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承诺"2个月不涨"成空文 我爱我家相寓续租仍涨10%

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在北京东城区租房的张露(化名)发现,最近租金又涨了。

去年9月底她租了一间我爱我家“相寓”品牌的合租单间,价格是2000元/月。今年合约到期后,中介称若续租要再涨200元/月,并且还要加收一个月的服务费。而令她费解的是,一个月前还在新闻中看到我爱我家公开承诺“不涨租金”。

确实,在8月19日北京市房地产中介协会召开的座谈会上,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人共同承诺过不涨租金,落实“三不得”要求,拿出手中共计超过12万套(间)的全部存量房源投向市场。

《华夏时报》记者采访发现,中介公司、个人经纪人以及北京房地产中介协会对“不涨租金”定义的阐释都有所差异。尽管如此,9月初这几家主要的长租公寓租赁企业都向北京房地产中介协会上报租金下跌,其中相寓宣布租金环比下降4.5%。

“我问了很多中介,租金没有下跌。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示,这些公寓机构的数据并不可信,因为他们手中本身囤积着大量的房源,一定程度上对市场有定价权。

“两个月不涨”成空文?

“你们这个涨得不算多,周围2500元/月以下的房子基本上都没了。”在协商房租的过程中,原先为张露介绍房子的我爱我家中介对她说。据了解,张露所租住的这间房子位于北京东城区,80平米的房子里住了4户人,其中两个10平米左右的房间,价格从2000元/月涨到了2200元/月,涨幅也达到10%;一间20平米左右的房间,原先价格为2700元/月,此次单价上涨100元。剩余一间15平米左右的房间,在租户搬走后曾以2600元/月的价格对外出租,最后经过协商,成交价格为月租金2400元,单价也比从前上涨了100元。

该名中介表示,附近两个月内到期的房子,凡是没有经历过去年年底大涨的,均按照当前的价格进行了一定程度的补涨。

在其他区域内,也有房源涨价的个案。在北京市住建委网站“政民互动”栏目中,一名租客称他在芍药居北里租了一个卧室,9月16日到期后中介告知,如果是新住户要涨600元/月,续租涨300元/月。

而此前,针对8月底的座谈会,北京市房地产中介协会会长李文杰接受本地媒体采访时指出,会议共识是未来一两个月不要涨租金。这意味着,有些租金合约到期了,环比上月不要上涨。

如果按照这一说法,续约涨租的情况很明显违背了当初的承诺。北京市房地产中介协会相关负责人对《华夏时报》记者表示,该协会作为住房租赁行业的自律组织,号召会员单位多方筹集房源,加大租赁住房供应量,缓解供需矛盾,目的是降低租金上涨压力。“在当前稳定租金的政策下,这种情况不可能是普遍现象,我们收集的租金监测数据也显示,租金是稳中有降。但是,现实中不排除个别中介人员为了业绩可能会私下这样干,我们建议消费者遇到擅自涨房租的情况,可以拨打投诉热线12345进行投诉。”

“不涨房租”到底承诺了什么?

对于涨价原因,该我爱我家门店的负责人表示,是由于房东在今年签合同时提高了出租价格,并非我爱我家单方面提价。他认为,所谓的“不涨房租”是指对于从房东处收来的房源,房东定价多少就是多少,公司不再加价格。而按照这一理解,该公司自始至终并没有“涨过房租”。

事实上,这一说法并不可靠。9月,我爱我家因转租政府公租房受到北京市朝阳区房屋管理局6万元罚款,公租房原价为1700元,在原租户和中介的层层加价下,转手后租赁价格达到4900元,利润接近2倍暴利。对于普通租房而言,记者曾经采访过的一位我爱我家门店中介表示,如和房东签订3年以上的合同,有些合同中会约定3%-5%的租金升值空间,但实际上一间合租房源的整体涨幅空间要远大于这一数字。

2018年以来,在北京住建委月度发布的被投诉前10名房地产经纪机构中,我爱我家已经两度因提前终止租赁合同引起的三金纠纷、违规收费、违规打隔断出租、租期届满克扣押金等问题上榜,与链家上榜次数相同。

