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起底平安的地产帝国

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平安,是鲸鱼,吞下了一整条地产食物链。

七爷曾经说过,有人挥刀割韭菜,自然有人双手握镰刀。

在中国的房地产链条里,如果客户是韭菜,房企是镰刀,那拥有全金融牌照的平安帝国,起码是紧握众多镰刀的那一只手。

或者,起码是众多紧握镰刀的手之一。

这个韭菜和镰刀的平安故事,我们慢慢说起。

2014年是平安进入不动产的第7个年头。此前的6年,可以称为蛰伏,毫无腾蛟起凤之姿,直到7年之痒,马明哲终于等来了东风:

这一年,险资进入房地产的最后障碍被扫除,平安不动产将进入新的发展阶段。而这一年,平安在房地产的新角色是:做一名渔人,喂养鸬鹚,收获鱼儿。

起底平安的地产帝国

渔夫利用鸬鹚捕鱼

食物链说:大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米,虾吃浮游生物。

而平安,是鲸鱼,吞下了一整条地产食物链。

复盘平安的地产帝国,投资布局是一座从顶端到基座的金字塔。而各路开发商,就如那些忙上忙下的鸬鹚,拼命地把大鱼小鱼送到平安手里,自己累了,吃点小鱼度日。

深入浅出,为了便于读者理解,七爷把平安的地产帝国,分为三级:

第一级:自主拿地

如今看来,拿地,这个被开发商视为企业发展重要环节的行为,几乎已经是被平安淘汰的玩法了。

以杭州为例,在公开市场上去拿地,入杭多年的平安,总共只有3次:

第一次,是2012年拿下钱江新城核心区内的E—03地块,也就是如今万象城隔壁的平安金融中心。这块地成交总价23.1012亿元,折合楼面价11805元/㎡。而4年后,山东鲁能经过94轮报价竞得的E-04地块,楼面价已达到21073元/㎡。仅仅只是地价,获利已近一倍!

第二次,是2014年底2015年初,公开竞得老汽车东站地块和景芳三堡两块地,也就是后来的保利·中央公馆和绿城·留香园。前者楼面价仅14234元/㎡,后者略高,也只有16447元/㎡。这两个楼盘的最高价都超过了5万/㎡,平安作为大股东,获利颇丰。

第三次,就是近期拿下的萧山南部卧城地块,楼面价仅为14189元/㎡,比隔壁绿城、禹州地块2万出头的楼面价,足足低了30%。仅仅从楼面价角度而言,未来的南部卧城板块,平安已掌握区域价格绝对话语权。

这三个阶段,2012年第一次拿地,差不多是在2010年4月限购启动后的2年,市场还处在哀鸿遍野中,平安在别人恐惧时贪婪;第二个阶段,2014年底2015年初,限购从局部到全面放开的时期,平安看准了未来市场的上升行情,精准布局;当下的第三个阶段,调控从2016年9月开始到如今已快2年,疯狂的市场开始逐渐进入横盘阶段,平安再度出手。

简要概括一下就是,平安拿地的行情,要么就是限购的深水区,抄底;要么就是行情起飞的前夜,抓住风口和机遇。

如此眼光和稳准狠的决断执行,几家开发商能匹敌?

第二级:合作开发

平安不是开发商,目前杭州市场上,除了平安金融中心之外,它即便自己拿下的土地,也都是交由合作方开发。

七爷把公开市场上能查到的平安在杭州的21宗土地,做了详细梳理和分析之后,发现了两个有意思的现象:

1、这21块地,总建筑面积约374万方,总拿地价格也正好369亿,也就是说,地价不到1万元/㎡,可以想见平安拿地的时机之准,地价之低,后期利润之丰厚;

2、就是平安在合作的开发商选择上,也很有意思。

这20宗土地,除了平安金融中心和刚拿的南部卧城地块外,一共有11家开发商进入了平安的合作名单。我们把表格整理如下:

起底平安的地产帝国

加粗的项目表示多家合作,如旭辉滨江平安东方悦府。

这11家开发商,仅有单个项目合作的,我们暂时不做展开。在2个及以上项目合作的开发商中,分为两类:第一是,过去有项目合作,但是暂时无新项目,如绿城、金地。平安和绿城的合作,始于义乌玫瑰园,随后在杭州一下子铺开了杨柳郡、留香园两个项目,但是此后,再无新项目。平安和金地同样如此。

目前,平安主力在合作的开发商,主要是三家:滨江、中天和龙湖。

为什么是这三家?

