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提前还房贷要交违约金 那是银行缺钱了吗?

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8月的第一天,苏州四大行关于“房贷不满5年,提前还款就收取违约金”的消息引爆了朋友圈。

提前还房贷要交违约金 那是银行缺钱了吗?

有网友说,这条款没毛病,因为和银行之间存在约定,提前还就需要支付违约金;

也有网友说,这是银行缺钱了。

那么,到底是怎么回事?

打击炒房者 起到限售作用

这个政策有毛病吗?

“对提前还款收费很合理,贷款合同里也会事先约定”,某银行人士对中国证券报(ID:xhszzb)记者表示。

刚办理完房贷的深圳居民吴先生告诉中国证券报(ID:xhszzb)记者:

提前还房贷要交违约金 那是银行缺钱了吗?

“提前还款就是要收取违约金的,这个政策在全国其他城市的商业银行也是执行的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

具体到苏州四大行的政策,严跃进表示,此次苏州违约金强调了5年内提前还款的现象,这样做考虑了两点:一是银行房贷工作需要保持稳定,持续提前还款,会干扰银行本身的房贷业务;二是银行要执行房地产相关调控政策。从此类政策内容看,提前还款部分也和楼盘套现等做法有关,给予此类违约金,是希望形成类似限售的效应,即持有住房的时间会更长。

在具体情况中,此类操作对于部分急于换房的群体来说,会增加成本,从而对二套购房行为有一定的对冲或利空作用。

一位业内人士接受中国证券报(ID:xhszzb)记者采访时也表示,当下贷款未满5年、提前还款的现象十分常见,房东通常需要把手上的房屋贷款结清了,才能够做产权过户。苏州四大行此举意图仍是在打击炒房者,起到限售作用,以此来维护房地产市场的平稳。

“今年提前还房贷的人越来越多,有一部分是因为预期房价要跌,所以提前还完房贷或者解除质押后,赶紧出手。”一位银行人士告诉中国证券报(ID:xhszzb)记者。

银行流动性相对充裕

银行缺钱吗?

业内人士表示,当前银行流动性处于相对充裕状态。银行的上述政策说明目前银行资金充裕,无处放款。房贷回收后没有好的贷款去向,预计收益会减少,所以才拉长了提前还款需满足的年限。

中信证券固定收益首席研究员明明说,受益于降准和MLF中长期资金投放,7月银行体系流动性明显宽松并得到延续。7月初的定向降准成就了银行体系流动性总体的充裕,降准后连续多日的公开市场流动性净回笼,逐步使流动性总量回归合理水平。随后,央行采取大额流动性净投放对冲季节性和临时性因素,维持银行体系流动性的合理充裕。

展望8月流动性,明明认为,7月31日召开的中央政治局会议,明确提出货币政策稳健取向和流动性管理目标——维持银行体系流动性总量合理充裕,政策基调并不会边际收紧,成为8月流动性稍宽松的基础。

提前还款需要满足的期限越来越长

本文开头的消息也得到了银行的确认:若在五年内提前还款,提前还款违约金=提前还款金额*贷款执行月利率*6个月。

不过,在差不多5年前,只要正常还款6个月,就可以提前还款。

提前还房贷要交违约金 那是银行缺钱了吗?

中国证券报记者经过调查发现,上海的房贷市场上,提前还款需要满足的期限越来越长。

目前,某大型国有银行对提前还款的规定是,贷款发放36个月内申请提前还款的,需要贷款人一次性支付提前还款违约金。提前还款违约金=提前还款金额*贷款执行月利率*6个月。

如果按照目前通行的首套房贷利率上浮10%计算,贷款执行年利息为5.39%。

提前还房贷要交违约金 那是银行缺钱了吗?

另一家大型国有银行的相关人士接受中国证券报记者采访时透露,不同的楼盘、贷款人,需要满足的提前还款期限也不同。“目前最短的是1年。8月份的政策和年初相比没有变化。”

目前,上海市场上比较常见的做法是,需要正常还贷3年以后才能提前还款。

部分购房者:不会提前还贷

银行不希望购房者提前还款,实际上,在贷款买房的人中,也有相当一部分不愿意提前还款。尤其是一些有经济头脑的人士。

中国证券报记者了解到,有某银行行长,不仅自己不提前还款,也告诉周围的亲朋好友不要提前还。

他的理由很简单:

首先,老百姓也就是在买房子的时候,才能从银行一次性借出大笔资金,所以要用足这个机会;

其次,现在的利率并不高,尤其是房贷利率,即使上浮10%也远低于市面上的消费贷款利率;

最后,大额房贷其实能够部分对冲通货膨胀的风险。

房产中介:对市场影响有限

有房产中介告诉中国证券报记者,提前还贷政策的微调对房产市场的影响有限。相比较而言,该政策对二手房交易的影响要大于新房。

上海中原地产市场分析师卢文曦对中国证券报记者说:“我觉得影响不是特别大,这个政策主要还是震慑那些短炒投机客,他们往往用足杠杆,两三年内一定会套现。现在面临违约金的问题,势必增加炒作成本,将影响他们的利润空间。但正常买家不会那么早就还贷的,毕竟房贷还算是低的用钱成本。”

7月份,上海楼市成交量回暖明显。据上海中原地产数据,7月23日至29日一周内新建商品住宅成交面积20.7万平方米,环比增加5.4%,创年内周度成交新高。

银行:看好个贷资产

业内专家认为,对于银行来说,个人住房按揭贷款有房地产作为抵押物,是非常安全、但收益率相对不高的一类优质资产,银行在按揭贷款上议价能力较强,也有能力持续提高利率。

近日,多个地区银行宣布上调个人房贷利率,而广州地区外资行、城商行的房贷利率出现了下调的情况,对此严跃进表示,这很大程度上说明银行贷款政策不会一味收紧,而是会根据实际情况进行调整。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼认为,少数银行下调房贷利率与其自身业务发展策略有关。一些银行有一定的信贷规模,个人住房贷款业务相对稳健,可能会将这一业务作为下一步的发展重点,所以通过下调利率来抢占更多的市场。

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