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居住权回归民法典,为“租购同权”铺路

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8月27日,备受社会关注的民法典各分编(草案)提请十三届全国人大常委会第五次会议审议,“居住权”首次写入物权篇草案,专设一章,以彰显其重要。

居住权的立法之路,随着中国产权环境变化而多有起伏。计划经济时代,居住权与公房供给联系在一起,居住权人的子女甚至可以“继承房子”,哪怕没有产权。商品房时代来临后,所有权逐渐吸纳居住权,居住权重归产权体系下的一种特别用益物权,只要产权明晰,居住权这一微观层面的他物权就毫无特别规定的必要。出于这一认识,10年前居住权最终没写进《物权法》里。

随着时代的进步,居住权从其狭隘的用益物权中走出,越来越多赋予了保障权的时代进步意义,民法典也越来越关切于民生,越来越大胆地把立法的触角,伸入到过去纯粹理论所排斥的领域,使未来呼之欲出的民法典更有时代的生命与现实性。

明确居住权,使居住权人得以安全的方式按照合同约定占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活的居住需要——直白地说,租别人的房子,也可以过得安全、稳定,不过朝不保夕。

如果法典没有明确居住权,社会保障性住房体系下的廉租房和公租房的承租人,就可能处于权利的“不安全状态”,这可能抵消保障住房带来的稳定性。

居住权最重要的意义,还在于为“租购同权”的真正落实搭起法律的基础建筑。以居住权人的维度而视,不再区分产权人,人们不再为某一平等的公共服务的享有而另外付出额外的代价。虽然居住权并非是“租购同权”的全部,全面落实“租购同权”尚需户口改革、公共服务均衡化、保障性住房等一系列制度的配合,但没有居住权,“租购同权”可能成为空中楼阁。

从居住权的社会调控意义上看,民法典明确“居住权”,给社会房屋租赁市场良性发展注入生机,在“租购同权”的指引下,在获得居住权与获得产权的选择上,越来越多的人们会选择同样稳定、安全的居住权,这无疑有利于人口的低成本流动,落实“房住不炒”的精神。

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