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居住权首次写入民法典草案 为公租房供更好法律保障

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8月27日,备受社会关注的民法典各分编(草案)提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。居住权相关内容被首次写入民法典物权编草案中,并单列一章。

“居住权”即居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

全国人大常委会法工委主任沈春耀在向全国人大常委会作说明时表示,物权编草案在物权法的基础上,按照党中央提出的完善产权保护制度,健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求,结合现实需要,进一步完善了物权法律制度,主要修改内容之一即增加规定居住权。

吉林大学法学院教授蔡立东对时代周报记者表示:“居住权的提出是解决我国当前和未来养老问题的一个重要制度安排。”

武汉大学法学院教授孟勤国也认为,居住权被写入民法典草案中,主要还是与我国老龄化问题日趋严重有关。

10年前差点写进物权法

在我国最早提出“居住权”概念的是法学专家江平。江平当时发现:有些老人雇佣保姆来照顾自己,这一照顾便是长期的。老人去世后保姆也回不去以前生活的地方,毕竟一照顾就是二三十年,生活习惯早已发生改变,很难再融入自己原先生活的小地方,在这样的情况下,如果有居住权,保姆的后顾之忧就解决了,基于此江平提出居住权。

针对类似现象,10年前居住权曾差点写进物权法,但是当时一方面,法律界对其是否有必要写入《物权法》莫衷一是,比如有专家认为适用人群偏窄;另一方面,伴随商品房而生的房屋所有权备受关注,弱化了居住权的地位,居住权成了产权体系下的一种特别用益物权,只要产权明晰,居住权这一微观层面的他物权就毫无特别规定的必要。

居住权并非我国首创,它起源于罗马法。居住权最初是作为生活保障的制度设计而存在的,在罗马社会早期,家长通过遗赠方式将房屋的居住权赠与财产继承人以外部分家庭成员,以使受遗赠人的基本生活得以保障。到了罗马共和国后期,无夫权婚姻、被解放的奴隶数量都在增多。这些没有继承权而又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此,丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权、居住权等遗赠给妻或被解放的奴隶,使他们生有所靠,老有所养。

时隔10年,居住权被写入民法典草案中,武汉大学法学院教授孟勤国认为,主要还是与我国老龄化问题日趋严重有关。

据全国老龄办最新统计数据显示,截至2017年年底,全国60岁以上老年人口达2.4亿,占总人口比重17.3%,平均近4个劳动力抚养1个老人。

“随着社会经济发展,中国现在逐步进入老年社会,养老变成一个普遍问题,养老不能完全依靠子女,社会化养老又不发达,那怎么办呢,还得靠老年人自己,他们最主要的财产就是房子,在之前通过以房养老的倒按揭方式的创新,解决了养老资金的问题后,还是需要以居住权从法律上做更好的保障。”蔡立东表示,按我国现在的养老形势,居住权通过的可能性很大。

理论上适用范围应该很宽

从已公布的草案内容看,草案并没有明确规定仅有老年人享有居住权。

在孟勤国看来,居住权理论上适用范围应该很宽。“从现在的草案看,只要所有权人和居住权人签订说明协议,并经过不动产登记处认证,那么居住权就成立了,至于什么原因设立的并不是立法考虑的范围。”

孟勤国认为,随着社会发展,居住权对长期保姆、智力有缺陷的独居者、老年人、同居的老年人(因为怕引发财产纠纷选择同居而非结婚)、离婚不离家等人群都是一种保障。

此外,草案还规定,居住权不得转让、继承。居住权涉及的住宅不得出租,但当事人另有约定的除外。居住权人死亡,居住权消灭,但当事人另有约定的除外。

蔡立东指出,居住权只有一次转让、继承的机会。该权益是与人身联系在一起的,居住权和其他物权不一样,它在传统民法上叫人役权,是为特定人的利益而使用他人所有之物的权利。

值得注意的是,在受访专家看来居住权的提出更多地是出于养老考虑而非为打压“炒房”、高房价等房产问题。

孟勤国告诉时代周报记者,现在居住权的推出还是考虑到一部分人群需要长期居住房的需求,比如前面提及的保姆问题。现在有的老人找不到长期保姆,没有未来住房保障就是其中一点原因。

针对8月30日多家媒体曝出北京、深圳两地发现有房主将公租房通过中介对外高价出租的问题。孟勤国表示,公租房肯定不能出租,如果出租国家有权收回。但公租房的居住权和草案中所提及的居住权在本质上还是有区别的。“我们提到居住权是合同明确规定以后,在专门不动产部门办理居住权登记,取得有效认可才是居住权。如果只是公租合同登记严格意义上讲,那不叫居住权而是承租权。”

但是,居住权的设立对公租房群体还是有必要的,目前公租房的承租人只享有使用权,不具有物权,如果居住权的制度应用到公租房,承租人的租赁权经登记生效成居住权,就具有了物权的对抗效力。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新在接受媒体采访时表示,“即便是政府也不能随随便便收回,如果政府以公共利益为由征收征用,那还要给予公租房的居住权人补偿,这样才能更好保障承租人的利益,对于低收入家庭来说这是更高的法律保障”。

中国政法大学教授江平在接受其他媒体采访时表示,如何理解公租房、谁能享受公租房的居住权都是立法当中需要深层次考虑的问题。比如,公租房的承租人,其家庭成员享有居住权,但家庭成员之外的人比如同住的孤寡婶婶等,是否也具有居住权?

针对时下引起热议的房产税征收问题,居住权未来会不会成为人们避税或少缴税的方式,孟勤国表示,房产税还没实施,即使实施居住权大于税收权,所以要等到居住权人离世后,再把房子拍卖了用以缴税的可能性比较大。

“居住权的提出更多的意义是给老有所养多提供了一条路。草案中不完善的地方也会逐步完善,不会出现制度冲突。”孟勤国表示。

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