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中国人买房输在起跑线上?对比完吉隆坡豪宅就懂了

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7月初的吉隆坡,带有热带气息的微风扑面而来,却有着比广州更宜人的凉爽。

从吉隆坡国际机场到市中心,一路你能轻易地找到各类中国元素,跟鹿晗风格如出一辙的VIVO广告,还有马路上遍地的虎头标志(PROTON)汽车,也成为了中国吉利汽车的控股产品。

国内买房输在起跑线上?对比完吉隆坡豪宅就懂了

▲吉隆坡机场和电视上,你能轻易看到VIVO的广告

自2009年起,中国连续8年成为马来西亚最大的贸易伙伴,然而,近年来真正让国人对这个国度留下深刻印象的,一个是马航MH370的失联,另一个莫过于央视狂轰乱炸的“新加坡旁”XX城市广告。

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从“新加坡旁”的城市新山,到首都吉隆坡,碧桂园、绿地、富力、雅居乐等房企相继进军马来西亚,这里也成为房企走出国门最重要的据点。

中资房企的进入,将马来西亚逐步纳入国人的买房视野,与历史上下南洋谋生不同,如今的中国买家象征着实力与财富,开发商们愿意拿出一套精打细算的逻辑和愿景,让同胞们心甘情愿地埋单。

在马来西亚约3200多万人口中,华人比例接近四分之一,是除中国、新加坡外,华人占比最高的国家。

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▲吉隆坡会成为中资房企的下一个战场吗?

同时,这里的华人尊重传统,多选择让孩子在华文学校接受中文教育,使得大马华人圈与中国更为亲近,因此将大马形容为华人的“第二国度”并不过分,这给不少国人多了一份海外的亲切感。

从经济层面看,马来西亚人均GDP超过一万美元(比中国略高),与发达国家高企的投资门槛、物价相比,这里的房价、物价、消费水平低,是出名的购物天堂,总体上能与国内大众购买力相契合。

政策上,外国人只需购买价值100万令吉(约合170万元人民币)以上的房屋即可,无其他严格的资质限制。

虽然是热带国家,但大马气候宜人,空气指数良好,国际化程度高、医疗条件好、国际教育系统发达等特征,也成为地产商兜售的主要卖点。

中资房企的到来,也像一条鲶鱼带来新的玩法,快节奏、丰厚的报酬吸引了大批来自国内和大马本土员工加入到卖房的队伍中。

一位在马来西亚任职过多家中资房企的华人告诉记者,对比本地缓慢的工作节奏,中资企业OT加班是家常便饭,收入当然会更高一些。随着近年来政策变化,如今中资楼盘拓展客户从国界上也越来越广,不会只局限于中国人,这样本土员工的身份也有一定优势。

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比起中资房企扎堆的新山,更繁华的首都吉隆坡,反而成了容易被忽略的角落。但这里的前景,对喜欢追逐地段的中国买家而言,似乎更加清晰和明确。

一个月前,雅居乐位于吉隆坡CBD的豪宅首次公开发售,这是雅居乐在吉隆坡的第二个项目,据统计,当天推货去化率为78%,除了本地华人,不乏中国买家的身影。

这个名为“天汇”的全新楼盘,位于吉隆坡中心地段,设计最高211米、60层的视野,但目前,除了售楼处,你还无法从工地上发现楼房的影子。

项目2公里范围内,几乎囊括了吉隆坡最繁华的区域——西侧的柏威年商圈,东边是皇家雪兰莪高尔夫球场,南边是发展值约400亿敦拉萨国际贸易中心,北面是最负盛名的吉隆坡“双子塔”。

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▲天汇项目旁,就是吉隆坡著名的柏威年商圈

雅居乐一位负责人形容其为:“可以眺望整个吉隆坡最繁华的城市景观!”

