居住权回归民法典，为“租购同权”铺路

8月27日，备受社会关注的民法典各分编（草案）提请十三届全国人大常委会第五次会议审议，“居住权”首次写入物权篇草案，专设一章，以彰显其重要。

居住权的立法之路，随着中国产权环境变化而多有起伏。计划经济时代，居住权与公房供给联系在一起，居住权人的子女甚至可以“继承房子”，哪怕没有产权。商品房时代来临后，所有权逐渐吸纳居住权，居住权重归产权体系下的一种特别用益物权，只要产权明晰，居住权这一微观层面的他物权就毫无特别规定的必要。出于这一认识，10年前居住权最终没写进《物权法》里。

随着时代的进步，居住权从其狭隘的用益物权中走出，越来越多赋予了保障权的时代进步意义，民法典也越来越关切于民生，越来越大胆地把立法的触角，伸入到过去纯粹理论所排斥的领域，使未来呼之欲出的民法典更有时代的生命与现实性。

明确居住权，使居住权人得以安全的方式按照合同约定占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活的居住需要——直白地说，租别人的房子，也可以过得安全、稳定，不过朝不保夕。

如果法典没有明确居住权，社会保障性住房体系下的廉租房和公租房的承租人，就可能处于权利的“不安全状态”，这可能抵消保障住房带来的稳定性。

居住权最重要的意义，还在于为“租购同权”的真正落实搭起法律的基础建筑。以居住权人的维度而视，不再区分产权人，人们不再为某一平等的公共服务的享有而另外付出额外的代价。虽然居住权并非是“租购同权”的全部，全面落实“租购同权”尚需户口改革、公共服务均衡化、保障性住房等一系列制度的配合，但没有居住权，“租购同权”可能成为空中楼阁。

从居住权的社会调控意义上看，民法典明确“居住权”，给社会房屋租赁市场良性发展注入生机，在“租购同权”的指引下，在获得居住权与获得产权的选择上，越来越多的人们会选择同样稳定、安全的居住权，这无疑有利于人口的低成本流动，落实“房住不炒”的精神。