《华夏时报》记者亦针对不涨房租问题向我爱我家发去采访函,相关人员在沟通中曾表示,相寓所承诺的是对于新推出的2万套房不涨房租。但截至目前,仍未收到官方书面回复。记者在过往公开报道中发现,相寓副总经理张多8月底曾对媒体表示,预计能在2个月内提供2万套房源,并承诺这些房源环比8月不涨价。

除了涨价外,续租的张露还遇到了另一项费用——服务费。

该项费用的存在,是由于我爱我家巧妙地拆分了其房屋托管和租赁两项业务。据了解,相寓虽然是一个长租公寓品牌,但是它与自如不同,不是一个客观存在的企业。其托管房屋的出租方是我爱我家的子公司爱家营企业管理有限公司,经纪公司我爱我家的工作人员负责带看和促成交易。也就是,收租金的和收中介费的不是一个公司,所以会存在一个月的经纪服务费。

因此在续租时,也不会像正常的租房一样,没有提供中介居间服务就不再收取中介费,而是以“服务费”的名义,再次收取了等同于一个月房租的费用。

上述中介对此表示,相寓还为租客提供维修、缴费等服务,服务费是用来支付这些项目的。然而,其提供的服务也不尽令租户满意。例如,张露所租住的房子里有房东留下的不少旧家具,尤其在房间和活动空间都很小的情况下占了不少地方,但无论是联络相寓管家还是向我爱我家投诉,都以“房东的东西不能动”为理由不进行处理。“加收一个月租金这么多,不就是变相涨房租吗?收了这么高的服务费,根本没有提供等值的服务。”张露和邻居们纷纷抱怨。

张大伟表示,这种收费并不合理。名义上是服务费,其实服务根本到不了一个月租金这么高。另外租房中介公司提供的是租赁服务,本身已经吃了租金的差价,吃了差价又收服务费,这显然是不合理的。

针对这一由来已久的情况,投诉渠道却不甚清晰。在北京市住建委、发改委网站上也看到不少租户针对续租加收服务费、中介费的投诉,但基本上是住建委让租户咨询发改委、发改委让租户向物价局投诉。不过在2015年物价局对中介费的指导定价取消后,无论是买卖还是租赁房屋的中介费,大多只能靠双方协商进行。

北京房地产中介协会负责人表示,现在房地产经纪服务实行市场调节价,由当事人双方协商确定收费价格。但是房地产经纪机构需要明码标价,公示服务项目、服务流程和完成标准、收费标准。另外,公示之外还需要房地产经纪服务合同约定,房地产经纪机构才能收费。

房租真的跌了吗?

链家集团董事长左晖曾经给出过一个数据,称北京存量住房700万套,套均2.1间,算起来有1500万间房子。而实际上,这次入市的12万套(间)房源中,只有相寓和美丽屋公司是以套计算的。粗略算来,此次投入的房源仅为市场存量的百分之一。

百分之一的房源是否能带来市场真正的降价?9月份北京市住建委发布的文章显示,北京房租有所下降,从各企业市场成交统计看,9月以来租赁市场量价回落,日平均成交量比8月份下降了10%-20%,自如反映租金环比下降了3%-5%,蛋壳公寓的租金环比下降1.3%。不仅是北京,全国各地“降租金”的声音此起彼伏,杭州、大连等地都有退潮的情况。

不过,国家统计局日前发布的全国居民消费价格指数显示,全国租金价格同比上涨2.6%,环比上涨0.3%,尽管较7月和8月涨幅明显回落,但并未呈现下跌趋势。申万宏源证券分析认为,9月数据显示租房市场整体供需仍趋于平衡,房租上涨的可持续性较低,预计四季度再度回归季节性涨幅附近。

这一感受与不少租户反映的感受相同,在不少租户看来,租金虽然不像过山车一样上涨了,但并未真正下跌。

根据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组检测的数据,9月北京租金环比下调0.43%,但其中部分区域也有所上涨,如西城区。不过,在这一数据中,并未包括自如、链家等长租公寓所提供的数据。中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华对《华夏时报》记者表示,因为这些机构开始自我整顿,其提供的数据可信度有所下降,所以暂时排除了他们。

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