旅游地产投资需求降温自用是主流

夏季到来，通往北戴河的火车票开始紧俏，北方沿海的旅游地产项目又到了卖力吆喝的时候。包括河北官厅湖、北戴河、东戴河、山东沿海等城市的旅游度假项目纷纷来京推销：鸿坤在怀来官厅推出了悦山湖项目，主打的住宅部分紧邻官厅湖；嘉里建设在北戴河的海碧台项目，销售多年后已进入现房阶段；佳兆业东戴河项目也在CBD的佳兆业广场举行了营销中心的开幕仪式；融创在山东龙口的项目更是邀请了众多学者专家一同站台。一时间众多邻近北京的旅游度假项目纷纷开启了抢客潮。

但在纷纷扰扰中，与以往不同的是，经过了旅游地产大起大落，大热大冷后，购房人已经足够谨慎，原本的盲目投资等待升值的需求不断减弱，更多的是希望通过买房获得新的生活方式，旅游地夏季到来，通往北戴河的火车票开始紧俏，北方沿海的旅游地产项目又到了卖力吆喝的时候。包括河北官厅湖、北戴河、东戴河、山东沿海等城市的旅游度假项目纷纷来京推销：鸿坤在怀来官厅推出了悦山湖项目，主打的住宅部分紧邻官厅湖；嘉里建设在北戴河的海碧台项目，销售多年后已进入现房阶段；佳兆业东戴河项目也在CBD的佳兆业广场举行了营销中心的开幕仪式；融创在山东龙口的项目更是邀请了众多学者专家一同站台。一时间众多邻近北京的旅游度假项目纷纷开启了抢客潮。

但在纷纷扰扰中，与以往不同的是，经过了旅游地产大起大落，大热大冷后，购房人已经足够谨慎，原本的盲目投资等待升值的需求不断减弱，更多的是希望通过买房获得新的生活方式，旅游地产的投资投机泡沫正在挤出。

旅游度假项目京城揽客

58岁的周京（化名）现在就开始为退休生活做打算了。最近一段时间，周京一直在看北京周围的度假养老房，从官厅湖边的住宅到北戴河的海景房，从阿那亚的商住房到山东龙口的度假房。在佳兆业东戴河项目的北京展厅里，迟迟没有出手的周京对北京青年报记者表示：“每个项目都有不太满意的地方，想再看看，反正还有两年时间才退休。”周京的心态代表了很多潜在旅游度假项目购房人的态度。宁可等等看，也不再冲动买房。

事实上，近来无论是河北的、山东的、甚至东北辽宁的项目，都将北京定位为最重要的市场。去年北京限购导致北戴河、东戴河的一些项目纷纷以不限购、火车买不到票来烘托抢手的气氛。某项目负责人颇为自豪地表示，很多北京来的购房人刚下火车或者刚下大巴车，第一次来看房，就已经掏钱买了房子。

今年，更多的北方旅游度假项目来京抢客，但购房人已经淡定了很多。周京告诉记者，周围不少同事都曾在山东乳山或是北戴河买了房，最后一年去不了几次，大部分时间都空置着，卖还卖不掉。有了前车之鉴，周京现在对于挑选旅游度假项目格外慎重。

大型房企们也嗅到了购房者心态的变化，纷纷加大了配套的投入。融创在山东龙口开发了一个万亩大盘，并邀请了鲁豫、马光远等知名人士背书。项目的一位负责人告诉北青报记者，融创龙口项目位于长寿之乡，每天都有签约，需求还是存在的。“具有不确定性的旅游地产项目多是一些小型开发商，这些项目几乎没有配套。”而大的开发商能够投入大量资金在配套上。

