香港特首拍板1700公顷填海计划 可供百万人口居住

10月10日，香港特首林郑月娥公布上任后的第二份施政报告，外界对其房屋土地政策充满期待。

“过去政府引入了一系列需求管理措施，即俗称的‘辣招’，以惩罚性的印花税等政策来管理需求。但回头来看，很难定论这些政策是否有效。我上任后截至今年8月，房价同比上升了16%，但现在并无空间‘减辣’。”她在当日的记者会上坦言。

自2003年起，香港房价已创下连续15年上涨的“神话”，是香港历来最长房价上涨周期。香港私人住宅售价指数由61.6点飙升至去年的333.9点，过去14年涨幅超过4.4倍，今年上半年楼价升幅超过10%，大部分市民只能“望楼兴叹”。2009年10月至今，香港金融管理局已推出8轮收紧物业按揭贷款规定的逆周期措施。

林郑月娥表示，市民对房屋土地政策的关注十分明显，施政报告收到多达1.2万份意见书，几乎三分之一与房屋土地政策相关。就此她强调，土地房屋政策是本届政府重点任务。在这份长达近6万字的最新施政报告中，房屋及土地供应独立成章，放在经济和民生篇章之前。

可供70-110万人口居住

一直以来，香港土地房屋政策最大瓶颈在于土地供应不足，林郑月娥此前也多次公开表示，填海才是解决香港土地供应短缺的根本方法。

此次施政报告最大看点是“明日大屿愿景”，该计划涵盖中部水域交椅洲和喜灵洲附近共约1700公顷的人工岛、大屿山北岸和屯门沿海地带，跨越未来二三十年，可提供26至40万住屋单位，供70至110万人口居住，其中7成为公营房屋。

林郑月娥透露，“明日大屿”是政府土地工作的“重中之重”，将成立直接向特首报告的专责统筹办事处，督导整体方向，统筹并监察计划的规划及落实，“大屿山具备‘双门户’优势，毗邻机场，连接全世界，港珠澳大桥可连接粤港澳大湾区。按照运输基建先行的原则，未来将有铁路、公路连接香港岛。”

据消息人士透露，政府计划今年底向立法会申请研究拨款，研究期为明年中至2025年，由原定的7.5年缩减至5年，研究完成后再申请填海拨款。

对此业界人士各有看法。香港总商会主席夏雅朗认为，“明日大屿愿景”展现了政府解决香港土地供应问题的决心，但填海绝对是长期项目，开发棕地应被列为优先要务。

“香港难有灵丹妙药可即时解决土地供应不足问题，估计明日大屿所提供的住屋供应要待20年后才可实现，虽然发展需时，但政策方向正确。”仲量联行董事总经理曾焕平说。

而中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰认为，虽然最新施政报告对私人住宅市场不会产生即时影响，但目前外部环境不明朗的情况下，建议政府适时审视楼市政策，让楼市不再因“辣招”而扭曲，能够因应市场机制自行调节。

由于香港多山，可发展土地有限，政府一直靠填海造地来增加供应。统计数据显示，截至2016年，香港约有70平方公里土地是通过填海取得，约占香港土地总面积的6%。政府自上世纪60年代起陆续填海造地，但1998年金融危机爆发后，香港楼市受重创，2000年后填海造地的步伐几乎停滞。

就此林郑月娥强调，特区政府会“持之以恒地开拓土地，不会因经济的短期波动或物业价格的升跌而动摇政府觅地造地、建立土地储备的决心；政府开拓的新增土地，以房屋单位计算，70%用于兴建公营房屋。”

增加公营房屋供应比例

此次施政报告的另外一大亮点，就是将公私营房屋供应比例提高至7：3。此前的2014至2017年，政府每年公布十年房屋供应目标时，均采用6:4的公私营房屋新供应比例。

此外，为了解决现有公屋流动性不足的问题，施政报告提出年满70岁的公屋宽敞户可迁往较小单位，并永久免租，这有助于腾空大面积单位，增加供应。

由于公营房屋供应短缺，轮候时间逐年递增。香港房委会数据显示，截至6月底，约有15万宗一般公屋申请、11.7万宗配额及计分制下的非长者一人申请，一般申请者的平均轮候时间长达5.3年。

为此，特首林郑月娥6月29日宣布了6项新房屋政策，设立置业阶梯，包括将政府资助房屋（俗称“居屋”）定价与市场价格脱钩，以申请人实际承担能力定价，变相将居屋定价由评估市值的70%降低至52%。同时政府宣布改拨九块私营房屋用地发展公营房屋，总共可提供大约10600个住宅单位。林郑月娥表示，现有“绿置居”、“首置先导计划”7000多个住宅单位的测试显示，符合资格的购买者可获得90%的按揭贷款，且每月供款占家庭收入比例不超过40%，远低于私人市场74%的供款比例。

“政府加大公营房屋供应，如公屋、居屋、绿置居等，完善了置业阶梯，对整体社会属于好事，但部分资助房屋客源或与中小型私人市场客源重叠，相信对中小型物业的影响比豪宅物业大。”陈永杰坦言。