广州探索建设社区公寓 破解农村住房问题

“只需要花2750元/平方米的价钱就能住上和城里一样好的房子，拥有大城市一样的环境，当然好开心。”近日，眼见村里统一建设的小区完工在即，一家人即将可以搬入新房，佛山顺德沙浦村的村民罗明棠难掩兴奋之情。

沙浦村里建起的这批新房，名为“住宅公寓”。这是顺德区为缓解农村固化宅基地土地紧张的一次新尝试。顺德的部分村（社区）建设公寓式的住宅小区，让村民以成本价购买入住，解决了传统的单家独户式村民住宅占据过多宅基地的问题。

现场

村里盖起公寓房，绿化配套都齐全

11日，记者来到均安镇沙浦村民公寓“逸豪星座”施工现场，看到部分楼宇已完成主体建设，内部装修正有序推进中。

该小区总用地面积26437.7平方米，规划建设11栋住宅楼，共598户单元。楼盘分两期建设，其中一期388套、二期210套。目前，第一期楼房已完成主体建设，建成7栋，分为24层、17层两种层数，有85平方米至232平方米的五种户型可供选择。

这一住宅公寓的建设，可实现村民的“上楼梦”，大大改善其生活环境。记者看到，公寓里除了建有住房外，还有许多现代化配套设施与绿化，与城市里的小区十分相似。小区配建大型会所，还有游泳池、羽毛球场、儿童游乐场、中心广场等娱乐设施，消防设备、地下停车场也一应俱全。

小区外围则规划建设建筑面积达2.2万平方米的商业街。此后，周边还将引入大型商场、迷你戏院、美容院等商业配套，满足村民各种生活需求。

“村民只需支付建设成本价，就可选择心仪户型，并按户型获得相应的购房补贴。”沙浦村党委书记吴邓家介绍说，沙浦村符合条件的村民以固化宅基地指标换购，只需以2750元/平方米的成本价，就可以选购新房。在第一期认购中，已有200多户村民完成认购和分房工作，这些村民下个月就能进小区看楼，交楼后即可入住。

吴邓家告诉记者，这些新建的社区公寓不仅可满足符合固化条件的435户村民的住房需求，也能同时解决本村拆迁户、人均住房面积不足25平方米或人均住房用地面积不足20平方米的村民的住房需求。

探索

试点建设社区公寓，破解农村住房问题

沙浦“逸豪星座”是顺德在农村推广“社区公寓”的试点之一。“社区公寓”的全称是公寓式村民住宅小区，指集体经济组织利用原有规划宅基地，集中统一建设的公寓式住宅小区，主要用于解决符合固化条件的村民住房问题。

按照早前宅基地固化的政策以及近些年来的消化情况，顺德还有不少村民的宅基地固化尚未完成。若要全部满足当年符合宅基地固化条件的人口的住房需求，还需约7000亩土地。这对于顺德而言，存在不小的困难。

“原有的农村土地利用模式和单家独户的宅基地居住模式远远不能满足需求，顺德希望以社区公寓这一新事物，破解顺德农村宅基地固化的‘老大难’问题，解决村民的住房问题，改善村民的生活环境，提高集约用地水平。”顺德区国土城建和水利局相关负责人解释称。

为此，早在2012年，顺德便出台了《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》，提出在维持原固化宅基地政策基本原则不变的前提下，适当调整顺德现行的宅基地分配制度，严格限制单家独户式村民住宅的建设，积极引导鼓励村民以宅基地固化指标换购公寓式村民住宅。

按照规定，社区公寓保障的是符合顺德区固化宅基地资格且未分配过宅基地的村民、拆迁安置户、住房困难户、原宅基地不够80平方米且又有异地扩建需求的村民。

这些村民需自愿放弃宅基地固化资格或原已经使用的宅基地，才可换购社区公寓。吴邓家告诉记者，村民换购后，宅基地归属集体所有，房子则归村民所有，村民可以自由处置其房产。

经验

节余土地可转让，收益分配给村民

近年来，顺德也在逐步完善社区公寓的相关政策，陆续出台了相关配套文件和完善条款，对于社区公寓的建设、购买等环节都做了相对明确的规定。

如今，顺德已经形成了相对成熟的建设社区公寓的模式，包括村居自行建设与政府主导建设两种模式。沙浦村采取的是自筹资金建房的模式，“逸豪星座”以股份社和固化宅基地使用权人集资建房、居委会招标开发的模式进行建设。另一社区公寓乐从沙滘北岸“美庐”则由乐从镇财政支持1.5亿元作为启动资金，并向银行融资3亿元完成项目的建设，再通过住宅出售所得资金返还财政和银行融资。

此外，社区公寓的建设过程较灵活，既可以根据实际需要配建一定比例的房源，保障低收入村民或住房困难户的需求，还能以市场化配建模式，配建不高于小区规划总建筑面积50%的商品房，以所得收益补贴社工公寓的建设。

为了提升村（社区）集体建设“社区公寓”以及村民换购“社区公寓”的积极性，顺德也推出了一系列措施。在土地政策上，社区公寓涉及的新增建设用地指标被纳入年度用地计划优先安排，而因建设社区公寓节约出来的宅基地可作为经营性用地推向市场公开招拍挂。

据吴邓家介绍，沙浦村此次建设社区公寓用地仅44.84亩，而按照原本规划的独户宅基地则需要136.94亩，节余出来的92.1亩土地能进行市场化运作，所得收益将按“分八留二”的比例分配给村民，而小区商业物业的所得也能保障村民的长远收益。

以宅基地固化指标换购社区公寓的村民，还可以按照建筑面积，得到260元/平方米的补贴。此次的沙浦村村民在换购社区公寓过程中，便享受到了最低26000元、最高46800元的政府财政补贴。