北戴河的阿那亚项目，在热销多年后，目前主推40年产权的文创园部分，80平方米的公寓，总价200万元。为了吸引购房人，销售时承诺售后返租。

还有同样是秦皇岛的嘉里·海碧台项目，除了主打常规的一线海景外，目前已经是现房在售，周边无论是酒店还是商业配套已经起来了，报价约25000元/平方米。

显而易见，与以往粗放式地拉客人到海边，住两天酒店就买房不同，开发商们明显开始注重增加度假产品的附加值，以此来吸引犹豫中的买房人。

投机需求降温

北戴河的一位企业老板回忆说，前几年北戴河的项目基本都是均价1万元左右，一些项目一开盘，从北京、天津、东北等地赶来的投资客，一出手就是好几套，一套小户型40万元左右，两居室70万左右。许多投资客都希望等待两年，转手翻个倍卖掉。有开发商也毫不讳言地说，整个项目有30%以上都是投资客。

但这样的风向在最近有了明显转向。海碧台项目一位负责人告诉记者，现在项目主打社群文化，更希望买房人留下来，在社区生活，不只是买了房炒作。

在社群文化上营造得最好的当属秦皇岛的阿那亚项目。项目负责人介绍，阿那亚社区到目前为止有近100个社群，其中7个大业主群是共同商讨社区事务的地方，其他还有话剧群、跑步群、马术群、民艺群、摄影群、芭蕾群、诗社群、风筝冲浪群……各种各样的兴趣群。这些社群就是一个个基层组织和健康的细胞，共同组成了阿那亚人与人情感的连接方式，最终组成了一个富有人情味的情感的共同体。开发商最初搭建社群的目的就在于希望业主们能真正在这里生活，而不仅仅是买了房子等升值。

全国的楼市大环境也传导至当地旅游地产的投资需求端。山东烟台某旅游项目开发商透露，除了投资主体信心不足，目前购房者的信心也存在不足。开发量还算其次，房地产信贷政策才是根本性的。

记者实地调查发现，很多旅游地产项目即便已经清盘，但实际入住率不高。低入住率导致项目周围底商大量闲置，从而引发商铺高比例转让，转租广告随处可见，影响投资氛围。

炒房者都曾坚信自己是获利者

作为旅游地产的通病，投资获利的变现难，困扰着很多旅游地产投资者。

赵峰的经历就是一部投资客炒成房东的历程。他向记者表示，国际旅游岛刚出台的时候，三亚酒店的房价每到春节都很贵，五星级酒店至少一晚2000元左右，但如果在三亚有套别墅，感觉完全不一样。赵峰认为，随着消费能力不断提高，人们对旅游和生活有着更高需求。

正是在三亚模式的刺激下，赵峰开始囤积海景房，他把目标定在了北方人最爱来的北戴河区域，并在2010年以8000元左右的均价，一口气买了十套金梦海湾一号的房子。除了一套三居室自用外，还有三套两居室、六套一居室。

按照最初的打算。赵峰希望这些房子能够在两年内升值获利卖掉，他对此很有信心，并相信只要自己的房子比新房便宜，能够很快出手。但现实并不如愿，此后的几年里，赵峰所购买的房屋表面上价格一度翻倍，但随着全国楼市调控的影响北戴河等区域也开始冷却，房子价格不断下降，一直到2017年暑期才有所好转，价格重新冲上了2万元/平方米。尽管这个表面价格远高于他在2010年时购买的价格，但出手却成了难事。

赵峰告诉北青报记者，虽然周边的新房海碧台项目卖到了2.5万元/平方米，但自己的房子卖2万元/平方米完全没有人搭理，二手房的真实成交价基本在15000-16000元/平方米，相比他买时的价格翻了倍，但却耗费了近8年的时间。各种成本相加，他并没有成为想象中的获利者。

赵峰表示，这几年里为了回笼资金，他不得不把房子装修成民宿出租，一居室淡季在180元/晚左右，旺季能租到400元；两居室淡季250元/晚，旺季能突破600元。但一年里真正的旺季只有七八两个月，尤其是到了秋冬季节，房子几乎一直空置着。

