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靓丽的半年业绩 让“吓趴”的地产股站了起来

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靓丽的半年业绩 让“吓趴”的地产股站了起来

中房智库研究员 付珊珊丨文

上市房企市值虽然未迎来七月的“翻身”,但随着多家上市房企公告上半年业绩达标,以及众房企大力护盘,7月底上市房企市值出现止跌趋势,地产股在个别交易日出现上涨。

根据中房智库独家发布的中国上市房企市值百强榜月度报告显示,7月百强房企总市值为52042亿元,相比6月百强房企总市值52099亿元,月环比跌幅0.1%,这意味着百强房企市值在经历了数月暴跌之后,本月部分地产股出现止跌,但目前,在统计的市值百强房企中,市值月环比下跌的房企仍占多数。

据中房智库研究员统计,7月上市房企市值百强榜中,除去1家房企总市值相比6月未有变动,有56家上市房企总市值较6月出现缩水,43家上市房企总市值环比上涨。

今年以来,房地产行业政策承压、资金面持续收紧,6月的“棚改一刀切”传闻更是“吓趴”地产股。今年上半年,房地产指数已经跌超20%,整个地产板块估值下滑至三年来最低。年初至今,地产股市值蒸发超万亿元,已有超过20只地产股跌破净资产。

时至7月,上市房企股价仍然犹如坐“过山车”一般。7月20日,港股内房股全线下挫,合景泰富、雅居乐、中国金茂等房企下跌逾4%,碧桂园、绿城中国、融创中国、中国恒大等企业下跌也近4%。虽然不少大中型上市房企相继发布了上半年靓丽的销售数据,这在一定程度上会增加投资者的信心,促使企业股价上涨,但由于地产股上半年股价连续下跌、市值缩水严重,因此业绩对上市房企估值修复有限,且目前来看,上市房企的估值和其销售业绩仍然存在严重的不匹配现象,甚至形成强烈的反差态势。

估值与业绩不匹配

靓丽的半年业绩 让“吓趴”的地产股站了起来

  股市和楼市向来是相辅相成的,楼市的风吹草动都将对上市房企的股市表现产生重要影响,但一直以来,上市房企的销售业绩在不断突破新高,而上市房企的股价、市值却并未水涨船高。

无论是A股地产板块的上市企业还是港股内房股,公司股价层面的低迷与房企销售基本面均呈现反比态势。

从目前上市房企披露的上半年销售数据看,不管是数千亿级别的大型开发商碧桂园、恒大、万科、融创,还是已经具相当规模的龙湖、融信、世茂等企业,上半年销售业绩大都表现良好。

根据相关机构统计数据显示,2018年上半年,共有138家房地产企业销售额超过50亿元,较去年增加12家,合计实现销售额49743亿元,平均销售额361亿元,同比增长25.6%。

联昌国际房地产研究主管郑怀武表示,上半年房企销售比预期好,本来预计房企销售按月增长10%~20%,但真实数据比之前预期的要高10%~15%。

虽然房企业绩靓丽,但股价仍然低迷,例如碧桂园、万科上半年分别以4124.9亿元、3046.6亿元的销售额位列房企前二,但是7月份这两家房企的总市值分别环比下跌1.9%、下跌4.53%。

碧桂园从去年坐上房企头把交椅之后,销售业绩增长势如破竹,上半年销售额领先第二名万科超千亿元,但对碧桂园来说,“高处不胜寒”,第一的宝座也聚焦了业界目光。房屋质量问题曝光,工地坍塌、业主维权风波不断。各种负面消息使得碧桂园股价应声下跌,加上6月传出棚改政策变动,这对重仓三四线城市的碧桂园来说又是一次暴击。

据中房智库研究员统计,碧桂园的股价于6月7日创下阶段性高点,此后股价就呈现下滑趋势,虽然有个别交易日股价有小幅回升,但难改整体颓势。从阶段性高点至7月24日统计日,碧桂园的市值蒸发了928亿元。

万科上半年销售额突破3000亿元,但受宝能系连续减持影响,万科股价也连续下跌。按照深交所公布的信息,宝能旗下锯盛华股份有限公司分别在4月、5月、6月和7月均对万科进行减持。

