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实探2018楼市"第一砸"之地江西上饶:不降价卖不动

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(原标题:实探2018楼市第一砸之地江西上饶:维权成常态,精装变毛坯,不降价卖不动)

“哪些楼盘被砸过?”

在《每日经济新闻》记者的实地探访中,这是上饶当地出租车司机、售楼处工作人员,甚至普通市民的日常谈资。

国庆节前,上饶打响“楼市降价”第一枪,引发老业主围攻打砸。记者发现,网络流传的6、7个楼盘遭遇业主围攻情况基本属实,维权已经成为上饶市场的常态。

维权的直接导火线便是楼盘降价。上饶市场中,不少楼盘直接降价,降幅多的可以超30%,8~9折的优惠更是成风而起,甚至精装变毛坯、开设特价房、卖转指标房等各类形式的变相调价也层出不穷。

“降价既可能遭遇围攻,又降低利润,开发商为何为之?”

“因为没办法,卖不动,何谈利润!”

特价房催生“转让费”,变相安抚老业主

10月入秋的雨和稍显凛冽的风,让门可罗雀的售楼处越发清冷。

人们天天盼着降房价,但等房价真降了,一些人却不愿意了。

一个月前,文澜府因降价引来大批老业主围攻售楼部。而在文澜府现场,置业顾问却苦不堪言:“前期业主购买房价贵,后期卖得便宜,所以引起他们不满,但现在整个市场降价的何止是我们。”

据介绍,文澜府6月第一次开盘价格在8000~9000元/平方米,最高约10500元/平方米。现在项目一期在售的价格比首次开盘降了1000元/平方米左右,大部分房源在7000元/平方米,均是毛坯房。

不过,降价确实带来了效果,文澜府8月的网签备案量为201套,在区域遥遥领先。

实探2018楼市第一砸之地江西上饶:不降价卖不动每经记者 吴若凡 摄

而要论维权最厉害的楼盘,上饶不少业内人士均告知了一个项目——信州府。

据了解,项目去年12月一期开盘时精装均价10000元/平方米;后续开盘去掉了装修,毛坯价格在7000元/平方米左右,降幅达30%,由此引发了一些一期业主的打砸。不过据记者实地了解,该项目还存在屋顶漏水等部分质量问题,业主维权诱因复杂。

但事件后项目价格还在降。目前,项目带精装的单价是9000~10000元/平方米。以一套146.8平方米的房源为例,报价约154万元,实际卖价则在123万元,相当于打了8折。而且如果是全款付清,还能享受折上折。

不过置业顾问表示,这些属于“特价房”,是公司对小区老业主的回馈,所以需要向老业主买指标才能购买,而从老业主手上买房这中间会产生一笔“转让费”。

“这其实是安抚,是变相给老业主的一种补偿。”有熟悉该项目的人士直言,这些特价房楼层普遍在1~5层,不是很理想。

然而,项目的人气并没有显著提升,置业顾问直言,每天多数访客都是看看,消费很谨慎。

8~9折,似乎已经成为上饶楼市的常态。

在另一个项目——天樾,一踏进售楼大厅,置业顾问就热情介绍称,国庆的特价活动还有,业主自购可享85折,价格在7400~8600元/平方米。

据悉,项目首次开盘价格在9800~10000元/平方米,现在价格降到8300元/平方米,相当于打了88折。而且在88折计算的总价之上,还能打折。

无独有偶,该项目也曾因降价被购房者围攻。

一些业内人士唏嘘:“如今的上饶楼市,降价和维权相生相克一般。”

从“开盘秒罄”到“不降价,卖不动”

然而尴尬的是,闹了之后,价格依然在降。

上饶当地一位资深市场人士就向《每日经济新闻》记者表示,客户观望情绪浓郁,觉得受全国楼市影响,上饶的房子还会跌。

据介绍,自8月以来,上饶楼市就已拉开较大规模的“价格战”,甚至带头和扛旗的都是大企业。某大房企在上饶直接以6000~7000元/平方米的价格开盘,打破了区域“8000元/平方米”的标准线,一举触发了区域楼盘跟风打折。

“很多楼盘只能跟着降价,没办法,不然卖不动”。“卖不动”三个字在采访中被这位业内人士多次提及。他直言,此前上饶还有“开盘秒罄”的情况,但好景不长,7月开始房子就没那么好卖了。

从成交套数上看,今年6月,上饶商品房销售套数达到了4135套高位,但到今年9月跌落至1541套。

二手房方面,从安居客线上挂牌房源的价格来看,上饶房价从5月开始出现下降,从最高点8600元/平方米,下降至10月的8022元/平方米。客户线上找房需求月度增长率已经出现2%~3%的下滑。

不降“没办法”,降了被围攻也“没办法”。因为上饶市场容量有限,而2016~2017年楼市已经“涨够了”。

据58安居客首席分析师张波分析,上饶2016年和2017年共完成城市棚户区改造7.42万套,2018年也完成了5.03万套,总量处于江西全省第二。受此推动,上饶楼市2016~2017年一直处于高去化状态。此外,上饶楼市政策宽松,首套房可享受利率9折,也增加了市民购房的信心。

有上饶当地以资深人士就告诉《每日经济新闻》记者,上饶不少搬迁户能拿到2000~3000/平方米拆迁款,市中心区域甚至则能拿到5000元/平方米,这对于一个年均可支配收入仅3万元的三线城市来说,无疑是一笔“巨款”了。

实探2018楼市第一砸之地江西上饶:不降价卖不动图片来源:视觉中国

需求被激活,也带动了房企对于区域投资的热情,短期内快速拉升了房地产投资。

张波表示,开发商的嗅觉是最敏锐的,他们下的是一盘全国大棋,在一二线城市受限的情况下,很多房企来到了三四线及以下等级的城市,而且往往收获颇丰。过去两年,上饶就吸引了不少大型房企。

品牌房企的到来、购房需求的刺激,也明显拉升着区域的房价。据上述业内人士介绍,前两年上饶有些楼盘的价格,比区域高出20%,甚至更多,透支了房价支撑力。“一旦滞销,价格调整就在所难免。”

张波告诉记者,一方面,购房需求虽然有所释放,但上饶常住人口600多万,购房绝对需求有限,而目前消费者又趋于理性。另一方面,购房者可以等等、看看,开发商的销售任务和回款压力,却不能等。

“尤其是品牌房企,每年都有业绩压力,因此第四季度必须快速冲量,有些甚至会一步到位放量。这是造成第三季度以来市场转向的一项重要原因。”

张波表示,在楼市全面降温的大背景下,项目降价是明智之举,并且一步到位的降价更有利于后期项目去化。

“在市场下行成定局的城市和地区,蜻蜓点水式的缓缓降价,其实不利于项目去化,也更容易激发与老业主的矛盾。一步到位降价的同时,做好老业主的安抚,是更好的办法。”

张波也建议购房者,目前可以算选房的好时机,但应该调整“买涨不买跌”的心态,保有契约精神,保护自身权利也应该通过合法手段、在法律范围内争取权利。

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