内收购了招商局漳州（楼盘）开发区有限公司，合并追溯将上年同期归母净利润由34.66亿元调整为36.03亿元。上半年公司每股收益0.86~0.89元，同比增长43%~48%。
一般情况下，业绩利好对股价产生正向影响，但7月13日招商蛇口公布上半年销售业绩后，股价却出现连续下跌。有业内人士分析称，虽然从很多房企公布的上半年业绩来看，房地产板块基本面是没问题的，大跌风险也有限，但目前国家宏观经济不景气，而房地产政策、资金面都持续收紧，一系列利空因素导致投资者较为悲观。
虽然目前市场环境信心不足，但在多家大型国际机构看来，目前也是地产股尤其是内房股的最佳买点。
摩根大通在其研究报告中指出，市场对近期负面消息“反应过度”，现在是买入中国地产股的“黄金时间”，预计中国房地产投资2018年将增长7.2%。野村证券也指出，相信随着6月强劲销售数字公布以及中期业绩表现，将带动市场信心回升。
本文来源：中国房地产报
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