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▲吉隆坡黄金三角视野

这样的地段,让我们很自然地想起国内的上海陆家嘴、广州珠江新城……

在全球最具权威的GaWC城市排行榜中,吉隆坡评级为世界一线(Alpha)城市,排名高于一线弱(Alpha-)的广州与二线(Beta)的深圳,与悉尼、米兰、洛杉矶处于同一级别。

抛开档次不论,至少在价格上,这里甚至还不如广州郊区的一套刚需房。

这个豪宅均价约合人民币3万元一平米,为了便于在黄金地段出租,产品面积也被限定在58-107.5㎡范围,170多万人民币起的总价,是外国人在马来西亚购房的最低门槛(100万令吉起)。

比起国内一线城市核心区域动辄10万+的房价,这里的房价足以吸引国人的眼球。

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▲满家乐区域内拥有多所知名国际学校和大型商场

在距离天汇20分钟车程的区域,是吉隆坡一个著名的外籍人士聚集区——满家乐(Mont Kiara),2016年初雅居乐在此推出了首个海外项目,约1.6万元人民币/平米的均价,更是只相当于广州远郊的房价水平。

两年多时间过去,如今楼盘去化达到90%以上,大部分单位被本地华人买下,来自内地、香港的买家,则多数看准了这里广阔的租赁前景与环境配套。

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胡润百富发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》显示,在最受中国高净值人群青睐的海外置业城市投资回报指数中,吉隆坡跻身全球城市前50强,房价年涨幅度达到6.9%,投资回报指数为6.8%。

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▲交房标准已配备了精装和厨卫电器等

以天汇58㎡产品为例,售价约3万人民币/平米,每月租金约4300令吉,约合人民币7200多元,那么该套房源的租售比如下:

售价:30000元人民币/平米

租金(刨除持有成本等费用):7200元人民币

结论:房屋总价约等于240个月的租金,相当于20年可以回本

相比国内严重畸形的租售比,马来西亚租金回报显然还在正常值以内。

有报告显示,当前马来西亚主要城市房产平均租金回报率均在5%以上,租售比相对合理。但房价收入比这一指标仍然偏高,使得马来西亚房产表现出“易出租不易脱手”的特点。

靠租金回报这种细水长流的方式,显然不适用于国内炒房“快进快出”的套现手法。

胡润研究院的调研显示,高净值人群购买海外物业的主要用途有三方面,分别是养老、资产配置和子女留学。马来西亚楼市的特点与之相符合。

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虽然没有实行限购政策,但马来西亚对买方的政策保护,让买家地位要远远高于国内的房地产市场。

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▲永久产权是长期持有房屋的基础保障

永久产权单位、可继承无遗产税、房产以实际套内面积计算大小,这几个特征是马来西亚被外界最广泛了解的买房优势。

以天汇58㎡单位为例,58㎡均为实际套内面积,除了精装修交楼标准,同时也包括厨房橱柜,煤气炉,抽油烟机,甚至还有空调,洗衣机,距离拎包入住只差一步。

在付款方式上,根据马来西亚购房政策,购买楼花需根据项目13期工程进度分期付款,最低首付比例远远低于国内。

天汇项目首付低至5%,贷款利息4.55%,也明显低于国内这两项指标水平。

在这里购房,绝大部分单位还会免费赠送一至两个停车位。

光看这些,已经足以让国内苦逼的买家感到羡慕嫉妒恨。

当然,吉隆坡的物业管理费要远高于国内数倍,购入房屋后必须每年交纳门牌税和地契税,这都让买房具有更高的持有成本,削减了人们大肆囤房、空置房屋的欲望。

同时,为避免房地产投机炒作,2014年马来西亚生效了新的“产业盈利税”措施,从制度上设定了更高的转让成本。

按规定,本国公民持有房产3年以内出售的,增值部分税率高达30%;外国投资者在5年内出售房屋的,盈利税一律为30%,第6年出售税率则降至5%。

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▲马来西亚产业盈利税率表

正所谓,没有对比,就没有伤害!

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