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行业寒冬中的地产人:不加班让我很慌张

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“ 我已经两个月没加班了, 这很不正常。”加班的时候想休息,如今真没了加班的日子,在广州某房企工作的何朗却变得焦虑起来。

“ 地产人的常态不就是一直加班吗?几个月前还每天赶项目,经常能看到珠江新城凌晨四点的办公室灯火通明。”何朗告诉《中国建设报? 中国房地产》,现在的焦虑跟加班忙工作的焦虑不一样, 不加班没有安全感。

何朗的危机感并非空穴来风。

近几个月来,不少房企甚至一些品牌房企接连传出裁员、降薪的消息。此外,全国多个城市出现开发商降价促销售房的现象,为房地产行业吹来了“冷风”。

“特别是一些中小房企,在沉重的资金压力下开始精简人员,采取了冻编减编、重新竞争上岗、人才优化计划、降薪等方式缩减开支,甚至有消息称今年许多房企将不开展秋招工作。”有业内人士称,房企正面临着严峻考验。

当寒冬来临时,有人说,“众人拾柴火焰高”,企业内部应该共克时艰。也有人认为,适当的精简人事机构,是公司更新自身血液的过程。虽然不少房企明面上否认裁员降薪与市场降温有关,但关于“共克时艰”的消息已经不胫而走。

市场降温:回款成第一要务

国家统计局公布的2018年1~9月数据表明,全国房地产开发投资增速回落,“金九”商品房销售增速降至年初低位水平。多区域、多迹象表现出市场降温信号。

诸葛找房发布的楼市分析报告指出,9月全国楼市“金九”成色不足,销售额及销售面积增速回落明显。1~9 月,商品房销售额104132 亿元,增长13.3%,增速回落1.2 个百分点。商房销售面积119313 万平方米,同比增长2.9%,增速比1~8 月回落1.1 个百分点。在销售价方面,9 月商品房销售均价8751 元/平方米,环比下跌1.54%。房企为回笼资金加速推货、以价换量成常态。以旭辉控股为例,在今年8 月举行的集团半年业绩发布会上,执行董事兼行政总裁林峰透露,公司大部分的供货放在下半年,而且集中在第四季度,会根据到时候的市场形势来决定销售窗口期。“公司会加大尾盘尾货的去化力度,加快销售回款,就市场的情况看,不会率先降价,随行就市。”林峰说。

近期,全国多个城市传出购房降价、打折等优惠消息,有媒体报道称,旭辉控股也已开始在部分项目推出类似优惠措施。根据林峰在此前业绩会上的说法,“在保证供货能力的前提下,去化多少可能是我们对战略和策略的选择,但是不低于1400 亿元是我们的承诺”。

在土地储备方面,中国指数研究院发布的《2018年1~9月全国房地产企业拿地排行榜》显示,房企仍将一二线城市作为拿地重点,不过重点城市土地成交放缓。

除了土地成交增速放缓,2018年大部分城市的住宅土地成交溢价率出现了明显下调的现象。截至10月15日,一线城市中,已经成交的150宗住宅土地平均溢价率只有7.64%,而对比过去两年数据,分别是16.96%和66.9%。二线城市的住宅土地,已经成交的3175宗住宅土地溢价率也只有15.65%,相比前两年的31.66%和58.2%也出现了明显下调现象。三四线城市的溢价率也有下调。

在融资方面,房企新项目开工加速,销售回款支撑到位资金加速增长,但融资渠道仍面临较大压力,贷款持续同比负增。

今年以来,已有多笔房地产公司债被中止或终止审查。据上交所披露信息显示,10月13日,上交所终止了雅居乐集团拟非公开发行的2018年公司债券。近期,合生创展100亿元规模的住房租赁专项公司债券、中骏集团40亿元规模公司债券也被终止发行。

业内人士分析,当前货币政策仍趋紧,融资环境对房企而言并不乐观。典型房企融资规模普遍下滑、成本持续增加。面对融资困境,不少房企通过发行超短期债券缓解短期资金压力。

数据显示,9月房企融资总额创本年度历史融资额新低。尤其进入2018 年以来融资环境持续收紧,政府出台多项政策防范房地产行业的债务风险,不仅境内多家房企公司债因限制增多而被迫中止,房企境外发债也受到多方限制。克尔瑞研究中心的数据显示,9月房企平均融资成本升至6.91%,达到去年下半年以来的最高值。

