《2018年中国城市价值白皮书》重磅发布：暗战城市群 竞逐新无界

9月27日，在以“大城无界”为主题的第八届中国价值地产年会上，每日经济新闻联手中国指数研究院重磅发布《2018中国城市价值白皮书》(以下简称《白皮书》)，深度剖析中国城市格局变化及城市群价值，揭示新时代背景下，市场趋势和房企的战略新机遇。

“与往年相比，今年的《白皮书》的最大亮点在于从人口、产业、交通等多个维度对城市群做了深入研究。特别是对产业的关注，这关系到一个城市未来的发展。”中国指数研究院3Fang互联网集团上海区域总经理张志杰表示。

《2018年中国城市价值白皮书》重磅发布 图片来源：每经记者 张建 摄

大城 | 经济增长的重要引擎 房地产的主战场

中国核心城市群的空间格局逐渐清晰：“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略的叠加区域将是未来最具发展潜力区域。地处三大战略叠加区的长三角、珠三角、京津冀、成渝和长江中游五大超级城市群是目前中国整体上最具潜力的城市群。

五大超级城市群：11%的国土面积贡献55%的经济规模

《白皮书》对五大超级城市群的格局和产业特色进行了系统总结：京津冀城市群发展潜力突出；珠三角城市群是21世纪海上丝绸之路核心区，承担海上对外开放及创新升级的使命；长三角城市群是“一带一路“与长江经济带的重要交汇地；长江中游城市群是东中西部产业转移最主要的横向通道；成渝城市群，作为西部大开发的重要平台，承担着长江经济带的战略支撑作用。

其中，五大超级城市群以11%的国土面积贡献了55%的经济规模、47%的商品房销售面积占比，是我国经济增长的重要引擎和房地产的主战场。

《白皮书》指出，长三角、珠三角与京津冀三大城市群的综合发展水平具有绝对优势，仍将是未来中国经济发展的领头羊。

城市群产业格局：群雄并起诸侯争霸

京津冀城市群中，北京作为科技创新中心，优势在于人才和研发，当前以生产性服务业、总部经济为主，未来集中发展“知识型+服务型”经济；天津以港口和沿海优势，发展“加工型+服务型”经济，建成高端装备、新一代信息技术、汽车等六大5000亿级优势产业集群；河北利用人口规模和重工业优势，未来产业集中于培育装备制造等新兴产业和改造钢铁、石油化工等传统产业，发展商贸物流业。

长三角城市群以“制造业高地”著称，其中上海作为资源配置中心和科创高地，技术、品牌优势日益突出；杭州、南京等区域中心城市地位不断提升，杭州是我国最重要的电子商务中心，南京则是电子信息通讯和高教科创基地；苏锡常则主要对接上海，形成先进制造业和现代服务业集聚区，宁波依靠枢纽港地位，经济实力显著增强；安徽多个城市因融入长三角城市群将在产业承接中显著受益。

房地产市场表现：长三角城市群投资占比占全国比重超15%

长三角城市群投资及销售规模显著高于其他城市群，房地产投资及商品房销售面积占全国比重均超过15%。

长江中游、成渝及中原城市群商品房销售面积均超过1.6亿平方米，新房市场规模大。

珠三角和京津冀城市群受房价、地价影响较大，销售面积虽不及中西部城市群，但投资占比较高。

无界 | 房企多元化布局仍“在路上”

张志杰指出，“房地产企业在转型过程中的多元化布局，仍然存在着许多不确定性。”

“事实上，房地产行业过去的做法都是简单粗暴的，随着市场越来越深入，企业在服务和运营方面还有很多短板要补。《白皮书》为行业提供了发展趋势和方向的分析，为房地产企业根据自身优势和特色落地实践提供了参考依据。”张志杰表示。

百亿企业分化转型

《白皮书》显示，不同规模地产企业的发展路径呈现出不同的分化趋势：大企业继续提升增量市场份额或转型综合开发运营商，实现产融结合；中型企业在扩大新房开发销售规模的同时，提升细分领域的运营能力、盘活存量资产；小型企业将围绕存量房市场转型为服务商。

房企多元化发展衍生多个热点领域。百亿级体量的企业在纵向上挖潜互联网家装、社区服务等生活服务型附加业务，打通上下游产业链，依托平台化发展模式的优势，形成产业集聚效益。

横向方面，百亿级企业顺应政策利好，把握资本参与契机，在市场空间逐渐见顶的背景下，重点布局长租公寓、养老、文旅等存量运营领域，而特色小镇则成为企业追求新型城镇化增量空间的重要选择。

挖潜行业新风口

在房地产向新时代转型升级的过程中，长租公寓、商业地产、产业地产、养老地产等特色地产领域已经成为房企挖潜多元化、打造产业链闭环、实现产业协同发展的行业价值新风口。

据《白皮书》测算，目前，中国租赁市场规模为1.38万亿元左右，租赁人口占比为13%，市场规模和人口占比均远低于美国等发达国家，预计到2020年租赁市场规模将达1.71万亿元。

目前，租赁市场机构渗透率较低。长租公寓作为处于风口上的市场，成为具备巨大市场空间和大量政策红利的新战场，吸引了房企、运营商等各路“诸侯”的强势布局。

然而，长租公寓领域如何轻重并举、抢占先机？盈利痛点如何破解？《白皮书》通过对优秀企业在项目获取、开发、营销、运营、退出的全产业链条研究，剖析长租公寓项目运作各环节的得失，为后来者提供收益最大化、成本管理最优化及现金流变现的价值参考。

商业地产受益于实体零售回暖、双创政策等利好因素，逐渐从电商冲击和库存高企中缓过来，销售呈现出较高增速。商业地产运营优秀企业通过优化布局、升级产品业态，满足商业消费转型升级下的新需求。