<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易海南房产 > 正文

长租公寓资金池到了必须监管的时候

0
分享至

一直处在风口浪尖的长租公寓又迎来了新的坏消息。

10月16日,上海长租公租市场传出消息,老牌公寓运营商寓见疑似遭遇资金流危机,遭到上海华瑞银行发公函询问贷款安全,数万名交了押金、背负分期贷款的租客则面临被收回房源甚至上征信黑名单的危险,而退还租金、免除租金贷等租客诉求尚未得到正式回应。

资金池的安全性是不少人对长租公寓抱有疑虑的根源。由于长租公寓往往需要预付半年甚至一年房租,但通过租金贷等金融方式,用户可以进行分期付款。这意味着,一旦公寓方现金流出现问题,用户可能赔上信用、丢了住处。

“现在核心的问题是,千军万马都在做长租公寓,各种金融杠杆都来了。什么车都有,但高速公路没人建。”房东东公寓学院创始人全雳表示,长租公寓行业还有一些基础规则需要完善。

资金池缺乏监管将成为巨大隐患

长租公寓的资金安全问题不断。据媒体报道,深圳“鱼悦公寓”因多层转租,三房东卷款跑路,二、四房东产生纠纷,租客突然被通知租赁合同提前终止,需在短期内全部搬离,此前向四房东缴纳的租房押金也几经周折,多番追讨。粗略估计,有430户租客受此影响,押金总额达250万元。

受长租公寓资金问题影响的,不只是租客,还有可能是业主。长沙长租公寓“咖啡猫”最近被爆,在与业主签约时,要求其在“房乐分”平台注册,表面上是为了确保业主本人收到租金,实际上却让业主背负贷款。

在众多长租公寓爆雷案例中,资金问题总会是关键词。随着长租公寓的快速发展,配套的资金监管措施不够完善这一问题日益凸显。

中原地产首席分析师张大伟指出,金融化带来的“资金池”已经成为长租公寓最大的问题。现在,长租公寓已经不仅是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。而目前,对于长租公寓资金池的监管还很少。

资金池可以让长租公寓得到快速发展,很多长租公寓企业利用多收租户租金、晚付房主租金的方式加快扩张。张大伟分析,这种模式把中介企业从“中介费+差价”的模式,变成了投资者,一旦爆仓就会出现上下游多重纠纷。“缺乏政策监管,对于租赁的发展来说,存在非常多的隐患。”

张大伟告诉中国青年报·中青在线记者,长租公寓类企业在北京、上海等城市市场份额已经超过20%,如果把二房东等同样模式交易计算进来,有约60%的租赁房源很难见到房主交易。

“资金池存在的最大问题是可以掩盖问题,后移投资风险。将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用。这些金融工具带来了巨大的市场风险。”张大伟说。

荣盛发展首席经济学家、中国社科院金融所研究员尹中立在媒体撰文指出,在国家鼓励发展住房租赁市场的政策刺激下,很多机构投资者开始介入住房租赁市场。这些机构投资者携巨资介入住房租赁市场,深刻改变住房市场的生态平衡,以往个人与个人之间的交易变成了个人与机构之间的交易。

尹中立还指出,当前金融监管部门对房地产开发贷款采取的是限制政策,但住房租赁贷款不在限制之列,于是有些机构从监管中套利。其操作手法之一就是租金贷,即大量获取房源,以租约为基础资产获取贷款融资。利用接近或稍高于银行正常利率的贷款利率,同从信托等市场渠道融资的高额利率之间的价差,获取套利空间。

资金池监管亟须出台统筹规定

事实上,针对资金池问题,一些地方已经探索了监管举措。日前,浙江省住建厅等出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》。该文件要求,从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业,应当按照约定每季度或每半年向全体住房房源委托出租人、长租公寓承租人,通告住房租金收入、支付总额,按期或者逾期支付,以及经营住房委托出租业务所产生的沉淀资金使用等情况。定期通告租金收付及沉淀资金使用情况的条款,应当在委托出租协议、承租协议中分别予以约定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,浙江省新近出台的这份文件,并没有规定资金池是违法违规的。若没有金融政策支持,仅靠单纯房源积累出租,长租公寓的潜在成本很高,运营难度很大,因此对资金池的监管还应探索更多思路。