同策研究院总监张宏伟表示,多数房企的存货周转率都在下行,显示出企业变现能力正在减弱,当前快速回款是房企第一要务。

房企“过冬”:精打细算节省成本

“公司最近拿地动作真的少了很多”,何朗向《中国建设报?中国房地产》透露,他是做商业线的,负责商业地产的市场研究和策划,最近他明显感觉到工作量的骤减。“前几个月多的时候一个星期能拿十几块地,十几个报告堆成山等着看。而最近两个月形势大不一样,上个星期公司仅拿了一块地。”何朗表示,负责住宅线的同事可能压力更大。

新拓展项目减少,设计项目和设计工作量也随之减少,而薪酬与提成相挂钩, 因此,设计人员可能面临被裁员或降薪的风险。再顺其下游,市场遇冷,销售难度将增大,以往一房难求的热销情况越来越少,一线销售面临去化压力。开发运营周期变长,公司整体的运行受到更大阻力,多数部门、多层级员工都将受到不同程度的影响。

10月25日,旭辉控股发布了《关于全集团全面开展“开源节流、瘦身行动”工作的通知》,在差旅费、招待费、办公消耗等方面进行“节流”。例如在差旅费方面,要求全集团全员经济舱出行、全员住宿标准向下降低一个等级、明年差旅费人均降10%。在办公租赁方面,要求各单位应本着艰苦创业、减配增效的办公租赁原则;自主控制及缩减人均面积标准、单位面积租赁标准与装修标准不低于20% 左右; 2019 年预算如无特殊事项,不再新增办公室租赁面积。

数据显示, 2018年前9月,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速比1~8月下降0.2个百分点,重回个位数。投资放缓,企业拿地更趋谨慎。

前9 个月, 全国土地成交金额TOP10 城市总计成交9823亿元,同比下降9%,增速较1~8月回落14个百分点;规划建筑面积TOP10城市成交23569万平方米,同比增长17%,增速较1~8月回落6个百分点。在此背景下,负责项目拓展的工作量下降,大批新项目或滞留项目可能会形成人员冗余。

事实上,在历年房地产行业由热转冷之时,最先嗅到市场变化的中介机构最容易受到冲击,并开始主动变革。随着市场成交量的持续下降,中介行业往往会爆发大规模的裁员、关店潮。

近期,中原集团旗下的上海中原物业顾问有限公司推出了一系列内部改革措施。自2018年10月1日起,针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整,所有岗位的全勤奖暂时取消;通信津贴、工龄工资、车贴调整为减半(五折)发放。此外, 包括联动中心、拓展中心、研究院等中台部门及后台部门的佣金比例调减至八折。同时取消所有中台部门的薪酬福利、激励制度。

对于此次内部改革,上海中原方面公开回应称,为了应对整个市场变化,上海中原在尊重员工价值的前提下做出了“津贴”和中后台“佣金”的调整,这并不会影响到业务部门的分佣结构和比例变化,属于公司合理的调整范围。所有的调整只是暂时性的,待市场回暖,公司扭亏为盈后,将会做重新评估。

“ 我预计这次行业生存危机不会像2008年金融危机一样那么快就过去。对公司和同行来讲,现在就是‘排队淘汰,看谁有实力排在最后’的淘汰赛。”上海中原总经理陆成在发布的《公开信》中表示。

陆成在《公开信》中坦言,“无论是因为调控政策还是信贷环境不断收紧,导致上海房地产市场急速变坏,行家盲目扩张导致僧多粥少、行业产能过剩,由于我们经营策略失误、内部管理不善、架构臃肿,公司过去的两年一直处于结构性亏损状态。”他还解释道,公司只是主动采取相对温和的节流措施应对漫长寒冬,这些降低营运成本的不得已措施旨在尽可能避免大规模裁员关店行动。此举并不丢人。此次上海中原的降薪行为,反映出中介机构对行业转向的预判。

