李一戈：降价后的售楼处命运

李一戈

国庆前夕我在文章里提出建议，现金流压力大的房企，不妨率先降价，尤其是那些去化缓慢的项目。但我忘了提醒一句，降价后要做必要的安全防范措施。

结果，某知名房企的售楼处就因为降价被砸了。这个位于某三线城市的项目，从原价10000元/平方米，降到7000元/平方米，引发部分前期业主的不满，售楼处就遭了殃。还有媒体报道说，上海某项目，从每平方米35000元降至28000-26000元，降幅超过20%，于是一批业主也跑来“维权”抗议。

我可能也是杞人之忧。降价促销的房企，即使是今年才开始做房地产，大概也听说了2008年少数项目的售楼处因为降价而被前期业主围攻的事情。有了这些先例，地产商在现场总是要做些预案的，比如提前把值钱的东西搬走。

起先我还想表示同情，谁挣钱都不容易，何况是房子这么贵的商品。但转念一想，你要是同情，就有纵容这种非理性行为的嫌疑。市场经济最重要的是要有契约精神。只要地产商没有违反商品房买卖合同，遵守了政府部门的规定，它降价就是合法合规的。

我问了跑汽车的同事，今年车市怎么样？回答是销售情况很不好。稍微关心车子的朋友都知道，汽车降价是最正常不过的现象。你总不能因为昨天30万买到的车子今天降到27万就去把4S店给砸了吧？莫非300万的房子降价就应该行为抗议？没道理。

同样，假设你在长假前买入的股票，这几天表现都很差，也没听说哪个散户投资者不理智地跑到上市公司去砸人家的办公室，最多在投资者互动平台说几句风凉话。

前些时候我还写过，《道德失范处 法律来补位》，砸售楼处这种行为，明显是违反《治安管理处罚法》，应该依法处置，以防止这种非理性行为被仿效。

因为，我仍然坚持建议，现金流紧张的房企，对那些去化慢的项目还是要降价促销。不能被所谓砸售楼处的行为给吓住了。另外一方面，只要企业的做法合法合规，有关部门就应该保障企业的正当利益，包括提供司法救济和安全保障。

聪明如你已经猜出来了，我当然不只是想说地产商如何保护自己的售楼处。

我比较反感那种耸人听闻的自媒体标题，动不动说什么暴跌、腰斩。有些文章，总喜欢用区域内的最高价，与现在的最低价来比较，得出所谓暴跌的结论。此轮调控之前，某个楼盘卖到了8万，现在同区域的另一个楼盘，政府审批的备案价只准卖6万，然后你说它降价25%，不对吧。有的楼盘前期精装修卖5万，改为毛坯后只卖4.5万，严格说来也不叫降价。

关于降价，还有一种有意无意的担忧，说是房子降幅过大，会影响其他产业包括银行。我个人的观点是，如果房价降幅在30%以内，根本不用担心。记得多年前房地产短暂低迷时银行系统曾经做过测试，降幅30%对不良率的影响完全可控——你相不相信是另一回事。

曾有专家以房地产的产业链很长为据，称房地产下行会影响经济。上一轮调控时，某位专家还写了一篇要求放松调控的万言书呢。如今，国际经济贸易形势更加错综复杂，你是不是更有理由说要放松调控，重弹房地产救经济的老调子？

我愿意再次引用7月31日中央政治局会议的内容：坚决遏制房价上涨，下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。请注意，这已经是中美贸易出现重大摩擦背景下的提法。

十九大提出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，我个人对此的理解就是，以房地产来拉动经济增长的思路已被决策层摒弃。国际形势再复杂，也要坚持“以我为主”，按照我们自己的战略、自己的节奏来推动改革开放。如果经济一出现波动就想到房地产这根拐棍，那就不要谈什么结构调整和转型创新。

我之所以不厌其烦地提及宏观经济和国际背景，是想提醒地产界，别再受某些言论的蛊惑，抱着国家会放松调控，给房地产注水救经济的幻想。房地产行业也要按照自己的节奏来发展。什么样的节奏？一言以蔽之，建立房地产长效机制。

房地产企业也有自己的节奏。但企业的节奏，要服从、跟随行业、国家的大节奏。很多企业害怕被挤出去，制定了相当激进的扩张计划，几年之内实现多少千亿的目标。2018年的销售任务基本是根据2016-2017年的节奏制定出来的。

我跟不少朋友谈起，都说此轮调控是史上最严厉，但过去两年，商品房销售量、销售额、房价，统统创新高，请说实话，你觉得这样子正常么？别的不说，投资投机需求被严格限制，意味着有资格买房的人减少了，而房价持续上涨又抬高了刚需门槛，房地产市场的调整迟早要到来的，只是晚了一点时间而已。

我们一些房地产从业人员，过惯了房子刚推出就被哄抢一光的“好日子”，现在，只是房子卖得慢一点，去化率低一点，就受不了，大叫什么“冬天来了”。往其他很多行业瞧瞧，房地产的日子已经算很好了，别不知足。

楼市的基调是稳定发展，目前也看不到房地产大起大落的迹象。全国数以万计的项目，现在还只是极少数在降价。即使四季度降价面扩大，也正常。我还跟地产界的朋友说，别自己吓唬自己，往前看，房地产还有好长的发展时期，短期的波动、调整，真不算什么。