选择滨江很好理解。从锦绣之城开始,滨江摒弃了长期坚持的一流品质和二流价格路线,开始追求高溢价。在锦绣之城之前,滨江在主要板块的项目,品质均为板块一流,但售价普遍低于同板块项目,如钱塘印象低于望江府和侯潮府,华家池低于蘭园,金色黎明并未高过万科公园大道,紫金府低于慧园,万家名城同样只是和北宸之光齐平。从锦绣之城售价成为板块最高开始,华家池的后期、壹品等,都是板块最高价。

高溢价,意味着高收益,平安和滨江合作,自然是看中了滨江溢价的能力。

龙湖在杭州,并未获得宋卫平给它的高赞誉,但是它闯出了一条粗暴的路:快、狠。这条粗暴的路,足以确保龙湖在好的行情努力赚钱,差的行情断腕自保,绝不犹豫。从春江彼岸开始,春江郦城、春江天玺等项目,都是这个套路。

在高周转大行其道之前,龙湖在杭州的这些项目,就依据在高周转运作。它的特点,自然符合资本的口味。

而中天,前身是国有背景,在品牌、背景和资金上,平安都能有好的结合。据说,更诱惑的是,中天在合作中的让利特别有人,仅仅只是之江诚品一个项目,平安就赚得盆满钵满。

至于留香园、杨柳郡两个项目,同样让平安赚得盆满钵满,但平安为何后来不再和绿城合作?未知!

第三级:控股房企

开发商拿地,平安拿开发商。这个逻辑,是平安地产链接的最顶端:据公开资料显示,平安系是碧桂园、旭辉、华夏幸福的二股东。

上一轮调控周期的尾声,房地产行业快速金融、资本化以来,房子渐渐成为资本套利的工具,而平安就是资本,房企和房子,都是它获利的工具。

去年年底,孙宏斌意外地出现在平安金融峰会现场,说:“我得感谢平安银行,借我25亿增持,那个时候(2017年9月26日)6.18元增持的,赚了150亿”。

更劲爆的是,平安银行、平安银行上海自贸试验区分行和平安保险集团合计持有融创36.16%的股权,已经是融创的并列第一大股东。

孙宏斌这几年东奔西突,到处买房、买地、买企业,马明哲就是他背后的男人。

起底平安的地产帝国

这四家企业,无一不是近几年突飞猛进的企业。资本快速套利的年代,快,才是资本追逐的目标。情怀和匠心所需要的时间,是资本耗不起的成本,自然被舍弃。

而入股房企,大约能给平安带来两重收益:

其一,投资获益

以碧桂园为例,2015年,平安人寿以每股2.816港元的价格认购碧桂园22.362亿股新股,持股约为9.9%,投资额约为62.95亿港元。认购完成后,中国平安将成为碧桂园第二大股东。而截至目前,碧桂园股价在12港元左右,这笔交易浮盈约在200亿港元。

其二,股东分红

仍以碧桂园为例,2015年平安入股以来,2016年、2017年和2018年上半年,碧桂园对外发布的年报显示,毛利润分别为322.4亿元、587.9亿元和349.7亿元,平安持股比例为9.9%,简单换算,归属平安的毛利润约在125亿。

当然,平安的野心不止于此。

除了直接控股房企外,平安通过共同开发、联合拿地、股权投资、融资合作等形式,与房企年度榜单上的TOP20几乎都建立了合作关系,比如与万科联合拿地,与绿地股权投资,与阳光城信托协议。

引用媒体的话就是,“在房企拼命冲击规模争当行业老大的时候,猛一回头,发现从来没有自己盖过一㎡房子的马明哲才是真正的隐形‘地产王国’帝王。

资本只逐利。用平安和绿城合作时,平安方代表的话说,就是:“资本投资只看收益,做产品是你们宋总的事。如果你们绿城不能够让我们达到预期的回报,我们可以选择把地卖掉。”

每句话,都流露出嗜血的本性。

那么,平安在杭州市场上,又是如何挣钱的呢?