房地产知名专家丁祖昱就表示，对旅游地产不仅现在不看好，未来也不看好。从自用的角度出发，绝大多数旅游目的地，一般人一辈子只会去一两次，住酒店完全可以解决，没必要买房子。从投资的角度出发，旅游地产升值很慢。

一位曾为多位开发商服务过的代理公司负责人告诉北青报记者，自己当年几乎是从威海逃回北京的。尽管威海从来没有严重雾霾天，但文化生活的荒芜，娱乐设施的单调，让他已无法忍受。“新增的供应量巨大。”他说。

投资出手还需要谨慎考虑

又到了夏季，北中国的海景房又开始将京城购房人作为主要的拉拢客源。业内人士提醒，旅游地产项目作为一种度假养老的生活方式无可厚非，但如果将其作为炒作投机，对赌升值的工具，则需要谨慎考虑。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，短期内来看，旅游地产的中小投资者还会吃尽配套跟不上的苦头；从升值空间的角度来看，海南、云南、山东、四川、重庆等地旅游地产市场已经经历几番炒作，旅游度假相关产品的价格已经表现虚高，此时，尽管有一定的投资回报收益，但是，如果投资客想出售套现却很难，主要是由于旅游度假产品二手市场尚不成熟，这些产品还难以有实际的度假、养生等这方面的功能，导致接盘的人较少。

此外，从投资回报空间来看，商业配套、旅游资源短期内整理不好等等都会影响到投资客的投资回报收益的实现；开发企业内部缺乏合适的旅游地产经营管理人才，导致企业的旅游地产项目招商、运营上心有余力而不足。

据统计，自2014年以来，近九成品牌房企已经或正打算进行旅游地产项目开发。

业内人士表示，目前房地产市场已经步入“去库存时代”，在此压力下，需求潜力巨大的旅游地产成为开发商们转型首选方向。不仅如此，国内对旅游地产政策的监管尚处于相对空白的阶段，对旅游地产开发的限制政策较少，不像住宅地产那样政策经常变化，相对来说政策风险较低。因此，购买旅游地产项目时要更加慎重，不仅要注意项目自身品质，还要观察周边的生活、交通、配套等一系列设施是否完善。

新度假楼盘 鲜少提投资回报 度假、康养、生活方式成主卖点

目前，有几个楼盘被有旅游、度假需求的买房人普遍关注。与传统中旅游度假地产不同，北青报记者发现几乎无一例外，都没有主打投资概念，而是实实在在传播生活方式、健康配套，得到的效果却远比当初拿投资回报吸客好得多。

记者在环京康养大盘奥伦达部落采访时了解到，这个13年前就开始小步慢跑的环京大盘，越来越受到北京、河北、河南等地买房客群的青睐，每周末，自住居民以及前来旅游的人群会把该项目所有已建成的房屋住满。一间普通的两居室，每月租金达到5000元至6000元，几乎可以与北京五环外的租金相同。对于早期几千元均价买房的业主来说，投资回报率无疑非常可观。

但奥伦达部落始终没有将投资回报作为方向。据奥伦达部落助理总裁张大东介绍，公司的理想是将奥伦达打造成中国康养的胜地。他们斥资约5亿元的心身健康（医学）博物馆，是中国少见的健康产业与社区居住的深度融合。目前，拥有百年历史的台湾彰基医院已经与奥伦达部落正式签约，在此建立亚洲第一的泊爱（彰基）医院。

张大东说，奥伦达部落全球首创心身健康（医学）博物馆，引入国际最先进的MTT（医学训练疗法）、PNI（心理神经免疫学）、能量医学、中医国学、新自然饮食等国际潮流医养技术，以家庭医生为核心，提供定制化健康体检、家庭基因检测、慢性病管理、全球大医院专家会诊、绿色医疗通道等会员服务，形成了从预防医学到全球治疗再到精准康复的全时全生命周期的心身健康服务。

