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许荣茂:世茂不会出现跳跃性成倍增长(实录)

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观点地产网 与往年一样,世茂房地产的业绩发布会依旧是父子搭配上阵。虽然整场发布会中,发言和回答问题的任务都由许世坛主力承担,但许荣茂还是没能避免媒体的连番追问。

8月28日,是香港内房股业绩发布会第n次爆满,媒体和投资者们不停赶场,房企管理层们则静候资本市场半年一度的发问。

下午四点半,世茂房地产主席兼执行董事许荣茂,副主席兼执行董事许世坛,执行董事汤沸,首席财务官丘钧山,营销总经理邵亮等管理层准时出现在中报会现场。

根据下午发布的业绩报告,2018年上半年,世茂房地产实现销售额723.2亿元,同比上升60.3%,完成全年业绩目标的51.7%;上半年累计签约面积450.9万平方米,同比增长66.5%。

期内,世茂房地产股东应占核心业务净利润上升20.2%至44.01亿元,股东应占核心业务净利润率由2017年同期的13.4%上升0.9%至14.3%;毛利率由2017年同期的29.6%上升至31.0%,毛利上升24.7%至132.07亿元。

值得注意的是,由于过去一年的积极拿地,世茂房地产净负债率连续6年保持在60%以下的纪录终被打破——2018年上半年,世房的净负债率上涨3.8个百分点至62.7%。

对此,许世坛解释称,目前世茂房地产正处于高速发展阶段,去年拿了很多地,包括深圳龙岗239亿的战略地块,有一半土地款安排在今年支付,因此2018年上半年负债有所上升。

据其预计,接下来,世茂房地产全年净负债率还会有轻微上涨,但不会超过70%。

“世茂不会出现跳跃性增长”

相比地产行业普遍的高杠杆,世房的负债率一直处于较低水平,这或许得益于许荣茂对稳健的绝对重视。

在为数不多的发言中,许荣茂便始终强调风险可控的重要性:“经过过去两年的调整期,世茂已经开始跑起来了,但我们也不会出现跳跃性的成倍增长。在公司内部,稳健发展始终是第一位,其次才是销售规模的增长。”

他以2017年拿下的深圳龙岗地块为例,由于地块1.7万元每平方米的均价大大高于公司拿地的平均成本,同时239亿的土地款也在一定程度上拉高了世茂房地产的负债率。

观点地产新媒体了解到,2017年全年,世茂房地产平均拿地成本高达10602元/平方米,而平均售价则为每平方米16623元。

不过,许荣茂随即解释称:“该地块具有战略性意义,不仅可贡献超过300亿的销售,长远来看,地块每年也将产生可观的租金收入,所以我们还是拿了。”

经历了2017年的土地狂飙,今年上半年,世房的拿地成本明显得到控制。

中期报告显示,期内,世茂房地产新增48个项目,新增土地储备平均楼面地价约为每平方米5966元,较2017年全年下降43%,新增土地建筑面积为772.8万平方米,总土地成本295.73亿。

对此,许世坛高兴地表示:“公司今年拿地的金额与去年同期持平,但拿地面积却增加了一倍,因为我们大多数地都是底价拿的,或者和别人合作。”

根据年初定下的700亿拿地计划,世茂房地产下半年还有超过一半的拿地预算。

然而,由于近期土地市场的冷淡,许世坛也流露出少有的保守:“下半年拿地会谨慎一点,特别现在有一些城市出现流标。除非是特别便宜、或者特别看好一个城市,否则我们也不会特别积极去拿地,可能要到第四季度是拿地好的机会。”

根据世茂房地产目前的土地储备,也并不急于在当下并不明朗的态势中冒险拿地。

数据显示,截至2018年6月底,世茂房地产权益前土地储备为5162万平方米,在全国的货值储备达到8800亿,较年初8000亿增加了800亿。其中,长三角地区2200亿,大湾区2000亿,福建地区2000亿,华北地区1600亿,其他地区共1000亿。

对于全年的销售预期,许世坛同样信心十足地表示,世房2018年全年可售资源超过2600亿,下半年将有1800亿供货,“按照目前的去化水平,公司有信心完成全年1400亿的销售目标,并且有大概率会超过,甚至大幅超过”。

“下半年主要任务是抓回款”

显然,拥有大量的土地储备,许世坛并不过于担心销售,反而在政策调控,尤其是金融趋紧的环境下,如何提高回款,加强现金流,对房企而且才是更为迫切的事。

数据显示,2018年上半年,世茂房地产整体回款率略有下降至76%。对此,许世坛坦言,相比于销售,抓回款才是世茂下半年的主要任务:“上半年的回款略微差一点,我们也在密切跟进这个情况,包括和银行做一些战略的合作,希望全年的回款率可以到80%。”

