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不仅北京青年租房压力大 东京也一样

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(原标题:东京年轻人租房压力也大)

本报记者 周雪松

东京,在全球城市生活成本排名中一直名列前茅,而居住成本,尤其是房租,为东京确立“昂贵”的身份贡献出主要力量。盘古智库高级研究员李玲飞从事这方面的研究发现,东京房租也在稳步上涨,不过没有北京上涨快。这里所指的东京,并非“东京都”或者“东京圈”,而是由23个特别区组成的东京都核心区域,称为“东京都区部”或者“东京23区”。从性质上来看,类似于北京的中心城区(首都功能核心区及功能拓展区)。东京都区部面积627.6平方公里,户籍人口(住民基本台账人口)954.6万。

日本总务省统计局的统计数字显示,近10年以来,东京都区部整体住宅房租价格呈缓慢下降的趋势。2018年7月的平均房租价格为2595日元每月每平方米,相当于160元人民币每月每平方米。总务省统计的租赁住宅对象,从建筑结构上既包括公寓型住宅,也包括独幢住宅(一户建)。如果将一户建排除在外,只考虑公寓型住宅情况,那么,近几年来的租金水平实际是在缓慢上扬的。

据三井住友信托基础研究所的报告,2018年第一季度,东京都区部住宅租金指数为106.41(以2009年一季度水平为基准值100),比去年同期上升了2.13%,而且实现3个季度连续上涨。其中,单身公寓(不算阳台的套内使用面积18平方米以上、30平方米以下的户型)为105.42,比去年同期上升了1.94%。紧凑型公寓(30平方米以上至60平方米)为107.64,比去年同期上升了2.62%。家庭型公寓(60平方米以上至100平方米)为102.36,比去年同期上升3.47%。预计2018年公寓房租价格涨幅会达到1.4%。

近10年以来东京都区部的公寓租金,每年的波动幅度一般在1%左右。2009年至2010年降幅较大是受金融危机影响,整体经济不景气,东京都区部作为世界500强企业最密集的区域之一,就业和雇佣状况恶化等原因造成的。而2013年至2014年较大幅度的上涨,主要是日本消费税增税(2013年10月决定,2014年4月实施,税额由5%增至8%)而带来的副作用。之后,东京都区部公寓租金便稳步上涨,李玲飞认为,主要原因可以总结为以下几个客观因素。

第一,净迁入人口增加,刚性需求扩大。2017年,东京都区部迁入人口603558(不包括外国人),净迁入61158,较2016年增加2951,列日本全国第一位,且增长势头已持续2年。迁入人口数量增长,已经超出了住宅供给的速度。需求超出供给,是推动租金增长的主要原因。

第二,新增公寓住宅成本居高不下,推动租金上涨。东京核心地区年土地供给量有限,加上建造成本也呈增加趋势,导致一方面租赁公寓住宅的投资回报率降低,另一方面租金上涨,这是成本平均分派给供需双方的合理结果。日本的房地产市场,包括政府监管与市场规范、从业者的竞争与盈利模式和消费者理性程度等各个方面,都比较成熟。东京的公寓租赁市场也是如此。

东京都区部的生活成本是日本最高的,一项问卷调查结果显示,就单身者而言,年收入平均要达到430万日元左右才能在这里生活无忧。而对那些未满25岁的年轻人来说,他们的平均年收不到200万日元,在东京23区租房成本占其收入的比重达到45%左右,这种负担会给他们的东京生活带来相当大的压力。

但是,如果能坚持住,随着工作时间的增长,薪水会逐渐增加,25岁以后东京都区部公司的平均工资会提高至450万日元,34岁后会达到550万日元以上,假设此时他们仍旧单身,其房租收入比会降到20%左右,房租压力在相当程度上得以减轻。在李玲飞看来,东京都区部的平均工资水平高于东京都其他地区,更高于日本国内其他都市。同时,各类大公司集中,就业机会、缺口形成的良好雇佣形势以及乐观的未来发展预期,是吸引年轻人甘愿承受房租压力也愿意来此工作、生活的主要原因。

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