事实上,监管的缺乏不仅给不法经营者钻了空子,也给一些希望合规经营的企业带来了难题。

某长租公寓企业CEO李晨(化名)告诉中国青年报·中青在线记者,由于各方压力,前段时间不少金融机构一度暂停了租金贷业务,对长租公寓的资金管理也提出了更多要求。他曾向监管部门提出希望做出明确规定,讲清楚涉租金的资金管理应该怎么做,以免影响更多长租公寓的正常发展。

严跃进说,对于长租公寓的资金管理,需要工商、住房、税务等行政部门积极行动,例如对长租公寓的产业定位、租赁住房发展的政策规范、相关租赁业务的税费减免等做出更具体的规定,才能给长租公寓的后续发展留出更大空间。

张大伟认为,考虑到市场现状,从金融监管部门到住建委等部门,应该对长租公寓资金池等问题出台统筹的管理规定,进而保证资金专款专用。

尹中立建议,有关部门建立联合工作机制,严格监管进入长租公寓的资本,严格监管“租金贷”业务,要求长租公寓成为独立法人,在长租公寓与主要出资人之间建立防火墙,防止资金被挪用。

未来两年长租公寓行业或将加速洗牌

接连出现的爆雷案例,给行业发展蒙上了一层阴影。李晨指出,如果租金问题不能得到有效监管,一些经营不善的长租公寓企业会亏损倒闭,但也会有企业承接继续运营。所以接下来两年,长租公寓领域可能继续出现爆仓案例,但房源资产还是可以运营的,不过整个行业的整合洗牌速度会进一步加快。

“从长远看,金融化才是它(长租公寓)的魅力所在。但是短期内过度使用金融以后,可能会把自己弄死。尤其是租金的使用,还需要完善制度。”在走访过行业内许多企业后,全雳提出了自己的担心:长租公寓的整体信用在降低,而近两年,无论是创业公司还是房企、银行,都很看重长租公寓,也给予了很多金融杠杆支持,但对于资金的监管似乎没有跟上。

张大伟则进一步指出,租金不应该有任何信贷支持。因为和其他消费不同,租房和吃饭一样,属于最底层消费。如果租房需要贷款,就像吃饭需要贷款一样,是“非常非常不健康的行为”。

李晨说,长租公寓行业涉及大额资金,应该有一定的资质门槛,尤其是要对资金池的管理提出具体规范。他判断,若对资金池问题开展规范化监管,长租公寓行业将会迎来一轮洗牌,但在此之后留下的,一定是经营稳健,且得到资金方和监管层支持的企业。

中国青年报·中青在线记者 李晨赫 王林 来源:中国青年报

相关推荐
热点推荐
林靖恩现身街头被半裸老汉性骚扰,她没逃走和另一老汉同吸一根烟

林靖恩现身街头被半裸老汉性骚扰,她没逃走和另一老汉同吸一根烟

开开森森
2024-07-22 11:09:22
淮海战役后,粟裕为何后怕地说:再晚4个小时,将会是另一个样子

淮海战役后,粟裕为何后怕地说:再晚4个小时,将会是另一个样子

梅子就是我
2024-06-23 20:21:31
美貌少妇为“求刺激”,一夜大战三男,丈夫持冲锋枪怒杀六人!

美貌少妇为“求刺激”,一夜大战三男,丈夫持冲锋枪怒杀六人!

奇葩游戏酱
2024-07-23 19:58:56
国家医保局:不要因费用问题影响病人救治

国家医保局:不要因费用问题影响病人救治

齐鲁壹点
2024-07-23 16:52:32
如果要哈里斯打败特朗普成功入住白宫,拜登最好现在就让位给她!

如果要哈里斯打败特朗普成功入住白宫,拜登最好现在就让位给她!