财务方面,受中美贸易冲突影响,人民币贬值对房企的影响也在近期不同程度有所反映,此前,万科就曾表示授权子公司开展外汇套期保值,以防范汇率大幅波动带来的不良影响。

对此,许世坛表示,虽然世茂房地产的外债比例稍高,但由于公司有很多港币资产,包括在九龙、长沙湾等地的住宅项目,会在2020年开始产生销售,因此人民币贬值在短期可能会有压力,但是中长期来说影响不大。

值得一提的是,地产开发业务之外,在世茂版图中,酒店和商业部分也有各自独立的规划,此前许荣茂就多次表示,未来酒店业务将会分拆。

不过,在许世坛看来,目前世茂酒店业务的运营和财务表现还远未达到上市的条件。

他指出:“分拆是我们一个长远的目标,包括酒店商业,但首先需要规模达到一定的量。这可能需要两三年甚至三四年,目前先把业绩包括租金的回报期提高了以后,规模大了以后,再来考虑这个分拆的事情。”

中期报告显示,上半年,世茂房地产在酒店、租金和物业管理及其他收入为18.98亿元,较去年同期上升14.7%,增幅比去年全年略有下降。

对此,许世坛更多地将增长放在了2019年后,据其透露,随着未来世茂多家酒店的入市,2019年开始酒店租金每年都会有30%的增长。

以下为世茂房地产控股有限公司2018年度中期业绩发布会问答实录:

现场提问:下半年负债比率会不会持续上升?大概会去到什么样的水平?银根在收紧,融资成本会不会有一个继续上升的趋势?还想问一下,销售目标已经超过一半,接下来会不会提升全年目标?预计会提升到多少?

许世坛:负债今年上半年超了3.8个百分点,主要是去年多了很多钱去拿地,尤其是深圳龙岗的项目,是240亿的土地费用,有一半是今年要支付。

预测今年全年的负债都会在70%以下,希望接下来两三年都控制在70%以内,可能下半年比起上半年还会有轻微的增长,但我们觉得如果60%几都是比较健康的,这是对比其他开发商来讲。

利息成本,上半年对比去年有0.3的轻微增长,现在看来都是比较紧缩,预测到年底也是会有轻微的增长,但不会超过6%,这些都是可以控制的。

销售指标,到6月底我们完成了51%,计到8月底应该是超过了7成,但暂时都不会去调整全年目标,有信心会超标完成。

现场提问:内地在收紧棚改政策,对下半年销售会不会有压力?公司下半年拿地布局是怎么样的?预留了多少资金?公司一直有回购,下半年预留了多少资金来做回购动作?

许世坛:棚改政策可能有一些误传,其实中央已经制定3年的棚改政策是1500万套,今年应该是580万套,其实已经完成75%以上。以前可能比较多是货币,现在未必是货币,可能有些是要建的。

其实不同的城市会有不同的政策,有些地方去库存已经去得差不多了,需要更多楼的地方会通过建楼而不是货币安置。我想政策讲得很清楚,根据不同的城市去考虑不同的政策,但总的1500万套是不变的。

拿地资金,上半年应该是完成全年接近一半,下半年会再谨慎一些。现在都有一些城市出现流标的,除非是特别便宜或者特别看好的城市,否则更多的还是去销售、促回款,安全第一,未必特别积极的去拿地。

到第四季度,如果销售情况不错,可能会是一个好的拿地机会,我们再等一等。至于全年拿地金额,刚刚有说,还剩一半。

回购会在合适的时候去做,主要看市场的情况。

现场提问:关于酒店租金商业这块的,上半年增长14.7%,增长速率是比较慢的。因为去年全年是39亿,今年上半年只有19亿,还没有到去年一半的水平,想问下全年大概会是怎样的水平?酒店单独分拆上市有没有一个长远的规划?关于回款率,上半年是有一点下降了,想问下全年大概会到怎样的一个水平?

许世坛:全年的话,我们的酒店和商业的出租收入肯定是上升的,半年的数据不是太好去做一个对比。因为我们上半年酒店和商业都有改造,改造后的收益是很大的,国际广场改造前的租金收入大概是1个亿,改造后是3个亿,所以是一个很大的增长,会在2019、2020年体现出来。

另外,酒店今年会开业3个,包括成都的、杭州的以及上海的深坑酒店,明年还有香港的酒店,所以未来两三年租金收入还是比较可观的。

分拆是一个长远的目标,包括酒店商业,这个需要规模达到一定的量,我想不是这一两年的事了,可能是两三年,是一个中期的考虑。

我们近期还是希望把业绩做好,把酒店、商业、办公这些业绩包括租金的回报期提高了以后,规模大了以后,再来考虑分拆的事情。

回款率对比去年有轻微的下降,主要是我们6月份销售了200多亿,可能大部分会在7至8月回款。全年来说,我们还是希望可以到80%的,当然上半年略微差一点点,但是我觉得这个回款应该是一个趋势吧,很多开发商在回款率上也会下降。

因为现在政策调控,很多限价,拿到预售证以后,登记的过程比较长,按揭时间也比以前要长,这些都影响到回款。我们密切跟进回款的情况,也会跟银行做一些战略的合作。

现场提问:人民币持续贬值对公司业绩有没有什么影响?公司有什么对冲方法去面应对接下来人民币继续贬值、减低汇兑风险?内地楼市调控方面,对公司会不会有影响?

