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房租关乎城市的公平居住权 稳房租更重于稳房价

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(原标题:社评丨稳房租重于稳房价)

一线城市房价平稳,但租房市场近期却出现非理性暴涨。

相关统计数据显示,一线城市最近一年平均租金涨幅高达20%,远超往年水平。以北京为例,7月北京房租环比上涨2.63%,同比上涨21.89%,处于过去五年来的较高水平。某些热点地区的房租实际整体环比涨幅甚至超过10%。

一线城市租金的上涨是一系列复杂动因叠加的结果。从房屋租赁市场供需角度分析,在供给端存在租赁市场待培育、限价下的转租为售以及违建拆除导致供给端难以放量等三道缺口。在需求端,购置需求的挤压、毕业生刚需和租房消费升级的大势积攒了大量租房需求,供需失衡让房租的上涨具有一定的根基。

仅从经济学角度来说,作为一种价格机制,租金反映的是租赁市场的供求关系,每一次租金涨跌的背后都是供求失衡的信号。以北京为例,来自链家研究院的数据显示,全市房屋存量约750万套,共计约1600万间,对应接近2200万的常住人口,缺口显著,如果缺口得不到妥善解决,长期来看将持续面临租金上涨压力。

不容忽视的是,房租问题需要从更广的社会视角去拆解。

如果说房价问题主要是经济问题,那么租金问题就是民生问题;如果说房价主要影响的是投资,那么租金主要影响的是消费。

一定程度上,房租的过快不理性上涨,会让城市、产业、中低收入者付出额外的代价,可能引发的风险更值得警惕。

第一,房屋租赁市场具有更多的福利属性,房租稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础。房租大幅上涨,让很多中低收入者无法继续生活,伤害的是居住权的公平性,伤害的是一座城市的竞争活力与阶层的多样性。

第二,租金具有更多的消费属性。房租上涨既有供需作用的原因,更有广义物价上升的信号,房租上涨一旦持续将对居民物价造成重要影响,而且可能抑制内需,从而出现物价上涨、经济放缓的类滞涨环境,那么国家的货币政策就可能进入左右为难的境地。

第三,房租的稳定对于人口城市化具有突出含义,房租的提升,增加了城市工商产业的运营成本,削弱产业竞争力,造成人才吸引力的下降。当前我国城市化过程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化,大量的流动人口和新市民无法在城市获得正常的居住与生活保障。这些人群收入偏低,支付能力有限,租金上涨过快,会对他们融入城市构成无形的障碍,进而对大城市的服务成本产生供给冲击,从而导致城市化的倒退。

所以,房租上涨关乎民生,关乎产业结构,关乎一座城市的公平居住权。房屋租赁市场的稳定比房价的稳定更加重要。

房租过快上涨会让整个城市的发展承受其代价,必须重视房租这一数字快速上升背后的预警信号。

我们尤其要关注,非市场因素如租赁中介和资本介入短期局部性炒高房租。在国家严控楼市的情况下,楼市交易降温使中介机构在新开楼盘和二手房交易的收入下降,于是大量的资本涌入租房市场,利用价格杠杆各大中介公司为争抢房源提高市场占有率,同时将部分竞争溢价向终端刚需用户转嫁。

显然,租赁市场是住有所居的题中之义,处理好房租不理性上涨问题,摸索建立稳定租金的长期框架,构建一套完整的房屋租赁供应体系,才能寻找到真正实行住有所居的道路。

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