作者|严跃进（易居研究院智库中心研究总监 网易研究局专栏作家）
近期关于人均住房面积的讨论又开始增加。比如说某住房政策专家在相关会议上认为，当前中国人均建筑面积大概在35-40平米之间，其结论是中国住房市场还有很大发展空间。此类数据和结论总体上还是靠谱的。在2018年下半年房地产市场突然降温、看空情绪明显增加的情况下，研究人均住房面积的合理指标，进而分析房地产市场的潜力等，显得很关键。
一、住房状况其实还是低水平
客观承认，当前居民家庭中确实存在一类群体，手上至少有两套房。一些大城市和重点旅游城市类似三亚，据说一个人持有30来套房也不奇怪。这类需求可以理解为投资投机需求。但单纯看此类数据，往往容易忽略房地产住房状况的另一面情况。实际上从当前房地产市场的发展来看，不充分不平衡的矛盾很明显。无论是大城市还是小城市，都面临住房状况低下的情况。
从大城市来看，由于房价上涨过快、购房成本压力大，这个时候住房的问题就成为城市生活工作的最大问题。暂不说是否买得起房，即便是租房，很多人也有很多压力。现在大城市市区一套老公房中，若租一间，类似15平米，需要2000元左右的成本。而若是租一套，大概是35-60平米，大概也需要4500元左右的月租金成本。换而言之，即便是作为过渡性的住房解决方式，很多大城市租房的压力也很大，租房状况也很糟糕。
那么看中小城市。近期大家的注意力可能都集中在“未来市场如何走”的内容上。而很多人似乎忘记了今年年初中央提出的房地产三大任务。其中一个任务就是县城去库存。为什么提这个县城的概念，这是因为其背后也存在很多住房困难的现象。很多百强县住房状况好一点，但很多中小县城尤其是经济落后的县城，其住房状况并不好，很多人其实是买不起，那么就谈不上住房质量改善的问题了，人均住房面积自然就更低了。
讨论人均住房面积的概念，有助于我们更好理解这几年房地产市场发展的动力。正是因为有持续性的住房改善需求，所以我们可以看到，2015-2017年全国房地产市场的交易面积是节节攀升的，即便是2018年如此严厉的政策管控下，房地产市场的交易也很明显，依然会有正增长的可能。换而言之，市场需求是如此强劲。
二、需积极关注空置和利用率的问题
人均住房面积的问题，也和空置的问题有关联，这也是近期此类市场讨论比较多的内容。尤其是在不考虑增加供地、住房新开工和建设的情况下，通过研究闲置房产来提高住房利用率，进而改善居住状况，也显得很重要。
部分权威研究机构发布的数据显示，当前我国住房的空置率在20%-25%的水平，大体上处于不高不低的状态。当然从实际情况看，或者说从结构的角度看，部分城市的空置率是没有想象那么高的。比如说上海，预计此类城市住房空置率大体上在3%-5%，换而言之，其明显小于全国水平。而且从此类住房的空置情况看，很多老公房几乎没有空置的情况，其出租状况非常好。而即便是一些新房项目，很多空置的原因都可以理解，包括业主不及时收房、房子空置后等待装修、房子出租时遇到了正常的招租期、房子空置用于转让等。
所以更多的空置问题，或是出现在中小城市之中，尤其是城市的郊区市场和新房市场中。从住房面积的角度看，解决了空置问题，那么无形中就可以提高人均居住面积。当然近期关注“空置税”的讨论比较多，不过客观上说，征收此类税收的难度是很大的。若是一个业主想要回避纳税，其将房屋从空置转变为非空置状态，所谓的猫腻手段和造假手段并不会太少。
所以应该用更为市场化的手段来引导。比如说对于此类空置的房屋来说，应该鼓励出租的方式来消化。通过租赁来提高房屋利用率，从业主角度看自然会认可，这也可以抵消物业费等费用。而通过此类出租，也能够真正让租房者改善住房面积，这也相当于间接增加了人均住房面积。
三、合理的住房面积应该是多少
对于合理的人均住房面积，有各种不同的界定方式，部分也会和国际市场做对比。当然从目前这几年老百姓买房的需求看，其改善型的住房需求其实是在释放的，尤其是二胎政策放开和居民生活品质提高的情况下更是如此。
单纯看购房的面积。目前虽然说市场上畅销的主力户型是类似88平方米的户型，但是此类住房也面临很多问题。刚开始买房的人是碍于购房压力，但入住后一旦成为三口之家，那么改善住房的需求是很大的。因此人均住房面积的合理值设定应该胆子大一点。从房地产行业的情况看，往往会把144平方米界定为住房户型的分水岭。其中低于144平方米的户型，属于刚需和中小套型。而高于144平方米的，则属于改善和中大套型。我们将144平方米数据稍微提高一点，即为150平方米，算起来三口之家的规模，人均住房面积就达到了50平方米。
这个数据的提出，其实是为了迎合这几年改善型购房需求持续释放和爆发的特点。因为实际情况确实是如此，包括更为宽敞的厨房、有自己独立的衣帽间等，这都是这几年住户消费需求中明显增加的内容。换而言之，随着住房消费梯队式的上升，人均住房面积上升是大趋势。
除了积极增加供地、规划中大户型住房以外，要真正改善人均住房面积，其实还有很多创新的地方，比如说“让小户型住出大房子的感觉”。很多做空间设计、室内设计的建筑师可能感受是最深切的，即老百姓对于房子的利用程度是普遍不高的。未来在多功能家居、第三方仓储业务等方面，其实都可以积极进行探讨和创新。这样在提高住房利用效率的同时，实际上也能够提高大家的生活品味。换而言之，人均住房面积提高的概念，不单纯是建筑面积的概念，其实也是生活方式的概念。
本文来源：网易研究局
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