第一,看总货值。平安的21块地,总投资不过369亿元,建筑面积却高达374万方,总货值接近千亿。而这其中,平安的出资额可能不超过200亿。也就是说,平安用接近5倍的杠杆,撬动了一个巨大的蛋糕。

第二,看典型项目。我们从平安杭州土地市场的21宗地块中,通过公开信息查到的项目公司的股权比例,以其中6个典型项目列了以下这张表格:

起底平安的地产帝国

数据来自克尔瑞,不含车位货值。

典型项目的案例更加夸张。6个项目,拿地不过143亿,平安出资不过58亿,却有超过447亿的货值(不含车位且杨柳郡还有货),归属平安的权益金额更是超过150亿,利润率很可能超过100%。

对于平安来说,近9倍的货值杠杆,近3倍的权益金额回报,一倍的利润,在当前的市场下,只能用奇迹来形容。

收益部分,我们来看另一张表:

起底平安的地产帝国

数据来自克尔瑞,不含车位货值。

收益上,从地价和销售均价的价差来看,留香园与中央公馆在25000元/㎡上下;映月台与江南之星的中间空间在20000元/㎡上下,金地艺境与杨柳郡同样没有低于1万元/㎡,其中金地艺境的楼面价与销售均价达到了4倍以上价差,在杭州市场,不会再有这样的机会了。

另外,平安参与开发项目除了杨柳郡刚去化过半,剩余已经全部完成销售周期,从2014年10月底开始的57亿投资,到目前为止,3年多的时间,几乎全部完成资金回笼,收益已经落袋为安,也就是说,剩下的可能都是纯利润了。

从2013年入股中天之江诚品、2014年平安夜出现在杭州土地市场拿下临平宅地、老杭州汽车站地块,到2016年杭州味精厂地块因价格过高与滨江“拆伙”(但实际上平安仍有翡翠海岸33%的股权),两年多的时间里,平安让杭州领略了一次,被金融巨头支配的恐惧:

那是何等壮观的场面:在一座城市里,2年多的时间,拥有近20个项目(实际应该要高于这个数)、数百万方体量、上千亿货值的地产版图!

这个速度,平安做到了,平安作为第一大股东的融创东南公司也做到了。

2018年8月6日,平安再次出现在土地拍卖市场上,拿下萧山蜀山单元地块,王者从未远离,王者再度归来。

资产规模超过6.4万亿平安,自己就是钱,所以它可以任性的玩。

从资本和投资的角度来说,平安是成功的。精准的眼光、低廉的投入、丰厚的回报,平安的房产故事,比许许多多的开发商都精彩。

然而房地产的精彩,绝不应该只是资本的精彩。我们关注平安,更关心的是,平安,或者说类似平安一样的资本大肆席卷房地产行业之后,给这个行业带来了什么。

首先,粗略地讲,肯定是利润最大化。平安杭州的21块地,已经在售和售罄的16个项目,没有一个是作品,全部是商品,是追求成本管控和售价差额最大的体现。利润最大化是平安的第一指标,无论它的合作方是绿城、滨江、龙湖还是其他。

其次,直接的说,是加速了行业高周转。金钱永不眠,所以时间是资本最大的成本,速度成为大家的一致选择。无论是平安重点控股的融创、旭辉、碧桂园,还是合作的阳光城、新城等,都是这几年快速崛起的企业,也是以高周转见长的企业。当这些企业快速进入行业TOP20甚至TOP10,这个行业,也就成了急功近利的代名词。

但更可怕的是,因为强大的资本后盾,平安的地产帝国快得起来,同意慢得下来。既能动如脱兔,攻城掠地,同样可以静如处子,蛰伏中等待机会,或者直接获取土地收益。

当所有企业都开始追求快,当用心做优质产品的企业越来越不起眼,或者无奈地也开始追求快,在资本面前,时间,已成为这个行业打造作品最大的敌人。

以上为正文,来自斯文的马锟

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