今年6月,21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航在一场行业会议上,曾对行业发展做出“三步走”预测。他认为,中介行业发展的第一阶段即现阶段,端口模式会逐渐走向没落;在第二阶段,会出现多个行业平台以及诸多具备“系统级真房源”能力的品牌中介,平台与中介公司之间完全独立,可以相互选择;第三阶段则是在局部城市会出现独家房源的联卖机制。卢航的预测透露出了中介行业承压而走向转型的趋势。

新周期考验:注重内部管理优化

在行业处于周期性下行态势阶段时,房企面临着巨大的内部和外部压力,而这极有可能只是考验的开始。

对内,资金收紧,项目开发、拓展、设计、销售等周转节奏的放慢无疑会造成人员的冗余,而集中解决人员冗余如同寒冬下断臂取暖,是企业不想面对却又不得不去面对的一件事情.

有管理专家认为,企业裁员一方面会使被裁者与公司的利益共同体产生分化,若大批量裁员还会对公司形象产生不利影响;另一方面,裁员消息传出,未被裁的员工会产生焦虑,甚至可能出现内部大范围恐慌,不利于公司效率提升和向心力的凝聚。

对外,行业处于低压状态,中小型房企遇到前所未有的投融贷难问题,短期贷款无法解渴,项目去化困难,为处理滞销项目、尽快回笼资金,后期也许会采取降价促销等方式。此时,行业“马太效应”加剧,大型房企开始鲸吞承压能力不足的小房企。

在内忧外患下,为了提前准备过冬装备,开发商在加紧出货变现、回笼资金的同时,也开启了一个内部管理优化的新周期,行业进入一个加速洗牌、转型升级和优化的周期。

针对近期传出下属一线单位对投资拓展条线进行人员调整的情况,10月19日,新城控股集团股份有限公司回应称,此举是一线单位根据实际工作情况开展的人员结构优化与调整。人力资源优化,是企业的一项常态化工作。在集团整体层面,各项人才招募工作按计划进行之中。

此外,近期传出裁员消息的泰禾集团股份有限公司相关负责人也对《中国建设报?中国房地产》表示,今年校招“ 禾芯计划”正在进行中,并未出现裁员情况。

房地产行业作为资金密集型行业,其人力成本向来不是主要成本。如今,随着楼市调控进入深水区,为追求利润最大化,各大房企都开始向管理要效益,人均产能成为每家公司的关注点,人员的冗余将影响企业成本,因此地产公司都开始严进宽出。

“以前的粗放式发展,一个‘英雄’带着一群普通员工都可以做好,现在要一个‘超级英雄’带着一群‘英雄’才可以做好。”弘阳集团执行总裁张良曾对媒体表示,“现在已经到了向管理要效应的时代, 无论主动被动,房企都在加强内部管理能力建设。”

在上海中原地产研究咨询部经理卢文曦看来,从企业角度来说,人员调整是一种理性做法,是在市场收缩时房企做的必要准备。他认为,对人员结构进行调整,可以对过去的企业运营模式进行调校。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,“房企裁员在意料之中,毕竟对于企业来说,现阶段最大的问题是如何能够实现整个业务的永续经营、解决资金流融资难的问题。压力减负,轻装前行,是大部分房企的普遍做法。”

在江瀚看来,现阶段房地产市场已经呈现出明显的二八分化的趋势,房地产活下去似乎也逐渐有了方向:一是“ 大鱼吃小鱼”即将开始,当房地产市场发展到这样的时刻,房企比拼的就是家底了,所以现阶段对于小型房企来说可谓是冬天,但是对于大型房企却不一定;二是中型房企通过港股市场等海外市场突击上市,从而获得生存必须的资金。

“此外是楼盘选择打折销售。与其干耗房价,不如选择降价销售来赶快回笼资金。只是这条资金回笼道路恐怕并不平坦,在‘房住不炒’大政策的影响之下,各家银行对于房贷的放款速度也在不断下降。”江瀚认为,房企即使降价也不一定在短时间内能回笼资金。

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