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李一戈:降价后的售楼处命运

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李一戈

国庆前夕我在文章里提出建议,现金流压力大的房企,不妨率先降价,尤其是那些去化缓慢的项目。但我忘了提醒一句,降价后要做必要的安全防范措施。

结果,某知名房企的售楼处就因为降价被砸了。这个位于某三线城市的项目,从原价10000元/平方米,降到7000元/平方米,引发部分前期业主的不满,售楼处就遭了殃。还有媒体报道说,上海某项目,从每平方米35000元降至28000-26000元,降幅超过20%,于是一批业主也跑来“维权”抗议。

我可能也是杞人之忧。降价促销的房企,即使是今年才开始做房地产,大概也听说了2008年少数项目的售楼处因为降价而被前期业主围攻的事情。有了这些先例,地产商在现场总是要做些预案的,比如提前把值钱的东西搬走。

起先我还想表示同情,谁挣钱都不容易,何况是房子这么贵的商品。但转念一想,你要是同情,就有纵容这种非理性行为的嫌疑。市场经济最重要的是要有契约精神。只要地产商没有违反商品房买卖合同,遵守了政府部门的规定,它降价就是合法合规的。

我问了跑汽车的同事,今年车市怎么样?回答是销售情况很不好。稍微关心车子的朋友都知道,汽车降价是最正常不过的现象。你总不能因为昨天30万买到的车子今天降到27万就去把4S店给砸了吧?莫非300万的房子降价就应该行为抗议?没道理。

同样,假设你在长假前买入的股票,这几天表现都很差,也没听说哪个散户投资者不理智地跑到上市公司去砸人家的办公室,最多在投资者互动平台说几句风凉话。

前些时候我还写过,《道德失范处 法律来补位》,砸售楼处这种行为,明显是违反《治安管理处罚法》,应该依法处置,以防止这种非理性行为被仿效。

因为,我仍然坚持建议,现金流紧张的房企,对那些去化慢的项目还是要降价促销。不能被所谓砸售楼处的行为给吓住了。另外一方面,只要企业的做法合法合规,有关部门就应该保障企业的正当利益,包括提供司法救济和安全保障。

聪明如你已经猜出来了,我当然不只是想说地产商如何保护自己的售楼处。

我比较反感那种耸人听闻的自媒体标题,动不动说什么暴跌、腰斩。有些文章,总喜欢用区域内的最高价,与现在的最低价来比较,得出所谓暴跌的结论。此轮调控之前,某个楼盘卖到了8万,现在同区域的另一个楼盘,政府审批的备案价只准卖6万,然后你说它降价25%,不对吧。有的楼盘前期精装修卖5万,改为毛坯后只卖4.5万,严格说来也不叫降价。

关于降价,还有一种有意无意的担忧,说是房子降幅过大,会影响其他产业包括银行。我个人的观点是,如果房价降幅在30%以内,根本不用担心。记得多年前房地产短暂低迷时银行系统曾经做过测试,降幅30%对不良率的影响完全可控——你相不相信是另一回事。

曾有专家以房地产的产业链很长为据,称房地产下行会影响经济。上一轮调控时,某位专家还写了一篇要求放松调控的万言书呢。如今,国际经济贸易形势更加错综复杂,你是不是更有理由说要放松调控,重弹房地产救经济的老调子?

我愿意再次引用7月31日中央政治局会议的内容:坚决遏制房价上涨,下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。请注意,这已经是中美贸易出现重大摩擦背景下的提法。

十九大提出,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,我个人对此的理解就是,以房地产来拉动经济增长的思路已被决策层摒弃。国际形势再复杂,也要坚持“以我为主”,按照我们自己的战略、自己的节奏来推动改革开放。如果经济一出现波动就想到房地产这根拐棍,那就不要谈什么结构调整和转型创新。

我之所以不厌其烦地提及宏观经济和国际背景,是想提醒地产界,别再受某些言论的蛊惑,抱着国家会放松调控,给房地产注水救经济的幻想。房地产行业也要按照自己的节奏来发展。什么样的节奏?一言以蔽之,建立房地产长效机制。

房地产企业也有自己的节奏。但企业的节奏,要服从、跟随行业、国家的大节奏。很多企业害怕被挤出去,制定了相当激进的扩张计划,几年之内实现多少千亿的目标。2018年的销售任务基本是根据2016-2017年的节奏制定出来的。

我跟不少朋友谈起,都说此轮调控是史上最严厉,但过去两年,商品房销售量、销售额、房价,统统创新高,请说实话,你觉得这样子正常么?别的不说,投资投机需求被严格限制,意味着有资格买房的人减少了,而房价持续上涨又抬高了刚需门槛,房地产市场的调整迟早要到来的,只是晚了一点时间而已。

我们一些房地产从业人员,过惯了房子刚推出就被哄抢一光的“好日子”,现在,只是房子卖得慢一点,去化率低一点,就受不了,大叫什么“冬天来了”。往其他很多行业瞧瞧,房地产的日子已经算很好了,别不知足。

楼市的基调是稳定发展,目前也看不到房地产大起大落的迹象。全国数以万计的项目,现在还只是极少数在降价。即使四季度降价面扩大,也正常。我还跟地产界的朋友说,别自己吓唬自己,往前看,房地产还有好长的发展时期,短期的波动、调整,真不算什么。

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