房价上涨 石家庄一开发商起诉购房协议无效

今年8月，因房价上涨后，西安房地产开发商举报自己当初无证销售，并将不愿意退房的业主告上法庭。这一消息引爆舆论热议，同时国内多地爆出类似事件。

事实上，由于市场监管不到位，曾经房地产项目一度无证出售情况比比皆是，开发商在未取得预售资格的情况下，便与业主签订认购协议或认筹协议。

然而，相关法律法规明确，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

当房价开始一路狂飙后，风险凸现。

无良开发商面对巨大的利益差额，纷纷举报自己无证销售，试图作废此前认购合同，再以现在的高价重新销售。

对于购房业主来说，不仅面临着合同无效的风险，也错失了房价低点和机会成本，进退两难，有苦难言！

近日，河北省石家庄市桥西区人民法院对这样一起案件作出一审判决，认定开发商向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为，构成恶意诉讼，判决驳回其诉讼请求。

2016年，家住石家庄市的赵某斥资95万余元，全款购买了石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司开发的麒融国际项目房屋一套，并签订了《内部认购协议》，约定交房时间为2017年5月1日。

今年8月，世纪鸿基公司向法院提起诉讼，由于麒融国际项目截至目前没有取得任何手续，请求法院确认其与被告赵某签订的《内部认购协议》为无效合同。

庭审中，原告明确表示其请求宣告案涉合同无效的规范依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。

被告认为，根据相关统计，石家庄市房价2016年均价7548.42元，2018年均价15843.13元，整整上涨了一倍，原告起诉的动因并非源于权益受损寻求司法保护，而是为了逃避履行义务以及获取不法利益，企图以合法形式达到非法目的。

“原告的意图一旦得以实现，会有众多的购房者权益无法保障，最终受损害的，将是社会公共利益以及本地区的司法公信力。”被告在庭审上说。

法院查明，原被告双方在签订《内部认购协议》时，涉案房屋系现房，但原告未提供办理竣工验收的证据，案涉项目至今尚未取得商品房预售许可证明。

法院认为，原、被告对签订《内部认购协议》的事实无异议，该协议应属双方的真实意思表示。原告在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取了被告巨额款项后，又在房价大幅上涨后的今天以自己未取得预售许可为由要求宣告合同无效，明显违背诚实信用原则，其向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为，构成恶意诉讼，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定，应从实体上否定其权利请求。

综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，一审判决驳回原告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司的诉讼请求。

河北省石家庄市桥西区人民法院

民事判决书

(2018)冀0104民初6440号

原告：石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司。

法定代表人：贺某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：焦彦飞，北京市军创律师事务所律师。

被告：赵某。

委托诉讼代理人：孙仲德、孙天宇，河北启疆律师事务所律师。

原告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司与被告赵某房屋买 卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人焦彦飞，被告赵某及其委托诉讼代理人孙仲德、 孙天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《内部认购协议》为无效合同；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告赵某于2016年4月22曰签订《内部认购协议》，约定被告购买原告建设开发的位于石家庄市中山西路363号麒融国际项目X号楼X单元X室房屋一套。事实上，该房屋 认购协议并非双方的真实意思表示，双方之间实际是民间借贷的法律 关系。另，本项目截至目前没有取得任何手续，根据法律规定，双方 之间的认购协议应认定为无效合同。故诉至法院，请求依法确认支持 原告的诉讼请求。

被告赵某辩称，一、原告诉称“该房屋认购协议并非双方的真实意思表示，双方之间实际是民间借贷的法律关系”，与事实不符。1、答辩人购房出于“刚需”。为了方便照顾公公的生活，2016年将公公在桥东的住房卖掉，用卖房款全款购买的这套住房。2、尽管“内部认购协议”第四条有选择性条款，但是约定的选择权由答辩人所享有，答辩人始终坚持要求原告履行交房义务。3、答辩人与原告及其法定代表人或其工作人员素不相识，不存在民间借贷的现实基础。二、原告认为“本项目截止目前没有取得手续，根据法律规定，双方之间的认购协议应认定为无效合同”，无法理依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”“商品房司法解释”发布实施于2003年，依据的是合同法第五十二条第（五）项、《城市房地产管理法》第四十五条。其法理逻辑是：《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当取得预售许可证，未取得预售许可证而预售的，根据合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”，预售合同无效。但是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》于2009年发布实施，其中第十四条对合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”作出限缩性解释，仅指“效力性强制性规定”。由于《城市房地产管理法》第四十五条对商品房预售的规定是“管理性规定”，不属于“效力性强制规定”，对于未取得预售许可证而预售商品房的，只承担行政责任，而不影响预售合同本身的效力。根据新法优于旧法的法律适用原则，法院应当选择适用“合同法解释二”的相关规定，确认双方的“内部认购协议”有效。三、原告起诉的动因，并非源于权益受损寻求司法保护，而是为了逃避履行义务以及获取不法利益。1、意图逃避履行义务；“内部认购协议”约定的交房时间为2017年5月1曰，到期后原告拒绝交房。答辩人多次上门要求交房，原告工作人员态度恶劣，为此，答辩人曾求助市长热线、河北电视台，甚至到公安机关报警。原告之所以选择答辩人为被告起诉，无非是想利用民事诉讼来逃避有关部门的监督，从而逃避履行义务。2、意图获取不法利益；根据“安居客”网站的统计，本市房价从2016年到2018年整整上涨了一倍：2016年均价7548. 42元，2018年均价15843. 13元。如果双方“内部认购协议”被判决无效，则原告可以获得成倍的利益。但是，原告的利益是建立在牺牲公民居住权的基础上的，是非法的。综上所述，原告在权利未受损害且既无事实依据、又无法理依据的情况下起诉答辩人，属于滥用诉权，企图以合法形式达到非法目的。原告的意图一旦得以实现，会有众多的购房者权益无法保障，最终受损害的，将是社会公共利益以及本地区的司法公信力。为此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2016年4月22曰原、被告签订《内部认购协议》一份，约定被告购买原告建设开发的位于石家庄市中山西路363号麒融国际项目X号楼X单元X室房屋一套，被告向原告缴纳房屋总 价款950400元。以上事实原、被告均认可、无异议。庭审中，原告明确以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，要求确认《内部认购协议》无效。被告对原告所诉均不予认可，称在购房之前对涉案房屋进行了充分的了解并实地进行了查看，双方之间系真实房屋买卖合同关系，并提交了《内部认购协议》、交款收据、宣传单等材料。

另查明，双方在签订《内部认购协议》时，涉案房屋系现房，但原告未提供办理竣工验收的证据，案涉项目至今尚未取得商品房预售许可证明。

本院认为，原、被告对签订《内部认购协议》的事实无异议，该协议应属双方的真实意思表示。庭审中，原告明确表示其请求宣告案涉合同无效的规范依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，此即表明其认可与被告形成了商品房预售合同法律关系。原告在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取了被告巨额款项后，又在房价大幅上涨后的今天以自己未取得预售许可为由要求宣告合同无效，明显违背诚实信用原则，其向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为，构成恶意诉讼，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定，应从实体上否定其权利请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：

驳回原告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司的诉讼请求。

本案受理费80元，减半收取40元，由原告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之曰起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费80元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62320109058647,开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

来源：法制日报、民商事实务