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联合办公逆市扩张 差异化与盈利模式成关键

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戴德梁行在《大中华区的联合办公空间》调研报告中曾预测,预计到2022年,中国联合办公面积预计接近8000万平方米,占商业办公物业面积的15%。数据显示,中国有近4亿的办公人口,将成为世界最大的联合办公市场。

根据戴德梁行的报告,目前中国的联合办公渗透率是2%,欧洲地区的数据是4.8%,在伦敦甚至已经达到了7.1%。对中国联合办公市场而言,从2%到7.1%,有非常大的提升空间。资本寒冬之下,相较于其他领域,联合办公表现出异常蓬勃发展的生命力。

“3年前,你得用各种方法跟人家解释什么叫众创空间、联合办公。你们的价格为什么就比别人贵?但是从去年年底开始,明显就有一些客户专门找来。他们看中的是省事、拎包入住。有一批客户对这个产品和服务有了明确的需求和认知,你不需要再进行客户教育,这是市场的一个大变化。”纳什空间创始人兼CEO张剑在10月26日接受21世纪经济报道记者专访时表示。

激流勇进

据公开资料,中国共享经济目前规模为625亿美元(约合人民币3927亿元),已占到全球共享经济的33%。到2018年,中国共享经济占中国GDP的比例也从0.59%跃升至1.67%。

而据国家统计局9月10日发布的报告显示,2017年,中国共享经济市场交易额约4.9万亿元,比上年增长47.2%,提供共享经济服务的服务者人数约7000万人,共享经济平台企业员工数约716万人,比上年增加131万人。这极大地带动了联合办公行业的发展。

因为成本控制和行业特点,联合办公最初的地点选择主要以产业园区或城市边缘地带的写字楼为主,但随着市场的认可度提升,联合办公空间已经从产业园区、低端写字楼等成本低廉的区域,逐渐向城市地标性商办建筑内扩张。比如,越来越多的联合办公空间开始选择入驻城市CBD、金融中心区域的高端写字楼、购物中心、综合体等。联合办公空间向高低两端渗透尤其是向高端迸发的趋势越来越明显。

据统计,2017年仅在北京的写字楼租户中,联合办公便租走了10%的写字楼。仲量联行预计,2018年,灵活办公企业将在国内一线和二线 城市分别吸纳35.3万平方米和29.2万平方米的甲级写字楼空间,占当年新增面积的9.7%和8.4%。而在2016年,这一吸纳水平只有1.8%和1.6%。

强势发展背后也有剧烈洗牌。“一开始的时候,大家以各种名义做众创,有的是为了政府补贴,有的则是凑热闹。随后,行业洗牌还是很明显的。倒闭、关门,市场开始呈现优胜劣汰的整合。整合之后就会形成像马拉松一样的赛跑,会形成不同的集团效应,头部效应显现。”张剑表示。

2010年,中国联合办公行业主要的参考对象WeWork在美国出现;2015年开始,在共享经济大潮下,中国联合办公行业开始呈现爆发式增长;2016年,行业发展迅速,但比较初始,甚至很多孵化器都打着联合办公的标签;2017年,联合办公行业出现了优胜劣汰的趋势,获得资本支持的企业明显减少;2018年第二季度,联合办公整体品牌数量增速放缓,但绝对增量相对可观,行业的市场资源、资本、业务等越来越向头部企业集中。

同时,行业的合并潮加速,头部力量逐步显现。2018年1月份,优客工场全资收购洪泰创新空间;裸心社收购澳大利亚办公空间品牌Gravity;3月份,优客工场宣布与无界空间合并,并收购wedo联合创业社;同月,Wework中国收购裸心社;7月,优客工场与Workingdom进行合并,与爱特众创达成并购合作意向等。这意味着,小型的联合办公空间运营商将面临淘汰或被兼并的命运。

张剑认为,行业整合背后除了资本力量还需要很强的整合能力,线上需要互联网科技,线下需要设计、供应链、运营的能力。

模式差异显现

尽管这是一个细分领域,但大浪淘沙背后,联合办公的差异化逐渐显现。

创新在联合办公领域显得尤其重要。优客工场率先在行业内成立第一家企业科协,整合优客工场生态资源,同时打造了“全球INS大会”这一双创领域的活动IP。WeWork作为联合办公的先行者,几乎是中国联合办公运营商最初的模仿者。尽管在中国的发展本土化受阻,但其借由强大的国际资本,创新仍居行业第二。氪空间这家从新媒体创业母体中脱离出来的孵化器近年发展迅速,并从孵化器转换为联合办公空间。纳什空间则创造了“独立+联合”的双模式运营。

张剑表示,经过爬坡期,找到自身发展的独特优势,联合办公获得盈利并不难。“2015年时,行业都还没搞清联合办公是什么,需要未涨,供应先涨。但现在需求慢慢涨起来,供应则慢慢下去,市场正进入正常轨道。”

“我们每一家在学习We work形式的时候,也会寻找自己的应对方式。比如,我们采用超级工作室+联合办公,这是两条产品线。超级工作室和普通的联合办公有一个错位竞争。”张剑透露,这一差异化策略起源于,他们发现一些行业更看重办公环境的安全性。因此,更具独立性的超级工作室就更适合这类人群。

盈利难题

标准城市研究院认为,联合办公极大考验着运营商的选址租赁能力、品牌运营能力、办公空间的销售能力以及运营成本控制能力。任何一个环节的失败都可能造成联合办公无法盈利。因此,纳什空间、优客工场、氪空间、 SOHO3Q等在内的品牌纷纷由全部联合办公空间供应转为多种方式并行的“独立+联合”模式。这一模式下,联合办公运营商对入驻者的服务周期变得更长。

数据显示,联合办公出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡,但单体项目85%的出租率并不容易做到。根据公开资料显示,即便项目大多数位于城市核心商圈, SOHO 3Q的平均出租率也仅有88%,氪空间的出租率达到94%,优客工场、纳什空间的出租率行业最高,均为95%。

根据WeWork的公开资料显示,2014年租金收入占到了其总体收入的93.33%,融资报告中预计在2018年整体租金收入会占到整体的87.27%。服务型收入从6.67% 增加到12.73%。去年,WeWork净亏损 9.34亿美元。债券文件显示,该公司使用了大量折扣补贴来吸引新会员,这使得它从每个会员身上得到的收入下降了6.2%,至 6928美元。这意味着,先行者的盈利模式也还在摸索当中。

张剑认为,联合办公未来发展潜力不可小觑。市场占有率可能占到存量市场30%,甚至更高。不过,联合办公更重视企业服务,随着市场发展,联合办公的运营难度也会提升,包括办公细节以及创新能力等。

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