橘色数码
2024-07-23 19:50:27
汕头黄院长出轨人妻后续:人妻多张高清照片曝光,一睹昔日风采

汕头黄院长出轨人妻后续:人妻多张高清照片曝光,一睹昔日风采

水泥土的搞笑
2024-07-24 08:31:05
长沙的车祸,简直给无人化驾驶技术打了一针强心剂,让人不禁深思

长沙的车祸,简直给无人化驾驶技术打了一针强心剂,让人不禁深思

屁事都不懂得表妹
2024-07-23 10:55:05
坎耶29岁妻子再违规,“细绳遮体”进酒店餐厅,未被禁入惹众怒

坎耶29岁妻子再违规,“细绳遮体”进酒店餐厅,未被禁入惹众怒

译言
2024-07-24 12:08:22
33岁少妇给丈夫戴6顶绿帽子,被47岁驼背男看上,上床不成被掐死

33岁少妇给丈夫戴6顶绿帽子,被47岁驼背男看上,上床不成被掐死

胖胖侃咖
2024-07-24 08:00:15
大师王林为众多女星“床上开光”,坦胸露乳用酒画符,场面炸裂!

大师王林为众多女星“床上开光”,坦胸露乳用酒画符,场面炸裂!

附允历史观
2024-06-28 15:24:07
回顾江西胡鑫宇失踪案,遗物中发现临终录音,内容让家长遍体生寒

回顾江西胡鑫宇失踪案,遗物中发现临终录音,内容让家长遍体生寒

阿坷叙故事
2024-07-23 10:29:36
法塔赫:中国的努力实属罕见

法塔赫:中国的努力实属罕见

环球时报新闻
2024-07-23 23:21:00
中国发出警告:90天内不支付358亿赔偿金,18艘军舰就别想要了

中国发出警告:90天内不支付358亿赔偿金,18艘军舰就别想要了

星辰故事屋
2024-06-09 17:09:59
乱了!乱了!奥运会可能要开不了了!法国这次真搞砸了?

乱了!乱了!奥运会可能要开不了了!法国这次真搞砸了?

蒋飞Talk
2024-07-15 18:05:48
韦世豪是懂操作的,4场禁赛不能轻易就受了,这次轮到足协难堪了

韦世豪是懂操作的,4场禁赛不能轻易就受了,这次轮到足协难堪了

我就是一个说球的
2024-07-23 18:53:04
直升机送肺给73岁老人做手术惹争议,罗翔曾说过“生命不能比较”

直升机送肺给73岁老人做手术惹争议,罗翔曾说过“生命不能比较”

映射生活的身影
2024-07-22 20:36:49
毕福剑女儿强势出镜,长相雌雄难辨,网友称:这是岳云鹏的妹妹?

毕福剑女儿强势出镜,长相雌雄难辨,网友称:这是岳云鹏的妹妹?

姜糖先生
2024-07-17 20:07:58
重庆谈判时,蒋介石提出让毛泽东当省长,毛主席问:去哪个省...

重庆谈判时,蒋介石提出让毛泽东当省长,毛主席问:去哪个省...

瑶卿文史
2024-06-17 16:53:23
天生不得病的6个生日尾数 ,生命力超强,孩子是“龙子龙孙”

天生不得病的6个生日尾数 ,生命力超强,孩子是“龙子龙孙”

书中自有颜如玉
2024-07-15 10:05:56
文革时,周总理试图保护刘少奇,为何后来又投票赞成把他开除出党

文革时,周总理试图保护刘少奇,为何后来又投票赞成把他开除出党

拙言问史
2024-07-19 20:25:06
2024-07-24 16:44:49

海南房产

知名中介平台逆市“暴利”?

编辑推荐
本月新盘
楼盘名称所在位置价格

头条要闻

医生李晟加班看诊时被刺死 遇害前疑大喊"不是我"

头条要闻

医生李晟加班看诊时被刺死 遇害前疑大喊"不是我"

财经要闻

广药集团董事长接受调查 曾遭合作伙伴举报

体育要闻

专访 | 王钰栋:想和杨晨一样走向世界

娱乐要闻

魏嘉发文反击高亚麟,要求公开道歉

科技要闻

马斯克:若特朗普当选 友商将遭毁灭性打击

汽车要闻

售价48.99万元起 Jeep角斗士改装版车型上市

态度原创

艺术
房产
健康
教育
游戏

艺术要闻

穿越时空的艺术:《马可·波罗》AI沉浸影片探索人类文明

房产要闻

重磅!海南新规:严格限制向个人供应国有住宅用地!

人类为何至今无法攻克渐冻症?

教育要闻

台湾语文课本文言文删掉四分之三!老师:学生写作能力雪崩般崩坏

文件泄露影响不大?失眠组称《漫威金刚狼》进展顺利

无障碍浏览 进入关怀版