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楼市“金九”温吞“银十”难期

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楼市传统上的“金九银十”,表现如何呢?据报道,近日多家上市房企发布了9月销售数据,整体来看,上市房企9月份销售较此前两月有所回温,但增速不及上年同期。截至10月14日,公布9月份销售数据的30家沪深及港股上市房企,当月共计实现销售额4401亿元,同比增长37%。上述房企前9月共计实现销售额3.5万亿元,同比增长38.7%。中原地产首席分析师张大伟认为,从当下销售数据看,2018年标杆房企销售规模预计将刷新历史纪录,但整体看,上涨速度相比2017年明显开始放缓。

楼市调控节奏没有变化,从国家统计局发布的每月70城楼市信息,再到上市房企的销售数据,圈内人士能够发现其中的趋势性变化。但就生活常识而言,或者说普通人而论,楼市传导过来的感触是完全不一样的。

宏观而言,本周期持续加码的楼市调控,已经形成了一线城市、二线城市、三四线城市楼市僵持性“企稳”的态势。一方面,本周期楼市生态始于去库存而释放的市场动力,因为失控而导致市场紊乱,从而引发史上最严的楼市调控。另一方面,一线和二线热点城市的楼市调控取得一定成效,但是楼价依然维持高位,市场容量依然存在较大缺口。三四线城市房屋存量基本消化,增量同样热销,而且三线城市的房价也快速进入“万元+”时代。

微观而言,人们无论处于哪个城市,依然有共同的感受,房价依然高企,安居之梦仍然难圆。具体言,一线城市和二线热点城市的房价持续高企,哪怕楼市在调控下陷入僵持,量价有所回落,但由于这些城市的量价基数太高,因而调控下的价格回落,几乎让人们无感。正因为如此,杭州一些楼盘降价幅度的“大”,才引发先买房者的“愤怒”,出现要求退房退钱的“反市场”事件。至于三四线城市,本周期处于“涨姿势”,很多县城和地级市房价进入“5000+”和“万元+”,则让刚需群体陷入深度焦虑。

在此情势下,楼市调控呈现出系统化和立体性的政策设计,总目标是解决楼市周期律的沉疴,真正实现“房住不炒”的目标。但不得不说,本周期楼市调控压力更大,问题更多。

洞悉楼市真相,看宏观数据似乎有了不错的调控效果。毕竟热点城市的楼价稳中有降、三四线城市的量价也在慢慢回稳。从开发商的市场预期看,“金九”的销售数据变得“温吞”,“银十”也不会有更高的市场预期。但从民生体验看,人们依然对房价高企是满腹牢骚,对安居之梦难圆有着深深的慨叹。

因此,无论“金九”温吞还是热火,或者“银十”名副其实,对刚需群体而言,一房难求都是常态。“房住不炒”目标依然需要各方努力才能达到。

关键是,由于外部市场的贸易摩擦,对政策结构也会造成一定影响。市场稳预期、经济稳增长现在成为政策面的主要目标。因此,积极的财政政策会更加积极,货币政策也会相对宽松。今年财政减税减费规模将达1.3万亿元,刚刚的降准也释放出7500亿元的流动性,这些都将定向投放于实体经济方面。在此情势下,第四季度的楼市将会面临相应变化。一方面,各地基于稳增长的需要,难免会有以楼市来刺激经济的惯性。另一方面,如果积极的财政政策把关不严,有可能有相当部分资金会投放到房地产领域。更重要的是,降准释放的流动性也可能会被挪用到房地产项目上。这在以往的楼市周期里,屡见不鲜。这是楼市“银十”和最后两个月可能“热”起来的市场要素。

不过,楼市上演调控的同时,政策面也加大了财政预算的考核。因此,楼市不要对财政政策和货币政策抱有太多期望。包括股市,在华尔街股市下跌的外部传导下,A股市场再次迎来千股同跌的市场尴尬。由此可见,降准释放的流动性并未流向股市,而是真正投向实体经济。

越是在外部市场严峻的情况下,脱虚向实的政策节奏越不能乱。楼市调控已经到了最关键的时刻,如果政策加持不够,稍有放松,就会重蹈以往“宏调变空调”的覆辙,楼市也就难以走出紊乱泡沫化的怪圈。

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