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制定房地产税法,须注意税负转嫁问题

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盘和林

近日,房地产税再次成为社会关注的热点。据业内分析人士,7月31日的中央政治局会议指出,“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”,指向了房地产税。据21世纪经济报道,今年4月份,房地产税法草案曾在系统内部征求过意见,省级人大、省级财政等相关部门都参与其中。有参与人士表示,草案对各方面因素都有考虑。

作为调控房价的重要抓手,房地产税可以说是呼之欲出。房地产税收之所以引起舆论热议,是因为其作为一项税收本身所具有的功能定位,被赋予了至少三个方面的特殊使命。

其一作为一项税收最基本的功能就是对居民收入进行再分配,促进社会公平;其二既是作为宏观财政政策调控手段,其必然是有调控市场的作用,直接的反映在由于成本的增减而导致价格的变化,进而调节供求,平衡市场。这也是在目前房价高位阶段社会大众对房地产税控呼声较高的原因。其三,房地产领域的税收一直都是地方财政收入的主要来源,相关税法征收标准的的确立必然会对政府的财政收入产生较大的影响,并最终影响政府绩效。

笔者认为,制定房地产税,需要从税收原理来考虑问题,比如说房地产税的最终税负归宿问题,须防止出现税负转嫁等情况,即转嫁到租客或者刚需购房者身上,否则房地产税未必能打压房价,或许还会促使房租上涨、房价上涨等问题,最终损害刚需一族的利益。

目前,国际上对房地产征税税基主要包括房地产市场评估价值、房地产原值、土地价值、租金、面积这五种类型。据最新消息称,我国房地产税将按估值方式征收,并将在今年进入立法程序。

事实上,房地产税收作为一种资产性税收,无论以何种价值作为税基,其都会最终对房地产价格产生影响。我国以房地产市场价值和原始价值进行综合评估作为税基,对于纳税人来讲更为公平。同时对于政府来讲,采用市场评估价值更有利于税收的持续增长,保证地方财政收入。

但是,采用评估价值作为税基现实可行性并不高,并且在土地资源日益紧张的今天,其并不能像土地价值为税基那样促进资源有效利用。在房地产税收探索阶段我们并不苛求,但是这是需要相关部门日后渐完善的地方,在租赁市场日益繁荣的今天,同时将租金纳入税基范围,形成综合性的税收制度也是值得我们考量的。

值得注意的是除了税基,房地产税的最终税收归宿是我们在规则制定过程中需要特别关注的。这里不得不提的就是税收转嫁,所谓税收转嫁指的是税收负担的最终落脚点不完全是法定纳税人,而是经济纳税人。简单地说,就是税收承受者未必是表面缴税的人,例如房地产税表面上看是持有者缴税,但或许最终承受者是租客。

作为一种价值量比较大的必需品,通常来讲其需求价格弹性是等于1的,但是从我国显示情况来看,我国房地产尤其是住宅型房地产其需求价格弹性是大于1的,也就是说房地产需求量对价格的反应比较敏感,当价格变动百分一的情况下,需求量的变动是大于一的。

这也就意味着,当对房地产开始征收税收导致房地产价格变化时,房地产持有者的反应是大于房地产的需求者的,那么最终房地产税收将大部分由需求者承担,持有者承担的比较少。

这也是目前房地产征收税收的一个困境。目前来看,各方对房地产税收对房价的调控寄予厚望,想借其之手打击投机性的房屋囤积,同时控制房价以促进市场真实供求关系的平衡。从房地产市场的现状来看,虽然税收能部分起到打击投机的作用,但是同时也有可能损害了房地产刚需者和居住性持有者的权益。

综上所言,窃以为建立房地产税收的长效机制,需要综合租赁市场,建立更加完善的综合性现代房地产税收制度。同时先调后规,调整房地产市场大方向纠偏轨道之后,制定有关税基税率、税收方式更加精细化的标准,保证在打击投机客的同时不损害民众的利益,真正达到稳定房价,保证民生的目标。(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)

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