销售率不足4成 限房价项目压力大

机构认为，价格、供应、位置等复杂因素造成库存较高，明年形势或将更加严峻

创意制图/王远征

与加快入市供应出现井喷不同的是，北京限房价项目销售存在巨大压力。根据中原地产研究中心统计数据，截至9月11日，北京合计有16个限房价项目取得18期预售证，合计提供9038套房源，合计建筑规划面积93.5万平方米（另外还有超过30万平方米车位等配套）。按照真实销售情况，平均去化不足4成（包括未及时网签的数量）。在业内人士看来，价格、产品、供应等多方面复杂因素造成了限房价项目市场库存较高、去化压力较大。

实际网签销售率仅12%

中原地产研究中心统计数据显示，从网签数据来看，因部分项目刚刚取得预售证，只有8个项目有网签数据，合计网签只有1089套，据此计算，实现网签销售率只有12%。

据记者观察，这8个项目分别是熙悦林语、瑞悦府、万和斐丽、华润理想国、瀛海府、旭辉城等，去化最多的是瀛海府一期，基本售完。而部分项目网签去化率较低，在个位数。

网签数据显示限房价项目去化率较低，除了跟网签数据滞后有关系外，合硕机构首席分析师郭毅认为，已经不能按照常规商品房的去化比例来判断限房价项目的销售情况了，按照实际入市的套数来看，限房价项目单批次推出的房源量较大，普遍在三四百套、五六百套，而之前的商品房，单批次入市房源数量少的是几十套，多的也就上百套。按照比例来算，不是特别客观，如果按照套数计算，去化还可以。

根据中原地产统计数据显示，已经入市的16个限房价项目，除了个别项目入市房源在几十套外，大部分项目都在200套以上，多则超过800套。以华润理想国为例，公开资料显示，7月15日共有12栋住宅875套房源取得预售证，7月18日，全部取证房源开盘销售，截至9月12日，共有约283套房源办理预订或网上联机备案。

另外记者发现，部分限房价项目在一次取证后，只有部分楼栋开盘销售，如果以此计算整个网签销售去化率，也并不客观。以首批入市的限房价项目旭辉城为例，共有9栋住宅754套房源取得预售证，但是进入预售的只有3栋楼，共计270套，截至9月12日，共有73套房源办理预订或网上联机备案。

即便存在诸多客观因素，也难掩限房价项目去化存在高压的现状，中原地产统计数据显示，按照真实的销售情况，上述入市的16个限房价项目平均去化率不足4成（包括未及时网签的数量）。

多种因素造成去化高压

在合硕机构首席分析师郭毅看来，价格、产品、供应等多方面复杂因素造成了限房价项目去化压力较大的现状。

郭毅表示，首先是北京限房价项目整体供应量庞大，已经成交的60多宗限房价项目地块，总的规划建筑面积在550万平方米左右，能开发的房源数量超过6万套，但是北京新房市场一年的去化量在两三万套的水平，这样的大规模上市，特别是下半年集中上市，对整个市场来说，将形成严峻的去化压力。

目前，区域内限房价项目集中供应。据记者观察，目前已经入市的限房价项目多分布在亦庄及瀛海、黄村、未来科学城、孙河、房山等区域。

作为限房价项目的供应大区，大兴的项目多达十余个，主要分布在亦庄板块、旧宫板块、瀛海板块、黄村板块，而前三个板块距离较近，区域内不仅布局有瀛海府，还有万和斐丽、禧瑞天著、熙悦林语、和悦华锦等项目，很容易成为竞品。黄村板块布局有颐璟万和、金悦府、金地悦风华、招商局和永同昌的限房价项目等等。

中原地产首席分析师张大伟表示，不可避免地，大部分限房价项目都要求非常快的回款速度。所以如果扎堆入市，区域内突然多了几千套房源，这种情况下，销售压力将会非常大。

“另外，单个项目供应量很大，一个项目一两千的货量，如果一个区域内有两三个限房价项目，就足以覆盖掉这个区域一年的购房需求，但这几个项目是不可能把整个区域的购房需求都带到自己项目来的，这必然造成去化难度的上升。”

目前，购房者决策周期加长。郭毅表示，限房价项目被限定了售价，且陆续会有类似项目入市，购房者选择余地增大，没有必要着急在当下买房，可以相对轻松地做出自己的购房时间选择与决策。决策周期的加长，也不利于限房价项目的去化。

此外，项目产品的同质化严重。受70/90政策限定，大部分限房价项目70%的产品需要做成90平方米以下的中小户型。“90平方米以下的产品很难做出花样，无非是南北通透或者是纯南向户型，抑或是一个卫生间或两个卫生间的区别，仅此而已，没有本质的区别，对于购房者来说，在选择上也会无从下手。”郭毅说。

明年市场或更严峻

限房价项目对于北京新房市场销售提振明显。根据中原地产统计数据显示，今年上半年，北京新房销售月均在1000-2000套，而自从限房价项目入市以来，7月北京市的商品住宅成交达到了2048套，8月超过3000套，呈上升趋势。

即便如此，也难掩限房价项目去化压力增大的事实。自2016年底按照“限房价、竞地价”的方式出让土地后，目前北京已经有超过60个限房价项目存在，而入市的16个项目，占比不过三分之一，如果今年下半年北京住宅土地继续开闸放量，市场将遭遇巨大压力。

郭毅表示，“今年只是一个相对艰难的开始，明年市场会面临更加严峻的局面。”

高压之下，政策是否有微调的可能？诸如“限房价、竞地价”的出让方式微调，或者是改变土地供应结构，增加纯住宅用地的供应，在郭毅看来，“可能性不大。”也有业内人士表示，“时间是最好的解药，没有更好的办法。”(记者 段文平)