李乾韬
“以前没有这么深的感触，到了深圳才发现这里是如此充满活力，资金、人才不断涌入，这个城市人口的平均年龄才32岁。”一位大型房企高管调赴深圳后如此感慨。但让他苦恼的是，深圳的房地产业与全国其他大城市完全迥异，“这里没有招拍挂，只能是做城市更新”。
此番感慨背后是深圳正在面临的住房难题。更重要的是，如果一座城市无法接纳新鲜血液，它的活力又怎可持续？不仅仅是深圳，国内其他大城市其实也正在面临或者即将面临这个问题。
事实上，深圳面临的住房压力逼迫深圳不得不改变。经过40年的高速发展后，深圳人口持续净流入，常住人口超过千万人。与此同时，深圳的土地开发空间所剩无几。人口与土地矛盾突出，导致房价逐年上涨。住房问题已经成为深圳面临的最为严峻的问题之一。因为房价高企，导致深圳部分人才外流和产业外迁，整个城市的生活成本和营商成本急剧上升，深圳的城市竞争力受到一定的影响。
时隔30年，深圳再度领衔“二次房改”。从1988年深圳的“第一槌”起，深圳就在土地和房产领域开始了改革试验，1988-1998年是深圳推进住房商品化取得卓越成就的十年。可以说，深圳经验为1998年的全国住房制度改革提供了样本。2018年8月3日，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号），这意味着，深圳为全国第二次房改开了先河。
党的十九大已经确立“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的房地产发展思路，各地都在考虑结合自身情况落实这一精神。此前，各个地方政府已经积极做了一些有益的探索。但总体来说，仍是短期的措施比较多，局部的改进比较多，而深圳“二次房改”却有着一揽子计划。这极具风向标的意义。
但此次房改探索难度远非30年前可比。深圳压力尤其沉重，跟北京、上海常住人口下降不同，深圳人口还在继续流入。按照规划，未来18年，深圳人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，以每套3人计，可以解决300万人的居住问题，每年大约解决17万人。但是，深圳一年流入的人口就在50万以上，以目前的速度，租赁房无疑杯水车薪。
作为一个土地资源紧缺的城市，如何拓宽住房供应渠道成为亟须破解的难题。据澎湃新闻最新报道，深圳正探索将“城中村”纳入保障性住房。根据深圳市规土委调研数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，约占深圳土地总面积的1/6。深圳市住建局表示，目前深圳市正在制定城中村总体纲要和分类更新整治的配套政策，并启动实施城中村综合治理三年计划。
一场深刻的全国性住房制度变革，正在深圳酝酿并发酵。不管是放在“房住不炒”“租购并举”长效机制亟待建立的大背景下，还是置于近两年国家及各地出台近300次调控措施的情况下，均未能抑制住房价上涨。在“炒风”依旧的现实境况下，作为改革开放窗口、住房市场化最先开始的城市—深圳的房改方案都值得仔细研读。特别是深圳此次房改政策中，主导供应的政策性住房，以市场房价的50%-60%、市场租金的50%配置，这被认为是应对近10年房价“屡调屡涨”的真正长效机制。
（作者系时代周报评论员）
本文来源：时代周报
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