“我们想做的就是让人们留下来，居住于此，而不是把房子当成投资品。所有旅居、养老、度假项目，都会号称倡导全新的生活方式，但真正落到实处的能有多少，基本都是一半自住一半投资，人留不住，只有淡化投资属性，真正做出能打动人心的居住、生活、健康、长寿的生活方式，才是这些旅游度假、康养大盘的真正出路。”张大东说。

而即使是在北京揽客的厦门大盘——泰禾厦门湾，也同样淡化投资的概念。这个距离厦门核心区几十公里的超级大盘，以一线海景、小户型、低总价、交通便捷为核心卖点，迅速在北京积累了众多粉丝。该项目负责人告诉记者，有很多买房人咨询投资回报率可以达到多少，回复是不保证回报率，开发商希望打造的是“住假地产”，让人们居住在那里，而不是纯粹为了投资。毕竟一个超级大盘，需要的是络绎不绝的人流，而非三亚那样的春节城市。因此，当投资型需求减少之后，真正购买的一定是有意常住的人群，这样才能形成一个大盘真正的活力。本版文/本报记者 李桁产的投资投机泡沫正在挤出。

旅游度假项目京城揽客

58岁的周京（化名）现在就开始为退休生活做打算了。最近一段时间，周京一直在看北京周围的度假养老房，从官厅湖边的住宅到北戴河的海景房，从阿那亚的商住房到山东龙口的度假房。在佳兆业东戴河项目的北京展厅里，迟迟没有出手的周京对北京青年报记者表示：“每个项目都有不太满意的地方，想再看看，反正还有两年时间才退休。”周京的心态代表了很多潜在旅游度假项目购房人的态度。宁可等等看，也不再冲动买房。

事实上，近来无论是河北的、山东的、甚至东北辽宁的项目，都将北京定位为最重要的市场。去年北京限购导致北戴河、东戴河的一些项目纷纷以不限购、火车买不到票来烘托抢手的气氛。某项目负责人颇为自豪地表示，很多北京来的购房人刚下火车或者刚下大巴车，第一次来看房，就已经掏钱买了房子。

今年，更多的北方旅游度假项目来京抢客，但购房人已经淡定了很多。周京告诉记者，周围不少同事都曾在山东乳山或是北戴河买了房，最后一年去不了几次，大部分时间都空置着，卖还卖不掉。有了前车之鉴，周京现在对于挑选旅游度假项目格外慎重。

大型房企们也嗅到了购房者心态的变化，纷纷加大了配套的投入。融创在山东龙口开发了一个万亩大盘，并邀请了鲁豫、马光远等知名人士背书。项目的一位负责人告诉北青报记者，融创龙口项目位于长寿之乡，每天都有签约，需求还是存在的。“具有不确定性的旅游地产项目多是一些小型开发商，这些项目几乎没有配套。”而大的开发商能够投入大量资金在配套上。

北戴河的阿那亚项目，在热销多年后，目前主推40年产权的文创园部分，80平方米的公寓，总价200万元。为了吸引购房人，销售时承诺售后返租。

还有同样是秦皇岛的嘉里·海碧台项目，除了主打常规的一线海景外，目前已经是现房在售，周边无论是酒店还是商业配套已经起来了，报价约25000元/平方米。

显而易见，与以往粗放式地拉客人到海边，住两天酒店就买房不同，开发商们明显开始注重增加度假产品的附加值，以此来吸引犹豫中的买房人。

投机需求降温

北戴河的一位企业老板回忆说，前几年北戴河的项目基本都是均价1万元左右，一些项目一开盘，从北京、天津、东北等地赶来的投资客，一出手就是好几套，一套小户型40万元左右，两居室70万左右。许多投资客都希望等待两年，转手翻个倍卖掉。有开发商也毫不讳言地说，整个项目有30%以上都是投资客。

