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欧阳捷:楼市没有任何收紧概念

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欧阳捷:楼市没有任何收紧概念

国际国内经济形势不容乐观,房地产市场是否将进一步收紧并出现楼市危机?房价涨跌走势如何?房企还有多少年的发展空间?

近日,在2018年博鳌房地产论坛上,新城控股(25.400, 0.88, 3.59%)高级副总裁欧阳捷在接受《华夏时报》记者采访时提出,楼市并没有任何进一步收紧的概念,未来房地产市场将回归“零增长”区间,而开发商预计还有8-10年的发展机会。

“所有的政策来自于国际大环境,在当前,中国最重要的是要站稳脚跟,这次中央政治局会议一共六段话,其中有十八个稳字,并明确提出‘稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期’,是因为只有把自己稳住了,才能应对世界上不确定性的危机和挑战。”欧阳捷在接受记者采访时指出,中国目前面临的最大的风险在于我国金融体系的系统性风险,其中主要问题存在于债市场,如果债务问题不断爆雷,就会逼迫一部分企业贱卖资产,也会带动整个楼市的资产下跌,所以债务危机势必会带动整个楼市的危机,这样看来风险主要来源于现金流,来源于货币政策宽松与否,如果货币政策继续收紧,去杠杆继续加码,可能会带来巨大的风险。所以在此情况下,中国将会在保持市场流动性相对充裕的条件下,来推动结构性去杠杆,保持政策不发生同步共振。

“在这个过程当中,监管政策口径的调整,既要继续推进去杠杆,又要调整去杠杆的节奏、力度和结构。”欧阳捷说。

对于房地产市场,中央政治局会议要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

欧阳捷认为,对于房地产市场来说,既不能叶公好龙,也不应听风下雨,其实这次中央政治局的表述上,没有任何收紧的概念,对房地产提的要求也是之前强调过和正在执行的,会议中明确要把握好政策的力度和节奏,也是因为去杠杆需要考虑金融风险因素和市场承受力。此次主要是给市场一个信息,不要幻想放开限价,维护房地产市场平稳、健康发展。

那么房企当前的风险有多大?欧阳捷比较乐观地认为,“现在债务到底有多少?今年上半年百强房企的销售额是4.59万亿元,同期公开市场募集的债只有3700多亿,除了已经还的,还有2600亿。平均每天还252亿元,只要11天的销售额就可以将债务全部覆盖掉。”

欧阳捷指出,百强房企的风险非常的低,几乎没有太大的风险。但不代表个别房企没有风险,如果个别房企为争夺现金流而降价销售,就可能导致更大面积的房价下降。因此,“市场最大的风险在于恐慌性的抛盘。”

欧阳捷提出,未来房地产市场将回归“零增长”区间,数据将是“正负3%以内,个别指标是5%以内”。

但欧阳捷觉得这并非一件坏事:“整个增速都会归于零,但是归于零恰恰更有利于房企。可以让它们调整步伐,更加均衡发展。”

对于房地产市场的未来发展,欧阳捷认为,现有的市场规模还会维持一段时间,但未来无论行业还是企业,都会面临发展的“天花板”。

欧阳捷还指出,房地产市场的格局有着明显的“寡头化”趋势。其中分为四个竞争阶段:分散竞争、集中竞争、一般寡头、高度寡头。

他认为,目前行业处在集中竞争的阶段,其特征在于,8强房企的市占率在20%-40%之间。到2020年,市场可能进入一般寡头阶段,8强房企的市占率达到40%-60%。

欧阳捷表示,直到进入高度寡头阶段,即8强房企市占率超过70%,市场才会趋于稳定,传统房企的天花板则真正到来。

“综合来看,传统房地产行业大约还需要8-10年的时间进入高度寡头阶段。届时,70%的市场将被大型房企占据,剩余30%的市场,则会留给‘小而美’的开发商。”欧阳捷说。

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