股东减持对公司股价影响颇大,万科股价从年初最高点41.13元/股,至统计日股价24.38元/股,下跌幅度高达68.7%。

房企护盘频现

随着房企市值下滑,众多房企为了稳定市场信心,纷纷开启护盘行动。

自6月25日起,随着棚改暂停传闻的爆出,地产股持续萎靡,部分实力强劲的房企开始以高频次回购来应对股票非理性下跌。

7月以来,企业回购行为有增无减,其中中国恒大最引人瞩目。7月内中国恒大12次出手,累计斥资30.98亿港元进行回购,稳定股价、提振投资者信心。整个2018年,恒大累计购回股数为12310.5万股,占普通决议案通过时已发行股本的0.934%。

恒大高频次、大手笔回购行为从效果上来看,确实对其股价起到了支撑作用。7月,恒大总市值2461亿元,在地产股一片颓势中,恒大市值月环比上涨5.91%。

除了恒大,港资企业汇丰控股、长实集团等房企也大举回购。华泰证券(601688,股吧)研究报告指出,从回购股份比例分布看,回购股份占总股本比重越高,上市公司股价表现越好。从股票回购目的分布看,以市值管理、股权激励为股票回购目的的上市公司,其公布回购预案后股价表现明显好于以盈利补偿、股权激励注销等为回购目的的公司。

除回购行为,部分房企选择通过大股东或管理层增持的手段提振股价。

7月2日晚间,泛海控股(000046,股吧)公告称,公司实际控制人卢志强继6月28日增持300万股公司股份后,7月2日再次增持公司股份150万股。7月3日,佳兆业集团主席郭英成通过其全资拥有的大昌投资有限公司,于公开市场以平均每股3.21港元价格购入621.6万股公司股份。龙湖集团主要股东CHARMTALENT7月3日—6日公开市场增持237.7万股,平均价格20.34港元/股。

招商蛇口领跌千亿市值房企

根据中房智库研究员统计,本月千亿市值房企在数量上与上月持平,为14家,且14家房企位次也未有大的变动。其中,有8家房企市值环比上涨,6家房企市值环比下跌。

在涨跌幅度方面,招商蛇口下跌幅度最大,跌幅7.68%,万科A紧随其后,跌幅4.53%,保利地产(600048,股吧)位列千亿市值房企跌幅榜第三位,跌幅4.09%。

招商蛇口自6月25日开始启动连跌模式,连续四个交易日暴跌,招商蛇口的股价已经跌至阶段性新低。7月以来,招商蛇口股价呈现“w”型走势,7月第一个交易日即大跌,跌幅超过7%,随后一个交易日出现微涨,此后又开启数日连跌模式。截至7月24日统计日,7月17个交易日中,招商蛇口有10个交易日股价均出现不同幅度的下跌。

7月13日晚,招商蛇口发布2018年半年度业绩预告,公司预计今年上半年盈利68亿元至70亿元,同比增长89%~94%。报告期内,社区开发业务结转毛利同比增加约32亿元,联合营公司权益法投资收益同比增加约9亿元。此外,基于公司报告期内收购了招商局漳州(楼盘)开发区有限公司,合并追溯将上年同期归母净利润由34.66亿元调整为36.03亿元。上半年公司每股收益0.86~0.89元,同比增长43%~48%。

一般情况下,业绩利好对股价产生正向影响,但7月13日招商蛇口公布上半年销售业绩后,股价却出现连续下跌。有业内人士分析称,虽然从很多房企公布的上半年业绩来看,房地产板块基本面是没问题的,大跌风险也有限,但目前国家宏观经济不景气,而房地产政策、资金面都持续收紧,一系列利空因素导致投资者较为悲观。

虽然目前市场环境信心不足,但在多家大型国际机构看来,目前也是地产股尤其是内房股的最佳买点。

摩根大通在其研究报告中指出,市场对近期负面消息“反应过度”,现在是买入中国地产股的“黄金时间”,预计中国房地产投资2018年将增长7.2%。野村证券也指出,相信随着6月强劲销售数字公布以及中期业绩表现,将带动市场信心回升。

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