但这样的风向在最近有了明显转向。海碧台项目一位负责人告诉记者，现在项目主打社群文化，更希望买房人留下来，在社区生活，不只是买了房炒作。

在社群文化上营造得最好的当属秦皇岛的阿那亚项目。项目负责人介绍，阿那亚社区到目前为止有近100个社群，其中7个大业主群是共同商讨社区事务的地方，其他还有话剧群、跑步群、马术群、民艺群、摄影群、芭蕾群、诗社群、风筝冲浪群……各种各样的兴趣群。这些社群就是一个个基层组织和健康的细胞，共同组成了阿那亚人与人情感的连接方式，最终组成了一个富有人情味的情感的共同体。开发商最初搭建社群的目的就在于希望业主们能真正在这里生活，而不仅仅是买了房子等升值。

全国的楼市大环境也传导至当地旅游地产的投资需求端。山东烟台某旅游项目开发商透露，除了投资主体信心不足，目前购房者的信心也存在不足。开发量还算其次，房地产信贷政策才是根本性的。

记者实地调查发现，很多旅游地产项目即便已经清盘，但实际入住率不高。低入住率导致项目周围底商大量闲置，从而引发商铺高比例转让，转租广告随处可见，影响投资氛围。

炒房者都曾坚信自己是获利者

作为旅游地产的通病，投资获利的变现难，困扰着很多旅游地产投资者。

赵峰的经历就是一部投资客炒成房东的历程。他向记者表示，国际旅游岛刚出台的时候，三亚酒店的房价每到春节都很贵，五星级酒店至少一晚2000元左右，但如果在三亚有套别墅，感觉完全不一样。赵峰认为，随着消费能力不断提高，人们对旅游和生活有着更高需求。

正是在三亚模式的刺激下，赵峰开始囤积海景房，他把目标定在了北方人最爱来的北戴河区域，并在2010年以8000元左右的均价，一口气买了十套金梦海湾一号的房子。除了一套三居室自用外，还有三套两居室、六套一居室。

按照最初的打算。赵峰希望这些房子能够在两年内升值获利卖掉，他对此很有信心，并相信只要自己的房子比新房便宜，能够很快出手。但现实并不如愿，此后的几年里，赵峰所购买的房屋表面上价格一度翻倍，但随着全国楼市调控的影响北戴河等区域也开始冷却，房子价格不断下降，一直到2017年暑期才有所好转，价格重新冲上了2万元/平方米。尽管这个表面价格远高于他在2010年时购买的价格，但出手却成了难事。

赵峰告诉北青报记者，虽然周边的新房海碧台项目卖到了2.5万元/平方米，但自己的房子卖2万元/平方米完全没有人搭理，二手房的真实成交价基本在15000-16000元/平方米，相比他买时的价格翻了倍，但却耗费了近8年的时间。各种成本相加，他并没有成为想象中的获利者。

赵峰表示，这几年里为了回笼资金，他不得不把房子装修成民宿出租，一居室淡季在180元/晚左右，旺季能租到400元；两居室淡季250元/晚，旺季能突破600元。但一年里真正的旺季只有七八两个月，尤其是到了秋冬季节，房子几乎一直空置着。

房地产知名专家丁祖昱就表示，对旅游地产不仅现在不看好，未来也不看好。从自用的角度出发，绝大多数旅游目的地，一般人一辈子只会去一两次，住酒店完全可以解决，没必要买房子。从投资的角度出发，旅游地产升值很慢。

一位曾为多位开发商服务过的代理公司负责人告诉北青报记者，自己当年几乎是从威海逃回北京的。尽管威海从来没有严重雾霾天，但文化生活的荒芜，娱乐设施的单调，让他已无法忍受。“新增的供应量巨大。”他说。

投资出手还需要谨慎考虑

又到了夏季，北中国的海景房又开始将京城购房人作为主要的拉拢客源。业内人士提醒，旅游地产项目作为一种度假养老的生活方式无可厚非，但如果将其作为炒作投机，对赌升值的工具，则需要谨慎考虑。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，短期内来看，旅游地产的中小投资者还会吃尽配套跟不上的苦头；从升值空间的角度来看，海南、云南、山东、四川、重庆等地旅游地产市场已经经历几番炒作，旅游度假相关产品的价格已经表现虚高，此时，尽管有一定的投资回报收益，但是，如果投资客想出售套现却很难，主要是由于旅游度假产品二手市场尚不成熟，这些产品还难以有实际的度假、养生等这方面的功能，导致接盘的人较少。

