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激辩房企高周转:运营能力成核心

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今年以来,包括碧桂园、华润置地等多家房企旗下楼盘均频繁被曝质量问题,其中也不乏单价高达10万元/平方米的豪宅项目。

中原地产首席分析师张大伟将2018年称之为“高周转恶果爆发元年”。严格意义上讲,高周转并不会必然导致质量问题。但高周转模式盛行之下,房屋质量问题爆发概率越来越高。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,既保持高周转又保证项目质量,对企业自身的运营能力要求非常高。高周转本身是企业发展的“加速器”,但一味追求加速的最大弊端在于,各环节衔接极易产生问题,就像一部车要维持长期高速动作,对于车体自身的性能要求极高,各零部件间也要有良好的配合度。高周转对于房企自身的要求也极高,资金、运营、销售等环节皆要有高度协同性,环节间衔接不顺可能更容易出现意想不到的后果。

通常来讲,大部分商品住宅结构设计使用年限为50年。不过,自房企热衷高周转以来,房屋质量问题令业内人士普遍感到堪忧。

无奈之举?

高周转模式可以追溯到2010年。这一年,万科等房企运用高周转模式创造了前所未有的销售额,这一年也被券商称为高业绩和高周转的“元年”。

在房地产项目运营过程中,万科曾推出“5986”原则,即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品六成是住宅。不过,这一模式因施工安全、房屋质量以及市场等问题被逐步放弃。

不过,随着调控的到来,高周转再度被以碧桂园为代表的房企奉为战无不胜的“法宝”。

“2007年,‘高效率’一词被行业频繁提及,指的是提高开发效率以及提高工作效率。‘高周转’其实是一个财务概念,跟资金周转率、资产周转率有关。但随后,高周转被房企频繁提及。其实当时房企本意是产品管理标准化和产品标准化。”兰德咨询总裁宋延庆说。

需要指出的是,限购、限贷乃至限价等多种手段调控对房企销售回款增加了诸多不确定性。随着市场竞争加剧,银行为了管控风险,更加青睐销售规模排行榜上的“佼佼者”。也因此,高周转模式逐渐成为主流。

“中国房地产企业之所以越来越青睐高周转,主要原因是‘缺钱’且资金成本高,所以企业要把一块钱当两块钱花。企业在规模化快速发展的过程中,‘缺钱’是普遍现象。在资金有限,而且资金成本较高的情况下,要实现快速发展,只能加快周转。中国房地产的环境导致房企只能采用高周转的模式。”宋延庆分析,房企缺钱,资金成本又高,还想着要扩张速度,可以理解为这是一种不得已的选择。

易居房地产研究院副院长杨红旭认为,高周转也是企业追求利润和规避风险的内部驱动,近几年市场周期变短,市场波动很快,开发商在拿地之后为了防止卖房的时候市场降温,所以就会加快施工进度,防范市场降温风险。其次就是对利润的渴求,房产上市有一个过程,如果速度快的话可能会更高效率地利用资金。有的企业一年能收回资金,采用高周转模式的企业半年可以回流资金,可以再去进行投资,带来高利润。

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,高周转是时代特征,这是行业垄断的必然趋势。

高周转之辩

当然,高周转背后并非没有积极意义。

“最近几年,大房企更多是全国布局,他们将产品线标准化,形成成熟的设计、建筑、安装流程,拍到新地以后没有必要做全新的规划设计,把已有的产品线搬过去就可以了,这样的话就会节省很多前期的时间,这在过去是比较少见的;另外,一些房企也在慢慢推进产业化,也就是所谓的建筑部品化、生产的工厂化以及减少现场施工环节,这样就能加快施工进度,将某些工序在工厂中制作完成之后直接运到施工现场,这是走在整个行业前列的。”杨红旭说。

宋延庆甚至认为,高周转对建筑质量基本没有影响。“拍地之后,首先盖售楼处,正常情况下售楼处的建设需要1-2个月,之后开始卖房子,回款回正。现金流回正之后,相当于销售款已经收上来了。这个时候,很多高周转模式比较成熟的企业可能会放慢施工速度以减缓支付工程款的节奏。也就是说,真正的高周转并不是加快施工速度,而是前期快、后期慢,这种情况下的现金流表现才是最好的。”这里值得注意的是,碧桂园频繁出现的售楼处坍塌事件就属于前期建设过程。

新城控股高级副总裁欧阳捷也持相同观点。他认为,高周转不等于高速度,而是现金流的高周转。鉴于房地产预售的特殊销售模式,开发商其实并无动力加快商品住宅建设中的后期施工速度。

“高周转对于市场供应来说是把‘双刃剑’,一方面对房企来说快速拿地、快速开发、快速去化、快速回款、再快速拿地的过程可以快速增加市场供给;但另一方面,如果企业周转过快而企业自身并不能具备相应的运营能力,则极有可能自身资金链出现问题。欲速则不达,这样反而会出现更多的烂尾项目, 影响到整体房地产市场的健康发展。”

不过,恰如宋延庆所言,导致房地产质量问题频发的根本原因还是价值观、产品理念、质量意识以及房企内部过于严苛的成本控制等原因。另外,外部环境还包括限价政策。

欧阳捷也深有感触。“政府的调控政策的初衷是希望市场趋于相对平稳健康,但在这个过程中,限价会导致整个房企的利润空间被大大压缩,甚至有些项目会出现亏损。在房价受到限制的情况下,房价地价差减小,这些差额要覆盖建设安装成本、运营成本、管理成本、人力成本、资金成本等以及税费,剩下的才是房企的利润。也就是说,限价等措施减小房企的利润空间,使得企业通过加快资金周转速度提高利润。”

“限价的确有可能会造成房企在保持项目利润和工程质量方面举棋不定,也会有部分房企会因为限价而削减正常工程开支导致建筑质量产生极大隐患。尤其是限价结合高周转之下,选择盲目定指标、随意压缩工期,非理性刺激销售都会产生极大的产品质量和品控风险。”张波说。

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