许世坛:人民币贬值,已经反映在我们上半年的利润,净利润已经扣除了人民币的贬值。

世茂跟其它地产商有些不一样,我们外债比重是稍微高了一些,但是我们有很多港币资产,比如我们在九龙有项目,这个项目是可以销售200亿的;跟信和在长沙湾也有一个项目,也是可以销售几百亿的,这两个项目都会在2020后开始销售。

即是2020后,我们有300亿可以卖,卖回来的港币就可以还掉那些外债。所以,在短期面对人民币贬值可能会有压力,但是中长期是没有影响的。

我们在香港还有一个很大型的酒店,1000多平方,明年也会开业,所以我们有很多港币资产、港币销售可以对冲外币的债。

调控暂时对销售的影响在全国是不一样的,譬如长三角个别城市或者福建个别城市,可能调控之后销售去化比以前慢了一些,但在中西部、长三角一些城市或者供应量以前少一些的城市,甚至有些一线城市因为以前控制很严,现在适当有些放松,销售压力反而没那么大。中国太多城市,世茂现在布局了接近90个城市,我觉得是可以平衡得了的。

9-11月是我们最多供货的月份,销售方面压力不会太大,可能回款压力相对要大一些,我们会加强回款的管理。

现场提问:今年净利润率同比增长不是太大,是不是表明去年的溢价空间还有打磨的机会?今年销售额对应的权益销售是多少?下半年会不会放大合作销售?您觉得在同等规模的房企中,公司还有哪些提升的空间?另外请问一下许荣茂主席,您最近几年个人精力或者兴趣放在公司的哪些方面?

许世坛:关于净利润率增幅比较慢的原因,就是人民币的亏损反映在我们的净利润率上,但撇除了人民币的影响外,股东应占利润率的增长还是在20%。

我们也提到,其实入账的毛利和净利有一个好的提升空间,因为我们上半年入账的均价比较低,主要是项目竣工的情况,要看全年的话,我们下半年入账项目的均价会比较高。

另外,上半年比较多三四线的项目交房,均价是一万多,下半年很多是三四万的,我相信那些入账以后,毛利和净利也会比上半年高。

我们的权益一直都在60%以上,所以还是有合作空间的,因为现在很多地产商的权益也都在50%-55%左右,而我们都是在六七十,所以权益比例下降一点是可以的。

如果市场不是特别好、特别明确的话,我们觉得合作拿地还是一个分担风险的好办法。当然,在合作上面我们还是要操盘的,这样我们可以有更大的控制权。

至于财务指标,可能全年是要把毛利、核心利润做有序的提升。另外,哪怕现在市场不是太好,我们也会管控利息和负债率。刚刚也说了还有空间可以轻微上涨,但不会上涨很多,我们在财务上都会有更好的管理。

许荣茂:我讲讲我目前的重点放在哪里,其实公司的战略,公司的大型项目推动是我这几年主要要做的,另外在今年的中报可以看到,有一个篇幅是做我们企业的社会责任报告,要去履行作为企业要对社会的承担,或者对社会的贡献,这是我主要做的。

现场提问:公司8800亿货值是仅包含住宅部分吗?世茂几大地区公司中,增长规模目标是怎样的?想请问一下许荣茂主席,您对公司这今年的增长还满意吗?您觉得世茂可以提升的有哪些方面?

许世坛:8800亿元是包含了销售部分的住宅、商业、酒店和办公,但如果是自持,买地的时候已经决定自持的就不包含在内。

关于地区公司,我们现在有9个地区公司,现在最大的应该是福建公司,上半年已经完成了250多亿销售额。

其实各个地区公司的增速不太一样,有些增速比较快,有些增速比较慢一点。至于增速有多快,就看它能完成多少指标。

我们现在已经是很公司化的运作,如果业绩完成得好,有钱,就可以多买一点项目,就可以发展得很快。

但是如果卖得不行,经营也不行,那可能就倒闭了,如果倒闭了,集团就把它收了,并购到其他的地区公司,实际上,它们等于是一个竞争的过程。

许荣茂:我对公司这几年,或者说今年的表现还是比较满意的。我们的业绩没有出现一倍、两倍的跳跃性增长,但今年也有50-60%的增加。

我总觉得要“行稳致远”,给同事开会也强调,在风险可控的情况下尽量去发展,但发展的同时,首先要想风险。至于说我们今年要发展百分之多少,那是第二个要考量的,我们还是把风险控制放在第一位。

撰文:黎倩

审校:徐耀辉

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