此外，从投资回报空间来看，商业配套、旅游资源短期内整理不好等等都会影响到投资客的投资回报收益的实现；开发企业内部缺乏合适的旅游地产经营管理人才，导致企业的旅游地产项目招商、运营上心有余力而不足。

据统计，自2014年以来，近九成品牌房企已经或正打算进行旅游地产项目开发。

业内人士表示，目前房地产市场已经步入“去库存时代”，在此压力下，需求潜力巨大的旅游地产成为开发商们转型首选方向。不仅如此，国内对旅游地产政策的监管尚处于相对空白的阶段，对旅游地产开发的限制政策较少，不像住宅地产那样政策经常变化，相对来说政策风险较低。因此，购买旅游地产项目时要更加慎重，不仅要注意项目自身品质，还要观察周边的生活、交通、配套等一系列设施是否完善。

新度假楼盘 鲜少提投资回报 度假、康养、生活方式成主卖点

目前，有几个楼盘被有旅游、度假需求的买房人普遍关注。与传统中旅游度假地产不同，北青报记者发现几乎无一例外，都没有主打投资概念，而是实实在在传播生活方式、健康配套，得到的效果却远比当初拿投资回报吸客好得多。

记者在环京康养大盘奥伦达部落采访时了解到，这个13年前就开始小步慢跑的环京大盘，越来越受到北京、河北、河南等地买房客群的青睐，每周末，自住居民以及前来旅游的人群会把该项目所有已建成的房屋住满。一间普通的两居室，每月租金达到5000元至6000元，几乎可以与北京五环外的租金相同。对于早期几千元均价买房的业主来说，投资回报率无疑非常可观。

但奥伦达部落始终没有将投资回报作为方向。据奥伦达部落助理总裁张大东介绍，公司的理想是将奥伦达打造成中国康养的胜地。他们斥资约5亿元的心身健康（医学）博物馆，是中国少见的健康产业与社区居住的深度融合。目前，拥有百年历史的台湾彰基医院已经与奥伦达部落正式签约，在此建立亚洲第一的泊爱（彰基）医院。

张大东说，奥伦达部落全球首创心身健康（医学）博物馆，引入国际最先进的MTT（医学训练疗法）、PNI（心理神经免疫学）、能量医学、中医国学、新自然饮食等国际潮流医养技术，以家庭医生为核心，提供定制化健康体检、家庭基因检测、慢性病管理、全球大医院专家会诊、绿色医疗通道等会员服务，形成了从预防医学到全球治疗再到精准康复的全时全生命周期的心身健康服务。

“我们想做的就是让人们留下来，居住于此，而不是把房子当成投资品。所有旅居、养老、度假项目，都会号称倡导全新的生活方式，但真正落到实处的能有多少，基本都是一半自住一半投资，人留不住，只有淡化投资属性，真正做出能打动人心的居住、生活、健康、长寿的生活方式，才是这些旅游度假、康养大盘的真正出路。”张大东说。

而即使是在北京揽客的厦门大盘——泰禾厦门湾，也同样淡化投资的概念。这个距离厦门核心区几十公里的超级大盘，以一线海景、小户型、低总价、交通便捷为核心卖点，迅速在北京积累了众多粉丝。该项目负责人告诉记者，有很多买房人咨询投资回报率可以达到多少，回复是不保证回报率，开发商希望打造的是“住假地产”，让人们居住在那里，而不是纯粹为了投资。毕竟一个超级大盘，需要的是络绎不绝的人流，而非三亚那样的春节城市。因此，当投资型需求减少之后，真正购买的一定是有意常住的人群，这样才能形成一个大盘真正的活力。本版文/本报记者 李桁